「編者按」

winshang

見時(shí)代之風(fēng)，論經(jīng)營(yíng)之禾。第20屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)節(jié)，年度相約，重磅登場(chǎng)。踏著新消費(fèi)時(shí)代浪潮，贏商網(wǎng)以【提問(wèn)2025商業(yè)】之系列，向行業(yè)發(fā)問(wèn)，尋解題思路，與商業(yè)地產(chǎn)人和鳴共振。

2024年，北京超極合生匯西區(qū)、武漢SKP、西安薈聚、永旺夢(mèng)樂(lè)城長(zhǎng)沙星沙等10+個(gè)“巨無(wú)霸”商業(yè)炸裂登場(chǎng)，大體量商業(yè)再次成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。

其實(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，購(gòu)物中心的體量規(guī)模一直備受關(guān)注。而隨著消費(fèi)需求的迭代和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，2025年，購(gòu)物中心還會(huì)越開越大嗎？

近五年新開業(yè)項(xiàng)目體量區(qū)間占比結(jié)構(gòu)穩(wěn)定

15萬(wàn)㎡以上體量項(xiàng)目占比穩(wěn)中有升

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，2024年全國(guó)新開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目430+個(gè)，新開業(yè)商業(yè)總體量約3400+萬(wàn)㎡。從體量方面看，中小體量（＜10㎡，下同）項(xiàng)目占比67.66%（體量占比按項(xiàng)目數(shù)量計(jì)算，下同），大體量（10-20萬(wàn)㎡，下同）項(xiàng)目占比28.44%，超大體量（≥20萬(wàn)㎡，下同）項(xiàng)目占比3.9%。

拉長(zhǎng)時(shí)間線看，近五年每年新開業(yè)項(xiàng)目體量區(qū)間占比結(jié)構(gòu)相當(dāng)穩(wěn)定，各體量區(qū)間的占比每年有小幅波動(dòng)，但不影響整體結(jié)構(gòu)。將各區(qū)間對(duì)比看，中小體量與超大體量?jī)深^差距懸殊，中小體量項(xiàng)目是市場(chǎng)主流，且體量越小，占比越大，＜5萬(wàn)㎡體量區(qū)間發(fā)占比長(zhǎng)期保持第一位。

近五年新開業(yè)項(xiàng)目體量區(qū)間占比表現(xiàn)：

• ＜5萬(wàn)㎡的項(xiàng)目占比長(zhǎng)期排第一位，比例介于約33.69%-38.19%之間；

• 5-10萬(wàn)㎡（含5萬(wàn)，不含10萬(wàn)）的項(xiàng)目占比排第二位，比例介于31.19%-34.76%之間；

• 10-15萬(wàn)㎡（含10萬(wàn)，不含15萬(wàn)）的項(xiàng)目占比第三位，比例在20.41%-24.25%之間；

• 15-20萬(wàn)㎡（含10萬(wàn)，不含20萬(wàn)）的項(xiàng)目占比第四位，比例在5%-8%之間；

• ≥20萬(wàn)㎡的項(xiàng)目占比排最后，比例在2.3%-3.9%之間。

2025年擬開業(yè)項(xiàng)目中小體量占比有波動(dòng)

大體量、超大體量占比變動(dòng)不大

從2025年擬開業(yè)項(xiàng)目體量看，五個(gè)體量區(qū)間占比并未出現(xiàn)大波動(dòng)。其中，中小體量區(qū)間占比為67.85%，同比2024年新開業(yè)項(xiàng)目該區(qū)間占比（67.66%）基本持平，不過(guò)區(qū)間內(nèi)趨向于更大體量一側(cè)靠攏，具體表現(xiàn)為＜5萬(wàn)㎡區(qū)間占比下跌了6個(gè)百分點(diǎn)，5-10萬(wàn)㎡區(qū)間的占比則增長(zhǎng)了6個(gè)百分點(diǎn)；另外10萬(wàn)㎡及以上的三個(gè)體量區(qū)間占比基本保持不變。

由此可見，2025年擬開業(yè)的購(gòu)物中心不會(huì)越開越大，但也不會(huì)越開越小，雖然區(qū)間有小幅波動(dòng)，但仍會(huì)繼續(xù)保持歷年以來(lái)的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)。

雖中小體量商業(yè)當(dāng)?shù)?/strong>

但大體量商業(yè)有其優(yōu)勢(shì)

2024年新開業(yè)項(xiàng)目中，中小體量商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量多達(dá)280多個(gè)，其中＜5萬(wàn)㎡的120多個(gè)，項(xiàng)目類型多樣，有社區(qū)商業(yè)、鄰里商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)等，有新增量項(xiàng)目，也有城市更新或存量改造項(xiàng)目。整體看來(lái)，中小體量商業(yè)依舊當(dāng)?shù)馈?/p>

??“輕”、“巧”是小體量商業(yè)的優(yōu)勢(shì)之一。小體量商業(yè)因規(guī)模小，開發(fā)占用資金相對(duì)大體量項(xiàng)目小得多，周期也更短，因此也是開發(fā)商更熱衷的項(xiàng)目類型。 小體量商業(yè)業(yè)態(tài)品牌組合、應(yīng)時(shí)調(diào)整也更靈活。

??生活、消費(fèi)習(xí)慣變化，社區(qū)型商業(yè)、鄰里商業(yè)備受青睞。高頻、剛需以及小體量，成就了社區(qū)商業(yè)、鄰里商業(yè)的高坪效，成為眾房企追逐的熱門項(xiàng)目。 萬(wàn)達(dá)商管、大悅城、萬(wàn)科商業(yè)、寶龍商業(yè)、愛(ài)琴海商業(yè)、世紀(jì)金源、招商商管、碧桂園文商旅、保利商旅、融創(chuàng)、天虹等商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模企業(yè)紛紛布局社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線。

??圈層經(jīng)濟(jì)催生個(gè)性化小體量商業(yè)。消費(fèi)市場(chǎng)越來(lái)越細(xì)分，商業(yè)項(xiàng)目定位越來(lái)越垂直，客群精準(zhǔn)的二次元主題商業(yè)、科技主題商業(yè)、寵物友好主題商業(yè)、以主理人品牌為主的非標(biāo)商業(yè)等，多以小體量商業(yè)為載體而出現(xiàn)。

??城市更新熱潮和存量改造盤活，推動(dòng)中小體量商業(yè)項(xiàng)目集中入市。如2024年開業(yè)的紹興天地、上海金澤元·拾光里、貴陽(yáng)新印1950 discovery、深圳BREWTOWN啤酒小鎮(zhèn)等，均為老舊廠房更新改造的小體量商業(yè)項(xiàng)目； 上海婦女用品商店、 上海HAI550、上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)、南京KUMOLL酷青年中心A館酷漫城、北京JK FUN商城等，既有城市更新，也有存量改造，甚至還有二次元或非標(biāo)等多重屬性標(biāo)簽疊加。

2025年，又一大批體量在5萬(wàn)㎡以下的小體量改造煥新項(xiàng)目正在來(lái)襲，如上海星鄰·生活薈、北京鼎好THE HUB（B座）、北京蓮花匯、寧波Z CORNER轉(zhuǎn)角場(chǎng)等等。

圖源：上海百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)

再看大體量商業(yè)，雖沒(méi)有小體量商業(yè)的“靈活”，但卻勝在夠“大”，可以包羅萬(wàn)象。業(yè)態(tài)多元、品牌豐富，輻射范圍大，它們往往是城市商業(yè)的形象代表，商業(yè)新標(biāo)桿。

雖然大體量商業(yè)不會(huì)像小體量商業(yè)一般遍地開花，但他們也擁有特定的市場(chǎng)空間。2025年近20個(gè)“巨無(wú)霸”商業(yè)即將橫空出世，落位及分布都表現(xiàn)出明顯的特性。

??城市核心商圈，商業(yè)提檔擴(kuò)容亟需更新更高端的大體量商業(yè)，但這樣的機(jī)會(huì)并不多，可遇不可求。 如上海徐家匯中心ITC Maison，位于上海“黃金”區(qū)位，徐家匯商圈核心位置，體量高達(dá)27.9萬(wàn)㎡，“十年磨一劍”打造世界旗艦級(jí)購(gòu)物中心。

??高潛力新興商圈，在城市規(guī)劃和政策引導(dǎo)下，往往需要引入大體量旗艦級(jí)商業(yè)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展。 如25萬(wàn)㎡的深圳大悅城，落地深圳規(guī)劃的五大世界級(jí)地標(biāo)商圈之一的“前海-寶中商圈”，要打造灣區(qū)商業(yè)封面。

再如上海前灣印象城MEGA，體量25.6萬(wàn)㎡，是前灣商務(wù)區(qū)內(nèi)首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也是上海西部區(qū)域在建的最具綜合效應(yīng)的全業(yè)態(tài)超大規(guī)模購(gòu)物中心，定位為“國(guó)際化社交度假漫游灣”。

??城市外拓衍生的新區(qū)、區(qū)域商圈空白市場(chǎng)，消費(fèi)力成熟，催生大體量商業(yè)落地，以滿足區(qū)域消費(fèi)需求。 50萬(wàn)㎡的北京灣里，位于北京城市副中心通州，規(guī)劃打造超級(jí)商業(yè)娛樂(lè)綜合體，包括王府井WellTown、汀云小鎮(zhèn)、諾嵐酒店三大板塊。

圖源：灣里wanli

此外，鄭州鄭東萬(wàn)象城（鄭東新區(qū)）、長(zhǎng)沙望城永旺夢(mèng)樂(lè)城（湘江新區(qū)）均位于城市新區(qū)。

當(dāng)然，城市更新浪潮也在推動(dòng)大體量項(xiàng)目的誕生，20萬(wàn)㎡的北京中關(guān)村ART PARK大融城，是海淀區(qū)體量最大的城市更新體。

一部分消費(fèi)力較強(qiáng)的下沉城市，隨著城鎮(zhèn)人口加速流入，城市消費(fèi)力快速提升，核心商圈也需要更大體量、更高能級(jí)的商業(yè)體來(lái)承載消費(fèi)需求，以替代傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)。如南通金鷹世界、廊坊金茂覽秀城、襄陽(yáng)襄州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、株洲神農(nóng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等多個(gè)20萬(wàn)㎡及以上的大體量項(xiàng)目，均位于下沉城市。

大體量項(xiàng)目形態(tài)上，除了傳統(tǒng)模式外，消費(fèi)者對(duì)松弛感商業(yè)的熱衷，讓“公園+商業(yè)”、微度假綜合體、文旅商業(yè)成為風(fēng)潮。這些多為大體量綜合體，才有足夠空間承載零售和休閑空間。

奧特萊斯綜合體也是大體量項(xiàng)目中一抹亮眼的存在，上海首位SHOWAY一期、砂之船（銀川）奧萊江南不夜城、太原PARK1991奧特萊斯、杉杉(長(zhǎng)沙)國(guó)際名品廣場(chǎng)等，以“品牌折扣+微度假體驗(yàn)”的超大型奧特萊斯綜合體，如火如荼發(fā)展，并加速下沉。

不同的市場(chǎng)，因發(fā)展階段、商業(yè)成熟度的不同，對(duì)小體量商業(yè)和大體量商業(yè)也有不同的需求。還有市場(chǎng)的變化，也在左右項(xiàng)目體量的大小。2025年新開業(yè)的購(gòu)物中心不會(huì)普遍越開越大，而是根據(jù)區(qū)域和市場(chǎng)需求分化發(fā)展，既有小體量商業(yè)的興起，也有大體量商業(yè)的補(bǔ)充。

可以預(yù)見，目前體量區(qū)間占比結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，以中小體量為主，大體量商業(yè)為輔的的局面在短期內(nèi)不會(huì)改變。未來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展越來(lái)越成熟，項(xiàng)目體量會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)需求，在動(dòng)態(tài)中達(dá)到新的平衡點(diǎn)。

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系列獎(jiǎng)項(xiàng)申報(bào)中：

特別策劃 ——

<傳奇人物榜> <功勛人物榜> <領(lǐng)航人物榜>

獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置 ——

人物獎(jiǎng)丨企業(yè)榜丨品牌榜丨項(xiàng)目榜

2025年5月28-29日

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來(lái)源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 周彩云

封面&頭圖來(lái)源 · 武商夢(mèng)時(shí)代官方小紅書