在長沙的板塊梯隊中，第一梯隊屬于開福+天心+濱江一線瞰江地塊；配套醇熟度和城市界面上，河西梅濱洋+河東高鐵。

高鐵板塊，經過10多年的開發和發展，配套醇熟、住宅地塊比較稀缺、高端樓盤聚集。

長沙瑞府項目屬于高鐵板塊的核芯地段，各大房企、學鐵商、住宅小區扎堆，即是長沙的東門戶，也是河東的城市中心。

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在最新的城市規劃中，范圍擴大、定位升級為城市副中心、新增多個住宅和學校地塊。

↓這是項目周邊未來的供地情況，論位置和配套，都沒能超越瑞府：

△項目周邊地塊示意圖/來源網絡 僅供參考

項目幾乎是周邊3公里范圍內，WEI一可上車的高改盤，沒有替代品！

來，再看看一路之隔某樓盤的二手房掛牌價和成交價，還是10年前的產品：

△圖源/貝殼

華潤品牌優勢+新規戶型，隨著周邊二手房的逐漸老化，在未來的二手市場，瑞府的抗跌屬性和流通性會比較強。

商業配套

↓瑞府周邊配套示意圖：

項目一路之隔近距離有四大商業綜合體，天虹商場+吉聯MALL+吾悅廣場+旭輝MALL，山姆會員店僅一路之隔，商業體量巨大。

商業的聚集和豐富程度，遠超長沙其他板塊；業態豐富，影院、美食、親子休閑等，吃喝玩樂購非常方便。

教育資源

學校方面，項目從幼兒園到初中都配齊。

樓下就是9年制湘郡培粹品牌學校，業主可配套入讀；去年9月已開工建設，預計2026年開學。

學?？傆玫丶s3.2萬㎡，總建筑面積約 4.5 萬㎡，總投資約2億元，計劃辦學36個班，規模不算大。

湘郡培粹本部，作為長沙四大公辦名初之一（其他三個為長郡雙語、中雅培粹、青竹湖湘一），成績非常牛：

2021年511人中考，近200人錄入長郡中學，另有50+人進入雅禮、師大附中、長沙一中等；

2022年進入四大人數超250人，占比近40%；2023年指標生最低分為690分，高出最低控線34分，連續兩年排名第一。

2024年中考四大率超20%，是長沙初中第一梯隊的佼佼者！

競賽成績上也非常強：

5大競賽屢創佳績，多次獲得國家級獎項，更有多人入選國家隊；

拔尖創新人才方面，2023屆11人入選長郡中學拔尖創新人才50人名單，是全市入選人數最多的學校。

目前除了本部之外，已簽約了三個新校區：瑞府國體校區、隆平校區、南湖校區。

而瑞府國體校區的優勢：

一是生源優質，瑞府定位高端，業主的家庭實力在長沙學區盤中，估計能比的只有八方小區；

二是生源更廣，地處長沙小學強區雨花區，周邊聚集了楓樹山大橋小學，砂子塘吉聯小學、雨花區實驗二小、砂子塘啟新小學、楓樹山明昇小學等；

三是，湘郡培粹將在隆平舉辦高中部，自身體系要為高中輸送優質生源，一定會非常重視國體校區這個優質的生源基地。

交通配套

公共交通方面，瑞府距離高鐵南站約2公里左右，乘坐2/4號線，2-3個地鐵站即到，國內出行去哪兒都便捷；

項目緊鄰勞動東路，樓下就是地鐵2和4號線的換乘站“沙灣公園站”，雙地鐵盤。

2號線是長沙第一條開通的地鐵線路，沿途經過長沙主城各大站點。

從項目出發，2站到長沙南站、3站萬家麗廣場，5站長沙火車站、9站五一廣場，還可到橘子洲、溁灣鎮、汽車西站和梅溪湖等。

2號線西延二期預計今年開通運營，屆時還能直通麓谷。

4號線河西經過月亮島、濱江新城、大學城，河東則橫穿黃土嶺、樹木嶺、沙灣公園到高鐵南站。

自駕方面，項目南鄰勞動東路，西近萬家麗高架，東有京港澳高速，三大主干道，除了上下班高峰期有點堵車，四通八達。

人文環境

三期東側為82畝的中軸公園（規劃），步行約400米是28畝的長體公園；

經地下通道穿過勞動東路，就能到約440畝的沙灣公園，公園內有山體運動區、山林漫步區、觀光休閑區以及足球場、室內籃球場、羽毛球場等。

湖南省體育館、長沙市群眾藝術館等文體配套，包括有游泳中心，網球中心，羽毛球館，也都在附近。

對有小孩的家庭、運動達人非常友好；平時還能公園內散步悠閑。

一共8棟26-30F高層住宅樓、2T2戶純板樓、634戶。

1、產品：143-178-181-185-187-229㎡

戶均160.95㎡，純改善、高端定位小區。

2、裝修：精裝，目前市場少有的精裝大平層

3、容積率：3.35 ，略高

4、戶均綠地面積：19.31㎡

綜合反映出小區的居住品質，與建筑密度、戶數、平均戶型大小、容積率、綠地率等制表掛鉤。

理論上，建筑密度越低、戶數越少、容積率越低、綠地面積越大，這個指標就會越高。

對比來看，潤府的這個數據低于玉海棠的22.14和建發觀云的20.91。

5、外立面：大面積的玻璃窗+鋁板+涂料

6、2027年3月交付

↓項目戶型分布示意圖：

亮點概括：

1、2#、3#、7#、8#這四棟的圍合區域，沒有設置消防登高面，形成了大面積的，連續不間斷的中心園林景觀；

2、會所+下沉式園林、中心園林、架空層、車庫、單元門廳等都已實景展示，品質和審美都還不錯；

3、園林互動性比較強，比如有兒童戲水區，業主入住后，將受好評；

4、車庫與會所之間的過渡空間，做得非常漂亮和上檔次；

5、端廳戶型占比約45.9%，相當高了，采光視野都不錯，都是0公攤戶型；

6、除229㎡的景觀陽臺外，其他全封窗交付。

↓項目實景圖：

戶型：

戶型布局分析：

143㎡端廳——

北向次臥和客餐廳，為L型270°采光，這也是被稱為“全景艙”戶型的原因，雙全景艙布局，還是長沙頭一個。

客餐廚一體化，顯得公共空間超級大。

不足：進深略深，注重功能性的朋友會覺得沒有做到雙套間。

143㎡中間戶——

類四葉草布局，空間利用比較好，基本沒有浪費的地方；屬于主臥全景艙；

客餐廳約48㎡，非常顯大。

不足：廚房臨臥室，動靜不分區，沒做到雙套間。

178㎡——

贈送多，雙套間+全景艙主臥，設計沒話說，沒啥缺點。

189㎡——

依舊四房為主，雙主臥+雙全景艙配置，廚房升級為中西廚，各個空間都很大。

不足：廚房臨臥室，動靜不分區。

229㎡——

之前戶型的有點TA都有，且把全景艙優勢進一步擴大化。

全景艙采光面達到了20米，全長沙首創；60㎡客餐廳+45㎡主臥，還有11㎡的空中花園，都挺大氣。

若說缺點，南北空氣不對流勉強算一個。

精裝標準：

具體樓棟——

1#和9#棟的北面，不利因素比較多：

其中消防站與公廁、高壓配電房和開關房沒有凸出小區地面；垃圾站和消防車庫凸出小區地面2米。

垃圾站主要是氣味影響，1#棟旁還有地庫出入口，北面視野一般。

8#和9#棟、1#和2#棟之間，消防登高面位于同一側，園林面積受影響。

所以9#棟01戶的南向、8#棟01的北向，1#棟的02戶南向、2#棟的02戶北向，視野一般。

8#棟南向視野，低樓層可以看見物管用房的頂部，采光和視野都受建筑影響。

5#和6#棟臨近勞動東路，車流量比較大，恐有噪音影響。

可以瞰中心園林的樓棟：

1#棟01戶可看部分、2#棟01（西+南方向）、3#棟的A1戶（北）+其余三戶北向、7#棟02（北+東）、8#棟02戶（南+東）、9#棟的02戶。

視野景觀排序：

8#棟02戶＞7#棟02戶＞2#棟01戶＞3A#棟01戶＞1#棟01戶＞9#棟02戶＞3A#02戶＞3B#棟01戶。

日照——

優秀的標準，滿足大寒日5小時及以上的日照需求。

2#棟，21層及以上；6#棟每一層皆可；7#棟19層及以上；

8#棟16層西戶+17層及以上；

3A#棟，17層東邊兩戶、18-20層東邊三戶以及21層及以上；

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