我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

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粉絲

提問

你好，前幾天中海錦叁號(hào)院開盤就賣完了，在這種樓市大環(huán)境下，太奇怪了吧？而且我查了下，那邊好像賣得都挺好的，尤其是蔡橋北，除了產(chǎn)品不行的光華，其他都賣得又好又貴。

房段子解答

是的，前幾天，中海錦叁號(hào)院開盤售罄，受此影響反而一些粉絲朋友跑來問我它價(jià)值如何，甚至于之前我多次安利卻反遭貶低的粉絲，給我說有點(diǎn)后悔沒去選房了。

這里不說樓盤的優(yōu)缺點(diǎn)，以及叁號(hào)院在全國其他項(xiàng)目的口碑，單純?cè)僬務(wù)劜虡颉?/p>

蔡橋板塊是真的堅(jiān)挺，去年最艱難的時(shí)候都沒怎么降價(jià)。

很多不服的人都表示：服了！

蔡橋旁邊有一堆成飛的客群和溫江、金牛客群，足夠市場(chǎng)消化。整個(gè)大西門，尖端的改善客群都往蔡橋跑，翻來覆去也沒幾個(gè)盤。

不像東門南門，神仙打架，各種分流。

東門金色中環(huán)就要分三個(gè)板塊，還有國際杉偷襲。錦江3.5環(huán)軸線也分了四個(gè)板塊，還有川師大以及未來的66場(chǎng)偷襲。

南門更是卷王之戰(zhàn)，大源西，新川，麓湖，天東天西公園區(qū)，土豪絕對(duì)有選擇困難癥。

北門不多說了。

反正西門，基本上高端的樓盤，就集中在蔡橋，外加一個(gè)茶花，實(shí)際茶花也很有節(jié)奏，就保利和西派，沒啥內(nèi)卷，反而還在合謀漲價(jià)。

蔡橋的供應(yīng)節(jié)奏也是很精準(zhǔn)的，最開始建發(fā)，然后中鐵建，再后來又是建發(fā)、中旅，現(xiàn)在就只有中海。

始終保持，有且僅有那么一兩個(gè)樓盤可選。

感覺大源西也在學(xué)這個(gè)路子？

所以我經(jīng)常說控地節(jié)奏很關(guān)鍵，買房的時(shí)候一定要提前三五年想想，賣房的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰？

粉絲提問

你好，進(jìn)入24年下半年，我在看林家壩的房子，去過售樓部，目前糾結(jié)錦譽(yù)府143B戶型和西派交子143戶型，預(yù)算500萬，看中間樓層，以后自住+流通。錦譽(yù)府報(bào)價(jià)492萬帶車位，鐵建估計(jì)530萬內(nèi)可以接受。個(gè)人不在乎目的，而是在意噪音。

請(qǐng)教幾個(gè)問題：1. 從位置上看，你覺得兩個(gè)盤有什么關(guān)鍵差異（從后續(xù)流通性考慮）2. 我認(rèn)為錦譽(yù)府492價(jià)格偏高（5棟11樓），想了解底價(jià)大概在哪 3. 根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，兩個(gè)盤同樣樓層的房子差價(jià)在多少內(nèi)比較合理（從后續(xù)流通性考慮）

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

其實(shí)你的訴求是很簡(jiǎn)潔明確的，那就是到底要選擇錦譽(yù)府的143B戶型還是看西派交子的143戶型，長(zhǎng)期是追求自住兼顧流通保值性。

我們先說錦譽(yù)府，大家也看得出來，其實(shí)是更靠近金融城三期，在錦江大道的軸線上，動(dòng)線是比較清爽的，單價(jià)總價(jià)也會(huì)明顯更低，顯得機(jī)動(dòng)靈活一些。但價(jià)格低也有低的原因。

一方面是戶型，你也是多番對(duì)比了的，B戶型，明顯是趕不上西派交子的143戶型，也趕不上能建小區(qū)里本身的A戶型（A戶型房源少，也更貴）。

另一方面是小區(qū)避免不了噪音問題，北側(cè)是主干道（5棟還是直接臨北側(cè)的），南側(cè)有學(xué)校（小學(xué)的噪音里感受過沒，從早到晚都有體育課，有課間操，敏感的人比較抗拒）。

三是開發(fā)商本身來說，雖然錦譽(yù)府是其最高階的產(chǎn)品，但是能建本身開發(fā)商品牌力不足（我這里插一句，很多人在對(duì)比**和林家壩，尤其是450-500萬級(jí)別的，有人最終選擇**就是因?yàn)槟芙ā⒅薪坏钠放屏Σ粔驈?qiáng)，擔(dān)心后期交付能力）。

再說價(jià)格，能建的492萬總價(jià)，不管車位包裝是多少錢（大概是23.2萬），正常行情下，15萬我覺得是有的吧，這個(gè)就打算自己消費(fèi)消耗也是可以理解的，當(dāng)前首付壓力不大的情況我們減下來大概房子本身是477萬，折合單價(jià)3.33萬。這個(gè)價(jià)格高不高？從類似的產(chǎn)品地段行情來說，我覺得中規(guī)中矩，不算高也不算低，就是綁定車位膈應(yīng)人一些。

當(dāng)然，你說它的底價(jià)多少？目前底價(jià)是底價(jià)：4679488，含車位：4911488，5棟優(yōu)惠11.5%。大概這就是他們能給出來的底價(jià)。

一言以蔽之，能建錦譽(yù)府，單價(jià)總價(jià)稍低，但是本身市場(chǎng)價(jià)值也不算非常拔尖的狀態(tài)。

再來看西派交子，由于成本高，所以由內(nèi)而外都做了明顯的升級(jí)，有西派系列背書，加上確實(shí)非常優(yōu)秀的地塊，非常優(yōu)質(zhì)的戶型，總價(jià)要是正常樓層530萬的話，折合單價(jià)3.7萬，還算比較客觀預(yù)測(cè)的狀態(tài)了。

西派交子從地段上來說，更加遠(yuǎn)離真正的金融城和金融城三期，整體是偏向于林家壩板塊南側(cè)的雞頭樓盤。從規(guī)劃圖來說，TOD地標(biāo)南側(cè)就是西派交子，周邊聚集的改善盤就比較少了。附近是保障房、萬科朗拾、交子峯萃這類剛需剛改產(chǎn)品。周圍又被醫(yī)院養(yǎng)老院小學(xué)中學(xué)包圍，這個(gè)噪音環(huán)境可能不會(huì)比能建錦譽(yù)府更小哈。

關(guān)鍵還是西派南側(cè)的公墓與能建北側(cè)的主干道做PK，從多年的樓市經(jīng)驗(yàn)來看，雖然你不介意，但是別人會(huì)介意，兩個(gè)槽點(diǎn)來說，大家更難接受的是墓地。

所以要回來對(duì)比的話，1、兩個(gè)盤的關(guān)鍵差異，還是地段產(chǎn)品對(duì)其價(jià)格的分化作用。能建起點(diǎn)低，提升空間大；西派起點(diǎn)高，上限也更高。

2、能建的底價(jià)，當(dāng)前來說491萬出頭算是底價(jià)了，本來還有2萬的全民，但是你直接去過了就拿不到了，除非換父母子女的名義來買。

3、兩個(gè)樓盤的價(jià)差，我做了個(gè)數(shù)字預(yù)估分析，詳見配圖。

能建的戶型是一個(gè)劣勢(shì)，整體產(chǎn)品呈現(xiàn)也相比西派差一些，5年后，我非常保守的預(yù)估，會(huì)有5k左右的價(jià)差。

能建的投資回報(bào)大概是19.9%。假設(shè)西派正常樓層賣530萬的話，那么西派回報(bào)是高于能建的，假設(shè)是市場(chǎng)預(yù)估的550萬，那么回報(bào)是略低于能建的。假設(shè)相對(duì)平衡的點(diǎn)，我覺得是總價(jià)539萬的樣子。

現(xiàn)在能建已經(jīng)攤牌了，就看西派交子，到底同等樓層給出來的是什么價(jià)格了。

粉絲提問

我手上有點(diǎn)閑錢，也有改啥你需求，就打算看房，昨天路過新川華府，就進(jìn)去看了下行情，置業(yè)顧問很熱情介紹了周邊配套，包括樣板間和裝修，因?yàn)槭俏脖P，只剩一二樓，其中一套一樓我覺得還可以，中庭不臨街，樓間距寬，南北朝向采光好，外面還有個(gè)花園，2T2的17F，然后在銷售各種推薦下，就交了5萬誠意金，139平，355萬，現(xiàn)在感覺稀里糊涂的，朋友也有的說劃算，有的說一樓不好，現(xiàn)在想去退定金，但是合同沒有樓棟，非常糾結(jié)是否該繼續(xù)買下來？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你好，不好意思久等了，我之前也和你溝通了，中海新川華府這個(gè)樓盤固然有缺點(diǎn)，但是我們是一步步看著這個(gè)百畝大盤成長(zhǎng)起來的，地段沒問題，板塊沒問題，未來沒問題，樓盤有一些瑕疵（比如高層塔樓，比如此前的維權(quán)問題），房源也有一些瑕疵（比如花園無法單獨(dú)使用），但歸根結(jié)底還是看性價(jià)比。

新川很久沒有350萬，沒有2.5萬單價(jià)的新房產(chǎn)品了，而且還是這種板式T2產(chǎn)品，所以從性價(jià)比來看，我覺得還是可以接受的。

此前139戶型正常高樓層大概是430萬+，折合3.1萬以上，所以對(duì)比當(dāng)前的尾盤1樓，大概就是2.5萬的單價(jià)，折扣是20%，這種折扣放在未來的二手房市場(chǎng)上，也是比較夸張的存在（一般來說是10%左右的折價(jià)），所以買的低，賣得低的話，依然有市場(chǎng)有流通性保值性。

唯一的問題，就是你們是否愿意接受這個(gè)一樓，從你來我往的聊天記錄看，你們還是可以接受這種一樓的。認(rèn)真看了視頻，采光還可以，綠化樓間距也可以，小區(qū)中庭安靜不吵，這種環(huán)境是比較適合養(yǎng)老自住的，問題不大，可以拿下。

至于你說的銷售的流程套路，這個(gè)我支持你的說法，的確是被套路了，是他們慣用的計(jì)倆，雖然不齒，但是我們理智來說，后面又給優(yōu)惠了4萬，應(yīng)該也算到底了。

我不是他們內(nèi)部員工，不確定是否還有更大的優(yōu)惠，不過從2.5萬的單價(jià)來說，基本沒問題了。

雖然的確是倉促，但人生有很多事都不會(huì)是充分考慮好了才開始的。退一萬步說，二手房現(xiàn)在你根本不敢買，比不過最原始的房東，買了跌的可能性遠(yuǎn)大于這個(gè)新房。另外一個(gè)情況就是，假設(shè)你們預(yù)算能達(dá)到五六百萬，明顯可以買更好的房子，那么放棄這定金或者鬧一鬧退還一部分也可以的。但預(yù)算就是卡死400萬內(nèi)的話，這個(gè)不妨是比較不錯(cuò)的緣分，機(jī)會(huì)。

最后就是中介的**問題，到時(shí)候還可以**，這一點(diǎn)也是好的，算下來不到350萬，就是最好的結(jié)局了，相信命運(yùn)的安排。

其余略...