2025年1月24日，財政部網(wǎng)站公布了我國2024年財政收支情況，全國稅收收入174972億元，比上年下降3.4%，其中房產(chǎn)稅4705億元，卻比上年增長17.8%；之所以出現(xiàn)房產(chǎn)稅逆勢上漲，一方面是稅務(wù)機關(guān)征管能力提升，政府部門間的數(shù)據(jù)共享和大數(shù)據(jù)比對威力巨大，把很多企業(yè)漏繳的房產(chǎn)稅都給篩選出來了；另一方面是地方財政十分困難，賣地收入沒了，有些地方是主動發(fā)起了追繳房產(chǎn)稅的自查運動、追繳稅款。

目前稅務(wù)機關(guān)先后與24個部門建立常態(tài)化數(shù)據(jù)交換共享機制，“協(xié)同治稅”大背景下企業(yè)房產(chǎn)稅常見的稅收風險點有哪些？

這是您在祥順企服閱讀的第21，101篇

風險點1：房屋加裝電梯和中央空調(diào)未納入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅

稅務(wù)機關(guān)風險管理部門通過分析發(fā)票數(shù)據(jù)，針對存在購置中央空調(diào)、電梯等支出，但稅收征管系統(tǒng)中計算房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值未發(fā)生調(diào)整，各級稅務(wù)機關(guān)紛紛發(fā)出預警信息，企業(yè)確認為單項固定資產(chǎn)的電梯和中央空調(diào)、是否應(yīng)該將其納入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)？

《財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）規(guī)定，“房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等”。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定，“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅”。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定，“對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算”。

因此，企業(yè)對老舊房屋加裝設(shè)備進行升級改造，安裝與房屋不可分割或不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，包括加裝的電梯和中央空調(diào)等，不管會計上是否單獨記賬與核算，其相應(yīng)價值都要計入房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

風險點2：企業(yè)房產(chǎn)部分自用、部分用于出租未按規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅

《房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）規(guī)定，“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”。

從上述規(guī)定來看，《房產(chǎn)稅暫行條例》只是對房產(chǎn)稅從價和從租的計征方式和計稅依據(jù)作了規(guī)定，但對同一房屋部分自用和部分出租的情況下，如何確定各自比例并沒有明確的規(guī)定。在實務(wù)中，部分省市對此作了一些規(guī)定，例如，《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2009〕120號）規(guī)定，“納稅人的房屋部分出租、部分自用的，應(yīng)分別計算繳納出租部分和自用部分的房產(chǎn)稅。自用部分的房產(chǎn)原值，按以下公式計算確定：自用部分的房產(chǎn)原值=自用部分的建筑面積/（自用部分的建筑面積+出租部分的建筑面積）×房產(chǎn)原值”。但在實務(wù)中爭議的焦點是：如果企業(yè)出租合同載明的套內(nèi)使用面積，“出租部分的建筑面積”應(yīng)如何確定？我們建議企業(yè)應(yīng)將出租合同載明的使用面積應(yīng)換算為建筑面積，并應(yīng)將停車場、消防樓梯、電梯等公共配套設(shè)施的面積按一定比例分攤計入出租建筑面積中。

另外，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規(guī)定，“對按照房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等”。因此，對于房屋部分自用和部分出租的，地價應(yīng)在宗地內(nèi)自有房產(chǎn)和出租房產(chǎn)進行分攤，因同一宗地只有一個容積率，因此，分攤時容積率可作分配率來使用：①單位地價＝為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等÷取得土地使用權(quán)面積；②自用房產(chǎn)應(yīng)分攤的用地面積＝自用房產(chǎn)建筑面積÷容積率；③自用房產(chǎn)應(yīng)分攤的地價＝自用房產(chǎn)應(yīng)分攤的用地面積×單位地價。

風險點3：企業(yè)無償使用老板個人房產(chǎn)未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅

在稅務(wù)機關(guān)發(fā)起的追繳房產(chǎn)稅自查行動中，要求企業(yè)填報一個經(jīng)營用房產(chǎn)的情況，詳細填報房產(chǎn)的所有權(quán)人、不動產(chǎn)登記編號、是否自有房產(chǎn)、是否向房產(chǎn)所有人支付租金等的信息表格。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)的經(jīng)營用房產(chǎn)的權(quán)屬是實際控制人個人的，而企業(yè)在無償使用，由于該房產(chǎn)確實已經(jīng)用于經(jīng)營，并不用于個人居住等用途了，即個人所有營業(yè)用的房產(chǎn)應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅、但部分企業(yè)未就上述房產(chǎn)向稅務(wù)機關(guān)申報繳納房產(chǎn)稅。

關(guān)于“私房公用”的房產(chǎn)稅納稅人問題，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規(guī)定，“無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅”；從上述規(guī)定來看，由無租使用人代繳房產(chǎn)稅的前提條件是，該房產(chǎn)是其他單位所有的，而不是其他個人所有的，并不符合上述文件由該無租使用的企業(yè)依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅的條件，到底誰是房產(chǎn)稅的納稅人，稅企之間經(jīng)常產(chǎn)生爭議。我們的觀點是，個人無償將房產(chǎn)用于公司經(jīng)營，房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)該是房產(chǎn)的權(quán)屬所有人即個人、不應(yīng)該是企業(yè)；根據(jù)《稅收征管法》第三十五條第一款第六項的規(guī)定，“納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)納稅額”。另外，《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）第三條規(guī)定，“對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加”。由于自然人天然就是小規(guī)模納稅人，可以享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠，目前至少可以減免50%的房產(chǎn)稅。

風險點4：異地房產(chǎn)未按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅

《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條第一款規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

實務(wù)中，產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納，這個“產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地”的口徑如何理解呢，例如，河北的A企業(yè)在山東購買了一處辦公樓，租給了山東本地的B企業(yè)，針對房產(chǎn)稅納稅人是出租人A企業(yè)還是承租人B企業(yè)、經(jīng)常會產(chǎn)生稅企爭議。

我們認為所謂“產(chǎn)權(quán)所有人不在所在地，由代管人或者使用人納稅”，這是信息不發(fā)達時期的特有規(guī)定，應(yīng)當理解為房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)無法聯(lián)系到產(chǎn)權(quán)人，不得已將實際使用人作為納稅人。在“協(xié)同治稅”的大背景下，房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)該為產(chǎn)權(quán)所有人，針對上述案例河北的A企業(yè)為該房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅人，該企業(yè)應(yīng)先作跨區(qū)稅源登記，然后在山東省電子稅務(wù)局以特定主體登錄（跨區(qū)稅源登記納稅人），選擇財產(chǎn)和行為稅稅源采集及合并申報進行操作。

風險點5：企業(yè)未辦理產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)未確定如何征收房產(chǎn)稅問題的批復》(國稅函〔1998〕426號）明確指出，“房產(chǎn)稅原則上應(yīng)由房屋的產(chǎn)權(quán)所有人繳納。對于房屋開發(fā)公司售出的房屋，不再在其會計賬簿中記載及核算，而購買該房屋的單位未取得產(chǎn)權(quán)的，可暫按《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條“產(chǎn)權(quán)未確定的，由使用人繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定，確定房產(chǎn)稅的納稅人。”

因此，房產(chǎn)稅的征稅范圍是“房產(chǎn)”，并非以是否有房屋產(chǎn)權(quán)為依據(jù)；企業(yè)的有產(chǎn)權(quán)證的房屋和無產(chǎn)權(quán)證的廠房均屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。企業(yè)購置的新建商品房、雖未及時取得房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)證，但是作為房產(chǎn)實際使用人，應(yīng)自交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅。

來源：祥順企服特聘專家文章內(nèi)容。