北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

最近看的老破小的房子碰到一個問題，就是一般要怎么排查這種老房子有沒有老人過世的情況，因為是自住，比較介意這個。很多老房子很多年沒有人住，而且就是毛坯房，中介和業主就說沒有這種情況，但是總是會擔心。

另外我們最近看的主要是東大橋，月河和永安南里（社科院宿舍樓）這幾個小區，月河四層，兩室一廳（小三居），毛坯，420可談。東大橋2層，兩居，帶點裝修，47平，330。

還有一個永安南里（社科院家屬樓），50多平的小兩居，價格在420左右，您覺得哪個小區更適合剛需入手。孩子上學在朝陽門附近。

A：

1、老人過世的情況。如果是自然的情況那就去派出所，看人家給不給查了。社區居委會有可能了解情況，但肯定不全面。另外老社區都鄰里關系近，問鄰居或物業也能知道大部分。一般都會如實說的，誰也不會輕易得罪未來的鄰居。

如果是指非自然的，那直接問中介就行，大中介都有“兇宅庫”，他們不會隱瞞的。小中介說不好是否了解，但他們也能去大中介查。另外如果在不知情的情況下買了兇宅，可以用“故意隱瞞重大信息”來起訴，有成功維權的先例。

2、哪個適合剛需，老小區沒必要太過比較，看自己通勤和喜好吧。另外就是計算租售比，用總價除以預估租金，哪個的數值低就代表性價比高。在房源沒有瑕疵的情況下，保值也就更優。

不過二層的算低樓層，和四層的是有價格差的，包括租金。雖然差率不大，但計算的時候也要考慮進去，一房一議。這要不就讓中介給算算，他們最熟悉情況。

3、另外這月河的兩室一廳怎么算“小三居”啊？我印象中這里都是長條戶型，不太好改的，別輕易聽忽悠，該砍價就砍。另外也可以看哪個還沒做維護，如果買下后維護了那就算意外的增值。其他的我沒什么建議，老房都是當地中介熟悉情況。

僅供參考。

二

Q:

我想咨詢您一下***樓的情況，建成年代在1973-1976年，一樓。

我想問您的問題是

1、這個房子的樓體質量您是否清楚呢？

2、這個樓是有半地下的，它會不會存在反味和反水的情況呢，這種可以自己做排水嗎？

3、這個樓未來修繕的幾率大嗎？流通性如何呀？

4、這個樓對比三豐里的稍小平米的一樓，您的建議是哪個更優一些呢？

5、這個樓對比90年左右的電梯樓，您更推薦哪個？

A：

1、具體質量我不清楚。但既然是70年代建成的，那質量就不會太好。因為在那十年中，北京的住宅建設屬于“接推擴”時期，沒有一個大規模+正式開發的宿舍區，蓋的房質量都一般。

2、半地下和下水問題沒有必然聯系，這主要看管道。自己做排水在理論上可以，但需要征得其他住戶的同意和報批，走手續的話比較麻煩。

3、未來修繕的幾率比較大，因為老舊小區維護是近幾年住建部的主要工作內容。另外也看原產權單位的出資情況，是首汽宿舍區吧？如果配資的話就好的多。

流通性肯定一般啊，這么老的房齡了，出手的時候如果趕上銀行額度緊張，那就有可能影響貸款，不好賣。常規建議是最好長期持有，出手時在橫盤期慢慢兒賣，著急出手的話有可能吃虧。而且還是一樓，算硬傷，如果維護加電梯的話就更不是利好了，出手時掛牌期長。

4、老房哪個更優？這主要看原產權單位，強勢單位的占優。就因為能管物業+出資，如果輪上原址重建那就是特殊利好了，但得有人配資才行。

如果都普通，那就談不上哪個更優，都差不多。相當于退休金一樣的老人，無所謂哪個更優，只看自己覺得哪位順眼了。

5、對比90年的電梯樓，看具體條件了。如果是強勢部委的電梯板樓，比如財政部、發改委和人民日報社這種單位的，那肯定是各項都占優。但如果同一個小區中都沒人管的，那步梯板樓優于電梯房，就因為維護的事兒少。

6、這我推薦不了，一房一議沒有標準，還是看具體房源和自己的喜好吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我認為中國一線城市的房價必須降50%到80%才能與美國紐約持平，在全世界的發達國家，房地產是邊緣到不能再邊緣的一個產業。如果有疑問，那么你可以說出一個房地產公司的名稱，如果你說得出來，算你贏，我想你能說的是微軟，蘋果，特斯拉，英偉達，波音，空客，可口可樂，肯德基，麥當勞等等，下面是Deepseek排列出來的世界房價收入比。

A：

1、一線城市降50-80%才能和紐約持平？您持平的標準是什么啊？

紐約房價多少錢？我印象中口罩前的公寓均價是75萬美元一套，現在漲到110萬左右，很便宜嗎？

而且憑什么擁有14億人口的國家的核心城市，要比3.5億人口國家的核心城市房價低呢？而且還要低一半以上，他們有那么牛逼嗎？中國有這么不值錢嗎？

2、房地產是邊緣的，這看對什么人來說。對于要飯的來說，連肯德基都算是邊緣的，跟自己沒什么關系。對于買不起房的來說，所有開發商都是邊緣的，您沒必要知道，反正也發生不了關系。

要說美國的房地產公司很簡單，美國鐵獅門集團知道嗎？全世界開發商的頂流，僅物業面積在前些年就上億平米了，你能想象出是什么規模嗎？美國帕爾迪知道嗎？*科的偶像，甚至連公司模式都是模仿的人家。

我說出兩個了，能算我贏嗎？如果不算的話我可以接著說，比如開發雙子塔和那些標志建筑的，說出來算我贏嗎？如果不算我還可以列舉冷戰之后開發郊區別墅的，還有開發剛燒的洛杉磯開發商，您想聽嗎？您能聽懂嗎？您能理解嗎？我要是贏了，您輸什么啊？別空口白牙的就打賭吧，在網上發狠吹牛逼都這么摳兒，何苦呢？

3、對了，我再說個美國開發商吧，叫特朗普，又一次當了美國總統，您覺得開發商在美國的地位如何？懂王算不算美國邊緣商人？

4、當然您肯定不服氣也不承認，無所謂，本來我也就就是拿您當個樂兒。對了，新加坡這個國家您聽說過嗎？世界上房地產最健康的，全國90%的百姓都住在保障房“組屋”里。但您知道他們國家的開發商都什么規模嗎？

凱德聽說過嗎？CDL聽說過嗎？豐隆聽說過嗎？遠東、國浩、吉寶都聽說過嗎？這些開發商在中國內地的項目也不少，您不會連一個都不知道吧？那也太坐井觀天孤陋寡聞了，認知太低了。

5、得了，我也懶的跟您掰扯了。至于房價收入比我就更懶的教您了，我沒義務給您掃盲，反正您也聽不懂這些經濟常識。人和人之間最大的差距就是認知，很多時候比人和哈士奇的差距都大。

僅供參考。

四

Q:

請問，我在北京海淀區有一96年塔樓面積110多一點，在北京周邊屬河北有一別墅原來想度假用，但現在家庭遭遇變故，資產大幅縮水。我本人面臨退休，孩子剛畢業工作難找，想聽您建議，如何處置這兩套房？

A：

1、96年的塔樓110平，那這是典型老公寓的標準啊。一般來說，這種房的價格走勢不太好，除非戶型很好，否則2008年后多數都略弱于本板塊平均值。從居住角度來說可以算性價比高，面積大也住的舒服，但從升值角度不算強。

另外海淀區無論哪個學區也都是有溢價的，這面積的基本都是平均值。另外得看學區的等級了，學區越好溢價越高，居住的性價比也就受影響更大。普通學區就好多了，比如學院路的，多數溢價都不高。

所以看具體情況吧，如果溢價很高的（包括本學區內），那常規建議是在入學高峰期過去之前處理了。否則過了高峰期，這種塔樓公寓各項都未必占優（戶型很好的單論）。溢價不高就看自己的喜好了，留著自住的性價比在海淀肯定算高的。

2、河北別墅，那這就是典型的自住為主了。到目前為止，北京所有別墅類產品的價格走勢都不強，除了在產業區周邊的幾個能跟上大盤，其他的都明顯落后。所以這種產品主要就是消費型的，投資性比較弱。

河北的我不熟，但以環京來說，大多數跟北京相比要加個“更”字。這就看是否自住吧，自住就留著，確定不住了就賣掉。

僅供參考。

五

Q:

請問，小孩28年上小學，總預算500萬，想兼顧學區和居住，地鐵附近，主要考慮朝陽、通州。想請教：

1、是今年買還是等一兩年再買，房價趨勢如何？

2、是否有推薦區域和小區？

A：

1、考慮朝陽和通州？這不好籠統的說，主要是學區房的溢價問題，兩邊是不同的情況和特點。

2、今年買還是等一兩年？這還真不好說。常規建議是，如果資金準備好了，或者是賣房后增加的預算高，那就提前買，買完也就踏實了。

如果沒準備好或不增加多少預算，那就等兩年吧，畢竟明年就是入學人數的拐點了，等過了之后看政策和行情。從理論上來說，溢價部分是肯定不會增加的，尤其是朝陽通州的。

3、房價趨勢，學區房得分成兩部分說。基礎部分應該是沒有什么下跌空間了，朝陽非學區房的租金收益都超過銀行存款利率了。溢價部分說不好，過了明年再看吧，從比例來說有可能下降，看到時候的政策吧，有鼓勵政策或許能撐住。

4、沒有推薦的，您這一看就是剛有想法吧？所以還很籠統呢。別著急，多了解一下具體情況吧，學區房現在的溢價仍然比較高，別買錯了或買虧了。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。