文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠???

“2025年我們對(duì)第三方拓展定位為規(guī)模增長(zhǎng)的主要來(lái)源，預(yù)期實(shí)現(xiàn)1個(gè)億的合同額指標(biāo)。”3月25日，遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677.HK）舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，楊德勇攜四位高管準(zhǔn)時(shí)出席，他仍坐鎮(zhèn)C位，但身份已有所變化。

此前一天，遠(yuǎn)洋服務(wù)披露的2024年業(yè)績(jī)報(bào)的同時(shí)，宣布了一則高管人事調(diào)整：

楊德勇不再同時(shí)兼任行政總裁，將繼續(xù)擔(dān)任聯(lián)席主席、執(zhí)行董事、提名委員會(huì)主席及薪酬委員會(huì)委員；侯敏由非執(zhí)行董事調(diào)任執(zhí)行董事，并出任行政總裁，將不再擔(dān)任董事局副主席及審核委員會(huì)成員，但將繼續(xù)擔(dān)任薪酬委員會(huì)成員。

身份不同的還有執(zhí)行董事朱葛穎，她自2024年12月31日重新回歸遠(yuǎn)洋服務(wù)財(cái)務(wù)總監(jiān)崗，并不再擔(dān)任運(yùn)營(yíng)總監(jiān)。

此外，陳志偉的身份標(biāo)簽也從以往的“增值業(yè)務(wù)部總經(jīng)理”變?yōu)榱恕敖?jīng)營(yíng)管理部總經(jīng)理”。

面對(duì)外部激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與關(guān)聯(lián)方遠(yuǎn)洋集團(tuán)竭力化債，遠(yuǎn)洋服務(wù)進(jìn)行較為密集的人事變動(dòng)與職務(wù)調(diào)整背后，或是其對(duì)資源配置和管理效率的重新思考。

高管團(tuán)隊(duì)精調(diào)后再出發(fā)，楊德勇表示，遠(yuǎn)洋服務(wù)“2025年將圍繞強(qiáng)收入、增效益、擴(kuò)現(xiàn)金、提品質(zhì)、優(yōu)團(tuán)隊(duì)、重合規(guī)的整體發(fā)展思路來(lái)展開(kāi)具體工作。”

高管變陣

資料介紹，遠(yuǎn)洋服務(wù)新任CEO侯敏今年44歲，其去年4月進(jìn)入公司董事局。而在此之前，他在遠(yuǎn)洋集團(tuán)歷練多年。

自2008年8月加入遠(yuǎn)洋集團(tuán)，侯敏曾歷任客戶服務(wù)總監(jiān)、海南公司副總經(jīng)理、海南公司總經(jīng)理、華南開(kāi)發(fā)事業(yè)部副總經(jīng)理、總裁事務(wù)中心常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)，目前仍擔(dān)任遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁事務(wù)中心總經(jīng)理。

不難看出，侯敏的確在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理、客戶服務(wù)、企業(yè)治理等方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

根據(jù)公告，侯敏的執(zhí)行董事任命并無(wú)特定年期，只須根據(jù)相關(guān)組織章程在股東大會(huì)上輪席退任及膺選連任。參考經(jīng)驗(yàn)、資格、需承擔(dān)的職責(zé)和責(zé)任及現(xiàn)時(shí)市況，遠(yuǎn)洋服務(wù)董事會(huì)為其擬定的崗位年薪為90萬(wàn)元，并享由酌情花紅。

參考2024年高管酌情花紅基準(zhǔn)，遠(yuǎn)洋服務(wù)預(yù)期侯敏2025年的薪酬總額約為180萬(wàn)元。

從行政總裁退位的楊德勇，今年51歲，其2007年4月加入遠(yuǎn)洋控股擔(dān)任副總經(jīng)理，負(fù)責(zé)協(xié)助公司的主要決策及經(jīng)營(yíng)管理，包括人力資源管理、營(yíng)銷(xiāo)、客服、物業(yè)及外部合作；2011年6月升任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（中山）開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理；2015年2月再度晉升遠(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁。

幾個(gè)月后，遠(yuǎn)洋服務(wù)籌備新三板上市，2015年8月，楊德勇加入遠(yuǎn)洋服務(wù)（遠(yuǎn)洋億家），歷任董事、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理職務(wù)。2016年，遠(yuǎn)洋億家掛牌新三板半年后，楊德勇功成身退。三年后，2019年，遠(yuǎn)洋服務(wù)轉(zhuǎn)道沖刺港交所主辦IPO，楊德勇再度走馬上任。

如今楊德勇又將行政總裁讓位給侯敏，兩位遠(yuǎn)洋老將通力合作，將為遠(yuǎn)洋服務(wù)帶來(lái)哪些變化，值得期待。

營(yíng)性現(xiàn)金流回正

“受制于上有地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，上游地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)的不確定性被放大”。楊德勇坦言，過(guò)去的2024年仍是遠(yuǎn)洋服務(wù)的調(diào)整年份，凈利潤(rùn)受關(guān)聯(lián)方應(yīng)收減值影響仍處在歷史低位的水平。

數(shù)據(jù)顯示，2024 年錄得毛利約5.17億元，同比減少13.46%，整體毛利率約為毛利率18.21%，而上一年同期約為19.08%；凈利潤(rùn)2859萬(wàn)元，同比減少28.53%。

朱葛穎解釋?zhuān)市》陆担饕苡芰^高的社區(qū)增值服務(wù)收入占比小幅下滑影響。2024年，其社區(qū)增值服務(wù)收入4.89億元，較上年同期下降10%，占總收入的17%；同期該業(yè)務(wù)毛利率約為31%，較上年同期提振1個(gè)百分點(diǎn)。

影響凈利潤(rùn)表現(xiàn)的主要因素還是在于“減值”。2024年遠(yuǎn)洋服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損凈額約2.54億元，主要包括其就貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)減值計(jì)提的撥備。同期，錄得商譽(yù)及投資物業(yè)減值虧損凈額921.2萬(wàn)元、537.5萬(wàn)元。

剔除這些方面的影響，遠(yuǎn)洋服務(wù)2024年的經(jīng)調(diào)整后核心凈利潤(rùn)為2.2億元，核心凈利潤(rùn)率7.8%。

調(diào)整周期內(nèi)業(yè)績(jī)?nèi)栽诓▌?dòng)，但遠(yuǎn)洋服務(wù)也釋放了一些較為積極的信號(hào)。獨(dú)立性持續(xù)提升，來(lái)自于第三方的收入規(guī)模占比提升6個(gè)百分點(diǎn)至91%。

此外，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2024年，遠(yuǎn)洋服務(wù)銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支約為2101.9萬(wàn)元，較上一年同期的2235.1萬(wàn)元下降約6%；行政開(kāi)支較2023年的2.73億元減少16%至2.29億元。報(bào)告期內(nèi)，管理費(fèi)率下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至8.1%。

更為重要的是，聚焦業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流管理，遠(yuǎn)洋服務(wù)2024年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額達(dá)1.16億元，同比提升204.0%。截至2024年12月31日，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為7.61億元，同比提升16.8%。

在業(yè)績(jī)報(bào)中，遠(yuǎn)洋服務(wù)表示，“我們擁有充足的財(cái)務(wù)資源及靈活的財(cái)務(wù)管理政策以支持我們于未來(lái)數(shù)年的業(yè)務(wù)擴(kuò)張。”

收繳率考題

追求經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，重視現(xiàn)金流回款，是物企近兩年的發(fā)展共識(shí)。

繼續(xù)退出部分低質(zhì)低效經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋服務(wù)2024年的總營(yíng)收約為28.40億元，同比下降9%。

截至2024年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)的合約面積為1.22億平方米，在管面積9252.5萬(wàn)平方米，較上年同期分別下降10%、8%。楊德勇表示，“通過(guò)主動(dòng)清退現(xiàn)金流不佳的低效項(xiàng)目，（全年）一共撤場(chǎng)了接近1870萬(wàn)平方米”。

針對(duì)持續(xù)虧損項(xiàng)目進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整的同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)也在積極主動(dòng)外拓，持續(xù)通過(guò)招投標(biāo)、合資、戰(zhàn)略合作等多渠道拓展，以住宅物業(yè)為基礎(chǔ)，持續(xù)擴(kuò)充了包括學(xué)校、醫(yī)院等多業(yè)態(tài)服務(wù)體系，其2024年新增合約面積640萬(wàn)平方米，其中81%來(lái)自第三方；同時(shí)新增的第三方拓展面積中，90.4%屬于核心業(yè)態(tài)，88.3%位于一二線城市。

物業(yè)管理服務(wù)是遠(yuǎn)洋服務(wù)的主要收入來(lái)源，2024年貢獻(xiàn)收入20.83億元，占總收入的73%；而2023年，這一業(yè)務(wù)線收入22.06億元，占期內(nèi)總收入的70%。值得關(guān)注的是，同期遠(yuǎn)洋服務(wù)的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)84%，滿意度為87分；而2023年的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)93%。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，上市物企2023年的物業(yè)費(fèi)收繳率均值約為85%，2024年則降至80%。雖遠(yuǎn)洋服務(wù)的物業(yè)費(fèi)收繳率仍在均值以上，但9個(gè)百分點(diǎn)下滑幅度需要警惕。

此前有行業(yè)分析表示，考慮到基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的毛利率本已處于低位，物業(yè)費(fèi)收繳率5%至10%的下滑進(jìn)一步加劇了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，可能導(dǎo)致利潤(rùn)空間被壓縮至成本線附近，甚至使一些項(xiàng)目面臨收入不足以覆蓋成本的困境。

2024年，遠(yuǎn)洋服務(wù)物管服務(wù)毛利率約為15%，較上年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)。

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