大家好，我是蘇北哥！今天是3月24日，農歷二月二十五，今天開始也是3月份的最后一周……

01.

反倒天罡，一路之隔！這個板塊竟與河西形成房價倒掛？

不能不說，時間真的過得超快，過完年才2月中旬，如今已經3月底，似乎這一個多月時間只是轉瞬之間就過完了，眼看4月份就要來到，然后5、6、7月，掐指之間，2025年就會過掉一半，似乎時間對誰都很公平，對誰也都很殘酷，這話一點不假。

每個人都必須珍惜時間，買房人也不例外！

時代在變，樓市的ZC環境在變，市場本身的節奏也在變，說實在的今年的確與前兩年的南京樓市環境有著本質上的區別，以前那種不問市場行情，只一心等待房價下跌的等等黨，其實在今年已經不合時宜，這種心態的買房人會慢慢的被時代拋棄、淘汰！

原因很簡單，你在等，死等房價下跌，所以你的觀點和看法是靜止的，一成不變的；但是市場卻一直在變動，除了自然狀態下，市場行情的起伏變化，南京樓市背后更有高明的推盤策略在推動，如果北哥判斷的沒錯，今年開始南京將有很多高價值的板塊崛起，甚至可能打破以往南京樓市的傳統板塊價值，一直被認為是頂流的大河西，可能被“后起之秀”反超；一批原本被定義二線的板塊，極有可能躋身頂流。

在這個板塊價值切換的關鍵時刻，自然就是買房人抄底、上車的最好時機。

先來說下河西南，其實今年開年以來，河西南房價出現了一些上竄行情，根據南京頭部房媒的統計數據，截止2月底河西南二手房成交均價達到3.77萬/㎡，環比上漲了800元/㎡，漲幅為2.17%。海珀星暉、金地中心風華，以及正榮潤峯、朗詩熙華府、魯能公館、佳兆業在內的星八客小區，成交房源價格都出現了一定上浮。

漲幅最明顯是正榮潤峯，2月成交均價達到4.13萬/㎡，環比1月份的3.8萬/㎡均價，漲幅達到8.68%，排在了整個河西南二手房漲幅榜第一。

2月最高房源成交單價達到42538元/㎡，比同小區一月份成交房源單價高出4000/㎡不止

海珀星暉的漲幅也很可觀，2月份均價環比漲幅達到6.12%，小區二期最新一套房源成交單價甚至達到驚人的4.5萬+/㎡，達到自去年6月份以來最高峰。

除了中高端改善小區，值得大家注意的是河西南的剛需房價也在小幅增長，特別是底部房價出現了抬升，去年超跌的一些小區，房價出現了回漲。

比如佳兆業城市廣場，前兩年已經跌至3.5萬/㎡左右的水平，但是最近房價出現了不小的回漲，小區三期一套125㎡4房，成交單價達到了4.06萬/㎡

而去年3月份同小區房價曾經低至3.5萬/㎡左右；

還有原本河西南房價墊底的星八客小區，2字頭單價房源完全絕跡。

如五礦崇文金城，去年10月份間，房源成交單價曾經降至2.97萬/㎡

而根據3月份最新數據顯示，五礦崇文金城A區一套118㎡3房，成交單價已經回漲至3.69萬/㎡

招商雍和府，去年10月間，成交單價曾低至2.93萬/㎡，

今年該小區最新成交房源單價上漲至3.49萬/㎡

還有被譽為跌王小區的海峽城，去年最低房價曾跌至2.56萬/㎡

而如今海峽城房源單價均在3萬/㎡以上。

怎么樣？北哥說的沒錯吧？不看不知道，你以為的河西南房價和如今現實中的河西南房價是不是有了很大差距？

然而北哥在這還要告訴你一個扎心的事實！河西南房價是市場自行調節的結果，板塊行情背后還沒有植入太多高明的推盤策略，不像某些新興板塊，房價持續上行的背后，加入了不少“科技與狠活”，今年的房價預計會出現階梯式的上漲。

說到底，目前河西南主力房價也就是在3-4萬/㎡，你敢想毗鄰河西南，僅一路之隔的新版塊，目前房價已經賣到了4萬+/㎡，竟與曾經的南京樓市一哥河西南，形成了房價倒掛。

注意這個4萬+/㎡可不是掛牌價，而是真實售價，這個板塊是誰呢？就是雨核

雨核與河西南什么關系？一條雙向八車道的數字大道，將雨核與河西南緊緊相連，數字大道往西跨過繞城公路，即是河西總部經濟區，阿里巴巴、小米、京東總部皆在此。

數字大道實景

數字大道往東1.7公里左右，就是雨核CBD，200米甲些、雨核華潤萬象天地、萬科朗拾雨核、建發璞云等商業、住宅地標，皆在此。

雖然雨核與河西南關系如此親近，但是南京樓市的傳統認知中，總認為雨核比不上河西南，然而顛覆傳統認知的事件，終于在2025年發生，雨核房價目前已經真實的賣到了4萬+/㎡，超過了河西南。

這個賣到4萬+/㎡單價的樓盤就是，雨核的建發璞云！根據最新消息，建發璞云的實際銷售單價已經漲至最高4.2萬/㎡，起步戶型99㎡小三房總價已經升至420萬左右。

建發璞云實景

放在一年前，誰也不敢想象雨核房價能反超河西南，要知道2023年11月份首開的建發璞云，有礙于當時的市場環境，雖然銷許價格高達4.8萬/㎡，實際售價只敢賣到3.6萬/㎡左右。

然而這一年多以來，建發璞云有著清晰的房價上漲路徑和房產增值邏輯。

首先就是數字大道以北，雨核中央居住區新房庫存量的斷崖式下滑。去年11月份，萬科朗拾雨核售罄收官，讓建發璞云遇見了房價上漲的第一個風口。萬科朗拾雨核在去年6月份以前一直是南京的銷冠盤，低至3.5-3.6萬/㎡的銷售單價，為雨核吸引了大批購買力和流量關注。原來為了對標萬科，建發璞云當時也只能采用與之相應的定價策略。

然而萬科朗拾雨核一收官，反而給建發璞云解套了！當月房價就回漲至3.8萬/㎡。

接下來，去年12月份雨核華潤萬象天地的開業，金基嘉玥的首批二手房掛牌，讓建發璞云房價再次上漲遇見了第二個風口。

雨核華潤萬象天地

今年開年，雨核新房庫存告急，數字大道中央生活區目前僅剩建發璞云一家在售樓盤，這也成為建發再次提價的風口和理由。

目前建發璞云8棟住宅樓已經全部推出，按照南京房媒2月底的統計數據，建發璞云當時庫存已經不足200套，尾盤收官狀態，自然有了提價銷售的基礎，于是實際銷售單價一步到位提升到了4.1-4.2萬/㎡

8棟住宅樓全部推出

與此同時，附近金基嘉玥的二手房掛牌價格，也提升了雨核房價上漲預期。

同為數字大道北中央居住區的金基嘉玥已經有3套房源掛牌，最高掛牌單價接近5萬/㎡。

02.

今年房價勢必將被推高！雨花這三個板塊，眼下是抄底時機嗎？

雨核建發璞云能夠實現逆勢三連漲，關鍵在于該項目從去年四季度開始，接連踩對了重大市場節點，本身推盤節奏與大行情走勢相合，再加上雨核本身巧妙的推盤技巧，不想漲價都難。

但是反觀河西南，似乎到如今還在“吃老本”，房價的漲跌只依賴于板塊原本的地段和名氣，板塊本身暫時無法實現房價結構性調整，所以就算房價上漲，幅度也有限。

但是雨核就不同了，眼下房價已經趕超了河西南，接下來雨核的房價可能就會一路上漲，將河西南遠遠甩在身后。

要知道房價上漲有個明顯而清晰的規律，那就是去年的房價，是今年房價上漲起點；或者說以前的房價是今天房價的起點。以史鑒今就可得知，2014年以前的河西中是2014年以后河西南房價上漲的起點；去年萬科朗拾雨核是建發璞云房價上漲的起點。如今建發璞云單價已經上漲至4.1-4.2萬/㎡，也就等于為今年雨核房價上漲設置了起點。

要知道今年雨核新房產品及房價體系，大概率會迎來結構性升級！整個雨核將出讓首幅低密宅地，板塊首個第四代住宅很可能由此誕生。

根據最新消息，雨核數字大道以北的中央生活區，即將掛牌一幅宅地，目前得知該地塊容積率僅2.4左右。

雨核新地塊位置

而雨核這幅新地塊位置與建發璞云僅一路之隔，該地塊原本為雨核2024G04地塊，去年首場土拍臨時取消出讓，如今G04地塊被分為A1-1和A1-2兩幅地塊。

而原本G04地塊的容積率為2.8，據江蘇土地公示，如今即將掛牌出讓的A1-1容積率為被調整為2.4。據小道消息稱，這幅地塊目前有多家KFS前往洽談，預計近期出讓已經十拿九穩。

那么問題來了，目前建發璞云已經將雨核數字大道以北新房價格抬升至4.1-4.2萬/㎡，且建發容積率高達2.8，所以結合房價走勢及雨核板塊的發展趨勢來看，2.4容積率的A1-1地塊項目未來房價，大概率會超過建發璞云。

如果A1-1地塊打造雨核首個第四代住宅，那么按照四代宅比普通新房單價高20-25%的原則，那么A1-1地塊項目未來房價很可能達到4.9-5.1萬/㎡（計算推測，僅為參考）。

雨花軟件谷板塊，今年房價大概率也會上漲。

首先軟件谷現在“房荒”，唯一在售盤保利荷雨瑧悅年后房價已經漲到了3.8萬/㎡，而這個價格很可能成為軟件谷2025年房價的上升起點

保利荷雨瑧悅僅剩最后一棟未推

去年年中，保利荷雨瑧悅上車價格還在3.2萬/㎡，如今就漲到了3.8萬/㎡，可見軟件谷房價上漲能力之強。此外保利荷雨瑧悅目前已經接近收官，全盤10棟樓僅剩西北面14號樓未推，加上剩余9棟已推出樓棟，荷雨瑧悅剩余庫存房源僅為240套左右。

與此同時，雨花軟件谷曾經的標桿樓盤華發美的云筑近期也掛出了首套二手房源，進一步為板塊房價定標。

這套房源戶型面積約118㎡，3室2廳，總價508萬，折算掛牌價格達到了43055元/㎡，目前雖然這套房源尚未成交，但也側面反應出雨花軟件谷的房價水平，市場揣測，根據目前軟件谷的行情，華發美的云筑的首套房源成交價格應該不會低于3.5萬/㎡。

況且軟件谷還有學區利好，與荷雨瑧悅一街之隔的南師附中分校今年9月就將開學；同時今年上半年軟件谷大概率將推出新地塊，而這幅地塊位置就在南師附中分校以北！目前容積率和出讓面積尚未確定。

從圖中可以看的出來，軟件谷這塊地面積比較大，甚至比荷雨瑧悅和鳳起云臺加起來還要大，所以據說這幅地塊也會一分為二，今年上半年先出讓其中一幅。

這幅新地塊出讓之后，房價會不會以目前板塊新房價格3.8萬/㎡為起點呢？

雨花第三個值得重點關注的板塊：安德門

之前北哥文章第一時間通報了安德門自行車廠項目的最新動態，去年12月份，國企頤居建設拿下了安德門自行車廠之中的首幅地塊G79。

該地塊拿地價格19302元/㎡，容積率僅為1.478，目前是整個城南雨花，最低密的高端項目。3月初已經有相關消息傳出，頤居G79將打造安德門首個第四代住宅，并且項目規劃細節系數流出：

“高低配”，小高層+洋房形態；戶型面積段跨度比較大，最小的小高層戶型面積大概在108㎡左右，稍大的小高層戶型可能達到128㎡左右；較大戶型基本在150㎡左右起步，此外還有更大面積段的頂級改善戶型，如頂層復式等。

近日頤居G79項目更多細節流出，不僅將顛覆安德門的房價體系，也將顛覆南京四代宅的產品認知。

據了解頤居G79將打造目前江南樓市面積最小的墅廳產品，150㎡洋房戶型將打造墅廳。據說墅廳層高大概率不低于6米。

墅廳示意圖

要知道去年開發的四代宅、新豪宅，墅廳戶型面積基本在200㎡以上，有的甚至超過300㎡，比如中海江南繼續275、305㎡兩款墅廳戶型；金陵月華395㎡的7米墅廳戶型；招商金陵序270、305㎡6.6米墅廳戶型。

而整個江南，200㎡以下面積的墅廳戶型目前還沒有相關產品上市，但根據去年6月26日南京發布的《關于支持我市住宅品質改善提升優化規劃服務管理若干措施的通知》，第四代住宅的墅廳戶型最小可以做到120㎡

頤居G79的150㎡墅廳戶型，可謂是無限接近ZC標準，也是南京四代宅產品的一次重大突破。

可以預見的是安德門板塊，乃至整個城南雨花，都會被頤居G79帶動，房價有望再次被提升。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。