惡性通脹和資產泡沫時代最好的應對之策就是高杠桿購買上海周邊附屬城市的住房

在“丁彥皓聊投資”公益直播中的演講

文\丁彥皓-可信財商

一、當前包括中美在內的全球各國各自的經濟現實決定，必須盡快推行降息、降準以及加大M2的投放等貨幣寬松政策，化解當前全球各國所面臨的問題，最終全球各國的貨幣寬松形成迭代效應，呈指數級的放大了惡性通脹與資產泡沫

2025年是全球貨幣政策的轉折年，尤其美國、中國、歐盟以及其他國家會同頻貨幣寬松，形成疊加效應，最終必然會形成惡性通脹與資產泡沫

人類經濟發展至今，已經深陷無底線貨幣寬松與債務堆砌的虛假繁榮不可自拔，目前根本未找到任何可替代的經濟政策，可以肯定的這一發展模式還將延續數十年，最終導致持續的惡性通脹與資產泡沫

自2008年次貸危機之后，中國的貨幣政策一直在刻意與美國形成錯開與對沖，以免疊加形成惡性通脹與資產泡沫，擾亂中國社會的市場資源配置與財富再分配，拉大貧富差距

但是，當前包括中美在內的全球各國各自的經濟現實決定，必須盡快推行降息、降準以及加大M2的投放等貨幣寬松政策，化解當前全球各國所面臨的問題，最終全球各國的貨幣寬松形成疊加效應，呈指數級的放大了惡性通脹與資產泡沫

二、2025年中國必然會推行極度寬松的貨幣政策，最終必然形成惡性通脹與資產泡沫，尤其是推動基本面持續提升地區的房價上漲

對中國經濟而言，目前急需解決三點，即

1、 化債，預估地方政府與開發商前期總共積累了200萬億的債務，而這一債務規模早已超出地方政府與開發商的償還能力上限，急需中央通過貨幣寬松，人為推高房價，最終讓150萬億的社會存款高位接盤地方政府與開發商前期積累的這200萬億債務

2、 通過貨幣寬松人為推高房價來擴張社會資產負債表，鼓勵社會擴大消費，推動產業升級轉型與夯實內循環

3、 釋放土地財政的經濟推動力，使地方政府有實力引領經濟的發展，逆轉經濟的下行態勢

所有的一切都急需實施寬松的貨幣政策，人為推高房價

這一輪經濟周期受新冠疫情、俄烏沖突等諸多非經濟因素影響而人為拉長，導致各國急需寬松的貨幣政策推動經濟走出低谷進入上行期，尤其中國與美國

在2024年的中央政治局會議與2025年的政府工作報告中，多次強調實施適度寬松的貨幣政策，發揮好貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，適時降準降息，保持流動性充裕，使社會融資規模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配

尤其提到居民消費價格漲幅約2%左右，而2024年僅為0.2%，一年內CPI翻十倍，需要極度貨幣寬松，通貨膨脹就是貨幣現象，這就意味著，2025年中國必然會推行極度寬松的貨幣政策

之所以這一輪的貨幣寬松遠超2008年的主要原因有三，即

1、 目前中國已經取消外匯強制結售匯，允許民間持有外匯，經常項目盈余結售導致的M2投放有限，自然央行會推行遠低于2008年的基準利率與擴大M2的投放

2、 當前中國經濟的規模已經無法與2008年同日而語，2008年中國的GDP僅為32.43萬億，但是2024年高達134.91萬億人民幣，2008年的GDP還不及2024年的一個零頭，自然能承接更多的增量M2投放

3、 2008年，全球陷入次貸危機，中國的外貿出口受阻，沖擊中國經濟的發展，而2025年，中國面臨歐美集體對華貿易制裁、供應鏈重構以及中美關系變質等系列負面沖擊，急需擴大內需與啟動內循環

央行推行史上最寬松的貨幣政策必然形成惡性通脹與資產泡沫，尤其是推動基本面持續提升地區的房價上漲

三、房地產是天然的貨幣載體，只要央行持續貨幣寬松，向市場注入低成本的增量貨幣，低估的優質房產價格必然以遠超貨幣投放的增幅大幅上漲

其實，自布雷頓森林體系解體以來，全球經濟發展就陷入增量貨幣投放形成的惡性通脹與資產泡沫困境中無法自拔，這一發展模式產生三大結果，即

1、 雖然更多是虛假繁榮，但是也確實能夠在一定范疇內產生增量

2、 通貨膨脹持續透支貨幣的購買力，擠壓以薪酬為生中低收入群體的生存空間

3、 資產泡沫讓社會財富再分配，讓擁有股票、房產等資產的財富階層持續搶奪“無產者”或者持有垃圾資產階層的財富，最終拉大了不同收入群體、國家與地區間的貧富差距

產生資產泡沫與通貨膨脹是一個共同的邏輯，貨幣現象

即只要央行持續向市場注入增量貨幣，市場必然呈現“水漲船高”的態勢，但是增量貨幣不會在各種資產間平均分配，而是更傾向流入低估的優質資產，尤其是房地產

房地產是天然的貨幣載體，只要央行持續貨幣寬松，向市場注入低成本的增量貨幣，低估的優質房產價格必然以遠超貨幣投放的增幅大幅上漲

這是在當前全球經濟體中，凡是政治穩定與貨幣獨立地區核心城市的房價持續上漲的關鍵

四、中央、央行、地方政府以及財富階層共同期望房價的上漲，最終必然形成資產泡沫

城市土地國有化的顯示決定，中國社會能夠通過土地財政與高房價將“有錢人”的財富收歸政府所有，使政府有實力培育產業、完善基礎設施建設以及發展福利，尤其能夠通過高價變現有限的土地，獲取更多的土地財政收入，緩解地方政府的債務壓力

這就意味著，在中國，房價上漲是能夠滿足地方政府、房地產產業鏈以及購房者等多方的共同利益，雖然購房者向地方政府支付了高額的土地出讓金，但是只要房價持續上漲，高價購房者依然收益可觀，只是苦了持有垃圾資產，甚至毫無資產的低收入群體

房地產是所有產業中產業鏈最長，帶動效應最強的行業，是經濟的支柱產業，只要房地產持續高速發展，經濟自然會呈指數級放大的態勢高速發展，尤其目前中國的房地產市場依然具有極大地增長空間

在這一背景下，中央、央行、地方政府以及財富階層共同期望房價的上漲，最終必然形成資產泡沫

五、房價上漲能夠實現社會財富的存量再分配

基于投資的視角，獲利主要有兩個方式，即

1、 存量財富再分配

2、 創造增量

其實，存量財富再分配賺錢的速度最快，而獲取存量財富零和分配有兩種方式，即

1、 賭博，當然這違背法律，斷然不可取

2、資產泡沫，通過低估優質資產的資產泡沫將“窮人”的財富占為己有

目前全球通用的通過資產泡沫實現社會財富再分配的途徑主要有三，即

1、 房地產

2、 股票

3、 期貨

尤其是房地產和股市，國家經濟的現實特征決定中國主要基于房地產，美國是股市

其實，資產泡沫是價格與內在價值對比的產物，中國產業升級轉型超預期的現實決定即使一段時間內房價遠高于內在價值，形成泡沫，但是只要通過人為維持市場的穩定，形成有價無市的態勢，持續一段時間后，產業升級轉型超預期所產生的高附加值必然化解高房價與內在價值之間的“泡沫”

也就是說，中國根本不會形成資產泡沫導致的金融風險，最多只是一段時間內的有限回調

這就意味著，在央行即將推出史上最寬松的貨幣政策，推高資產價格之際，提前購入低估的優質房產能夠實現財富的再分配，形成對持有垃圾資產或無產者的財富“掠奪”

六、應對通脹最好的方式就是以低于通脹率的利率向銀行借錢，最佳選擇就是30年期的住房按揭貸款

由于政府急需推高房價，故推出史上利率最低的貸款政策，但是寬松的貨幣政策必然會形成惡性通脹

目前房貸利率約為3.0%，已創史上最低值，但是預估2025年還將下降兩次，各25BP，共計50BP，直至房貸利率跌至2.5以下，另外，這一輪房貸利率應該會降至1.5%至1.8%之間，成為史上最寬松的貨幣政策，寬松的貨幣政策必然產生通貨膨脹

圖 歷年房貸利率示意圖

應對通脹最好的方式就是以低于通脹率的利率向銀行借錢，理論上，房貸是所有貸款利率中最低的，房貸利率與通貨膨脹之差再乘以房貸總額就是每年政府給購房者的讓利，也是合法“搶銀行”所得

另外，惡性通脹時代，房租必然水漲船高，但是按揭貸款卻因5年期LPR的下降而下降，這就意味著，在某一范圍內的房價與具有特定價值的樓盤能夠實現房租覆蓋房貸的可能

疊加當前的低首付政策，導致很多購房者只需交付低首付與認點貸款，通過房租覆蓋按揭貸款，最終零成本坐享房價上漲的巨額收益

但是，前提必須基于兩點，即

1、 房價足夠低

2、 所購住房要具有特殊的價值，能夠收取高于當地均值的租金，諸如新房子有限，且周邊未有老房子與緊鄰學校等

由此得知，在惡性通脹和資產泡沫時代最好的應對之策就是高杠桿購買上海周邊附屬城市的住房，本文推薦湖州與張江長三角科技城

七、湖州房地產市場的投資價值與邏輯

2005年，領導響應科學發展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態環保成了中國經濟與社會發展的底線，使任何團體和個人絕對不能觸碰的底線

生態與經濟兩手都要抓，在全力發展生態的基礎上，領導又多次提出“一定要把南太湖建設好”，尤其幾乎每兩年親自實地考察，檢查作業，督促當地政府全力以赴，操碎了心

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續崛起，經濟增長處于浙江首位，人口持續大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發達城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰略，“要致富，先修路”，這是經濟發展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規模的發展交通，降低物流成本，各城市的產業、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價

另外，這一輪房地產回調幾乎對湖州的房地產市場重新洗牌，所有的開發商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實，這恰恰是個“打劫”的超級機會，妥妥的白菜價

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產泡沫背景下，現在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發錢，而非對股市不切實際的幻想

當時，必須拘泥于長三角與珠三角，在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

這幾年在領導的持續督促和市場演變下，湖州大興土木、產業興旺、極速發展，GDP增長率處于長三角的前列，同時修建四條輕軌與一條城際高鐵

圖 通蘇滬城際高鐵示意圖

湖杭高速已開通，12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通湖州直達上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

圖 滬蘇湖高鐵示意圖

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動

上海、蘇州、無錫與杭州的產業、資源、資本與人才會持續涌向價值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發展，基本面持續提升，具有極佳的投資價值

目前長三角的經濟已經妥妥的進入發達國家行列，人類努力的終極目標就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財富階層必然追求生態、智慧產業支撐的高品質住宿，湖州有山有水的自然環境與高科技支撐的智慧型基礎設施必然會成為下一輪財富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經濟紅利的持續外溢，必然會推動湖州的發展，湖州的高品質生態與住房將會成為財富階層的首選

目前房價白菜價的現實，疊加這一輪房地產上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應下，房價被嚴重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在湖州獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教