你知道電梯的使用壽命有多久嗎？

一般來說，電梯的使用年限在15年-20年上下，具體再根據維護保養情況、品牌質量、使用環境等有所不同。

電梯更新，是城市更新升級、老舊小區改造中的重頭戲。

一套房子產權是70年，這么算下來，70年內至少得更換三次電梯。

但是在實際生活中，到期電梯更新改造，并不容易。

電梯更新分為兩種，第一種是無電梯新加裝，第二種是超過15年使用期的舊電梯換新。

本文只講述第二種情況，即住宅樓電梯更新。

一、電梯更新，三大難點

首先是，業主積極性不高。

超過15年的住宅，有相當一部分業主已經不在該樓居住，不管是空置還是出租，都對電梯的安全性隱患，不是很在意，覺得事不關己高高掛起。

這一部分業主消極對待或者抵制，就會造成電梯更新投票，無法在業委會通過。

其次是，鄰里關系影響。

筆者在調研時發現，某個樓道單元，業主拒絕同意的原因，竟然是和樓上鄰居有矛盾，就故意要坐等電梯舊損后，使樓上住戶無法使用。

居住在一樓的業主，則大多數情況覺得自己反正用不著，施工影響自己生活質量。

第三是，集資金額較大。

電梯更新需要一次性籌備30萬元以上的資金，對于業主來說，除非是電梯已經徹底無法使用，否則還是覺得能湊合一天是一天，修修補補，最終時常釀成慘劇。

二、電梯更新，如何破局？

那么，對于現實中，老舊小區電梯更新的三大問題，如何破局呢？

第一條和第二條理由，實際上在法理上無法成立。

從法律角度分析，《民法典》第二百七十三條規定：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

這意味著電梯與小區內的其他共有設施一樣，由全體業主共同擁有并承擔維護責任。

此外，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也規定，物業服務企業按照合同約定提供服務后，業主不得以未享受或無需接受相關服務為由拒絕繳納費用。

這些共用費用并不是以“是否使用”作為前提，而是依法從必要性進行分攤。

無論是從法律層面還是公平角度出發，所有住戶，包括一樓住戶都應與其他樓層住戶一同承擔電梯費用。

那么，最終影響業主決策的，實際上是30萬左右的集資問題。

老舊小區沒有公共維修基金，新建小區即便有基金也不足以覆蓋電梯費用。都需要進行再次討論如何集資。

這就和家里的電器、汽車一樣，雖然老舊，但還能用，直接更換扔掉，總是不符合國人心理習慣。

所以，要能把這個決策，從“投入成本”變成“獲得收益”，結果就大不同！

三、電梯更新，“以舊換新”

這幾年，在國家政策的春風下，“以舊換新”成為流行，“國家補貼”成為合法羊毛。

在“國補”政策下，消費者覺得不去購買商品，就是“少賺了錢”。

由此，不管是是十幾萬元的新能源汽車，還是幾萬元的農機，數千元的手機數碼、家用電器，國家補貼到哪個品類，哪個品類就繁榮。

如今，電梯更新的“國補”也來了。

2024年，國家發展改革委、財政部明確要統籌安排，支持大規模設備更新和消費品以舊換新。其中，住宅老舊電梯的更新改造被納入了重點支持范圍。

根據相關政策，對投入使用時間超過15年的住宅電梯，將結合隱患排查或安全風險評估情況進行更新改造。這一政策的出臺，不僅為電梯更新提供了資金保障，也明確了更新改造的方向和標準。

為了進一步加快老舊電梯的更新改造，各地財政陸續安排了按照每部電梯不低于15萬元的財政補貼，極大的提升了業主參與和支持電梯更新改造的熱情。

雖然這項政策有個瑕疵，是“先裝后補”，也就是需要業主墊資，等驗收完成以后，再進入申請補貼流程。

但是因為是國家信用，所以就有企業，愿意作為墊資方，和業委會合作開展電梯更新業務。

例如筆者為廣東省一家專門從事電梯更新的企業在做顧問服務。

這種最新入局的企業，采用了互聯網“拼多多”模式，將極大的改變電梯服務市場格局。

該公司按照拼多多的“先用后付”模式，前期按照全款墊支給電梯廠商，然年后和業主代表（業委會、物業、居委會等）簽署包括“按使用量計費”“分期付款”“優惠買斷”等模式，將電梯更新首付費用做到了“零門檻”。

對于15萬元的財政報銷費用，業主也可以選擇是由企業墊支后，企業實際收款；或者業主墊支，企業報銷后按墊支比例再返還業主——無非多個利差。

通過這種模式創新，目前該企業的電梯更新改造的進度非?？?，按照每部電梯數萬元的個人激勵，已經在全國展開招商合作。

感興趣的讀者可以私信留言，免費牽線。

那么，你對電梯更新的商機，怎么看呢？

歡迎留言探討。