根據《土地管理法》中的規定，因公共利益需要，可以征收農村集體土地，包括宅基地上房屋等。但是在實際征收土地之前，擬征收土地的相關部門需要按照《土地管理法》第四十四條規定，先辦理農用地轉用審批手續，也就是其需要先拿到征地批復文件，把集體土地轉為國有土地之后，才可以占用土地開工建設。

　　但是辦理征地審批手續可不是那么簡單的，如果涉及的是永久基本農田，或者永久基本農田以外的耕地超過了三十五公頃或者其他土地超過了七十公頃的，那么需要報國務院批準，在法律規定以外的需要征收的土地，則需要報省、直轄市、自治區審批。

　　而且隨著新《土地管理法》《土地管理法實施條例》的施行，土地征收程序也發生了較大的變化。征收方在辦理審批手續之前，需要按《土地管理法》《土地管理法實施條例》等其他相關的法律法規要完成征收前置工作，包括在擬征收范圍內發布土地征收預公告、補償安置方案，組織工作人員對土地現狀開展調查，弄清楚包括房屋在內的土地權屬、面積等等信息，并開展社會穩定風險評估，與被征收人簽訂補償安置協議，落實補償款等等，這也是為了保障被征地農民合法權益不被侵害。

　　所以，相關部門（征收方）想要拿到審批手續，即征地批復文件，可以說是非常難的，且時間也會非常的長，而且從實踐過程中來看，有很多項目因各種原因都會拿不到審批文件，比如說征收前期工作未履行到位（未保障被征收人知情權、參與權，未實地進行土地現狀調查，社會穩定風險評估）、相關的補償費用沒有足額到位等等。

　　因此實踐過程中，有的征收方為了盡快推進征收工作，實現最終的征收目的，通常會在未辦理任何手續的情況下，直接強迫被征收人交出土地，并實際占用土地，這就是所謂的未批先占，還有的征收方，則會為了規避審批手續，與村委會沆瀣一氣，以土地租賃的方式，也就是通過以租代征的方式來實際占用土地。

　　很顯然，不管在什么時候，只要沒有拿到審批手續，就實際占用土地肯定都是不合法的，哪怕是以租賃的方式，永久性的占用土地也是不合法的。

　　所謂的以租代征，這里可以簡單地跟大家說一下，就是征收方通過租賃的方式，與村委會簽訂土地租賃合同，然后約定每年每畝按多少給予被征收人租金。這里需要提醒大家，不管租金合不合適，因公共利益需要占用土地的，就只能通過征收來實現，不可以采取以租代征的方式，這是違法的占用土地行為。

　　那么，作為被征收人在征地拆遷中遇到相關部門通過以租代征來推進征收工作時，應當要怎么做呢？

　　1、不要交出土地

　　在遇到有人占用土地的情況時，一定要先審查占用土地的目的是什么，如果通過相關文件得知，征收主體是相關部門，且征收目的是因公共利益（修路、文化、教育等項目）需要，那么一般情況下，此類項目只能通過征收來實現，不可以通過其他方式來推進。

　　所以一旦發現此次征收中什么文件也沒有，征收方就與村委會簽訂了土地租賃相關協議，那么此時建議被征收人不要交出土地，一旦將土地交出去，那么對被征收人來說就會非常的不利，被征收人可能每年只會拿到一兩千塊錢的租賃費，而且這個不是往后每年都會拿到的，很有可能會只約定給予幾年，比如五年，五年之后可能土地租賃費也會沒有了。

　　因此，凱諾拆遷律師再次提醒大家，一旦遇到以租代征，或者未批先占等，被征收人千萬不要把土地交去，否則會對自己非常的不利。

　　2、向自然資源主管部門反映以租代征或未批先占的情況

　　土地征收關系著被征收人的切身利益，因此在土地征收中，一旦發現此次征收是以租代征，征收方沒有履行任何的征收程序就占用了土地等，那么被征收人可以先向自然資源主管部門投訴反映這種情況，要求他們針對違法占用土地的行為進行查處。

　　一般情況下，在接到土地違法行為的投訴、舉報時，相關部門應當要盡快組織工作人員核實調查，并將調查結果告知當事人。不過凱諾拆遷律師在這里建議大家，在向自然資源主管部門申請查處時，盡量要采用書面的形式來進行，同時還要將申請查處的內容寫清楚，包括申請人是誰等信息，這樣才有可能會得到他們的重視。

　　3、啟動法律程序，依法維護自己的合法權益

　　申請查處之后，如果自然資源主管部門并沒有針對土地違法行為開展實地核實工作，或者處理結果是默認等，那么被征收人可以馬上咨詢專業律師，如果有必要，可以盡快在專業律師的幫助下，先向復議機關申請行政復議，若對復議結果不服，可以在收到復議決定書之日起的十五日內向人民法院提起行政訴訟，當然被征收人也可以直接提起行政訴訟。

　　一般直接提起行政訴訟的法定期限是自當事人知道違法行為發生之日起的六個月內，被征收人就需要向法院提起行政訴訟，一旦過了這個訴訟期限，那么這也意味著被征收人就喪失了最后一道維護自己權益的救濟途徑。

　　總之，凱諾拆遷律師最后想要告訴大家的是，土地征收關系著被征收人的切身利益，所以只要發現征收方有侵害自己合法權益的行為，包括以租代征、強迫自己交出土地等等，那么被征收人一定要多留個心眼，及時收集相關的證據材料，萬不可一味地拖延，否則會對自己非常的不利。