01.基本案情

小浦家住悅湖小區1棟601室，他家房子的屋頂有一處閣樓，從室內的樓梯拾級而上，便能輕松踏入這片小天地。小浦心里琢磨著，這閣樓和自家緊密相連，可不就是自家房屋專屬的“秘密基地”嘛！于是，小浦腦袋一熱，也沒跟其他業主嘮嘮，更沒向小區物業公司報備，就對閣樓開啟了“改造計劃”：鋪設地磚、打造壁柜、增設窗戶、粉刷墻體......閣樓漸漸有了“私人領地”的模樣。

隔壁602室的小吳瞧見小浦這番操作，心里可不服氣了。他覺得自己作為小浦的鄰居，對這閣樓理應擁有同等使用權。說干就干，小吳二話不說，在自家樓頂處開挖了一個洞口，開辟出一條通往閣樓內部的通道，仿佛在宣告自己對閣樓的 “主權”。一來二去，矛盾就這么產生了，小吳氣不過小浦擅自占用公共設施，一紙訴狀將小浦告到了法院，主張對閣樓這部分面積行使一半的使用權。

法院調查后發現，案涉閣樓都沒有登記在小浦和小吳各自的不動產權證中。原來，這閣樓并非一個獨立的空間，不屬于業主專有部分，而是房屋悶頂層，主要功能是防熱、防雨，檢修小區樓內管道。之前，區住建局就發現了小浦和小吳的違規行為，分別給他們下發了《責令改正（停止）違法行為通知書》，責令二人立刻整改。可小浦和小吳都對整改要求置若罔聞，始終沒有履行整改義務。

02.法院裁判

根據《責令整改通知書》，小浦的行為存在諸多違規之處。他擅自擴大悶頂層檢修口的尺寸，還對悶頂層進行違規裝修，肆意侵占公共空間，這對公共部位和設施造成了損害。相關單位已明確限期小浦停止這種侵占行為，并要求他將悶頂層恢復原狀。與此同時，小吳也存在自行擴大悶頂層檢修口的違規行為，相關單位也責令小吳恢復原狀。由此可見，在本案中，小浦和小吳雙方都存在違法行為，他們對案涉悶頂層均不具備相應的產權。

按照相關法律規定，悶頂層屬于房屋公共空間的一部分，應由全體業主共同所有。不管是小浦還是小吳，或是其他任何一方，都不允許私自占用、裝修、擴建。小吳在訴訟中要求小浦讓其行使悶頂層一半的使用權，這一訴訟請求本身違反法律規定以及相關行政法規。且政府相關行政主管部門早已對此事先行認定并做出處理，明確責令雙方限期整改，把悶頂層恢復原狀。基于以上種種情況，小吳的起訴并不在民事訴訟的受理范疇之內。綜上所述，法院最終駁回了小吳的訴訟請求。

03.法官后語

本案涉及建筑物區分所有權的爭議，關鍵在于明確悶頂層的法律屬性，以及對雙方當事人針對悶頂層加裝行為的性質判定。建筑物區分所有權包括專有部分、共有部分，以及因共有關系衍生出的管理權。悶頂層在建筑設計中，主要承擔著保溫、隔熱以及為防滲漏等公共設施提供檢修維護空間的功能，并非歸屬于某個業主的專有部分，而是由全體業主共有，并由全體業主共同管理。所以，但凡涉及對悶頂層的使用與改造，都必須嚴格遵循相關法律法規，同時還需征得全體業主一致同意。

在本案中，小浦在未獲取其他共有人同意的情況下，擅自改變悶頂層的使用功能，這種行為無疑侵害了其他業主對悶頂層享有的共有權和共同管理的權利。小吳作為與該悶頂層有利害關系的業主，依法有權主張小浦將涉案悶頂層恢復原狀。然而，小吳進一步要求在小浦改裝后的悶頂層基礎上行使使用權，這一訴求在現行法律框架內找不到任何依據。

與此同時，本案中小浦和小吳雙雙存在對悶頂層進行違規改裝的違法行為，并已受到相關行政監管部門的違法認定。在此情形下，小吳主張行使經改裝后的悶頂層使用權，違反了法律規定以及相關行政法規，不應屬于民事案件的受理范圍。基于上述緣由，法院最終依法駁回了小吳的訴訟請求。

在此，法官鄭重提醒廣大業主：任何個人不得擅自占用、裝修或擴建建筑物公共部分區域。對于建筑物共有部分的使用和改造行為，不僅要取得全體業主的同意，更要嚴格遵守相關法律法規。每位業主都應時刻將尊重其他業主合法權益牢記于心，切不可因個人利益而損害公共利益。期望廣大業主能夠自覺遵守法律法規，齊心協力維護良好的居住環境，攜手構建和諧美好的社區生活。

法條鏈接

▲《中華人民共和國民法典》

第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權不可以登記。

▲《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：

（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。

▲《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

*文中名稱均為化名

來源：惠山法院

編輯：黃楓怡

審核：李思紅

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