◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

剛剛，金地集團對外發布了2024年成績單，過去一年在房地產圈被作為風向標被審視，回到眼下總算“平安著陸”。

如此前預告所劇透的，金地跟其他很多上市房企一樣，去年業績普遍“不理想”，虧得也比較多，對股東而言，這個利空估計釋放得該差不多了。

具體看，金地集團去年營收752.7億元，同比下降23.2%；歸母凈利虧損61.2億元，同比下降788.5%；扣非凈利潤虧損擴大至43.9億元。

分析來看，這跟房地產結轉毛利率下降、資產減值損失等密切相關。比如去年，金地房地產業務結算毛利率14.11%，同比下降2.05個百分點，但就橫向看，能保住這個毛利率水準和跌幅，已難能可貴。

聚焦到區域，金地重鎮華南區域，去年營收136.56億元，同比降幅8.3%，毛利率18.43%，同比降了4.56個百分點；同樣是重鎮的華東區域，去年營收201.8億元，同比降幅近5成，毛利率18.71%，同比下降1.66個百分點。

反觀金地在北方和中西部區域的毛利率，同比卻均有回升，分別是15.4%、13.91%，尤其是中西部增幅最大，比如西安就是金地的一個重鎮。

從區域業績分析看，金地在華東區域的問題應是盤子收縮，與華南區域未來如能加大精準拿地，提升產品力等策略有望提振銷售規模，毛利率仍有潛力回彈。

實際上，樓市這三年深調考驗的就是房企面對“生死存亡”時能否及時調整與適應力，一定會有取舍，“安全地活著才是第一位的”。

前不久，金地集團曾向媒體披露說，2023年以來這兩年內，其負債總額已降低約1300億元，其中2024年如期兌付11筆到期債務、總規模約200億元。

2024年，金地集團實現經營凈現金流136.2億元，同比增幅521.2%，從去年四個季度看，一季度還凈流出9.19億元，二季度凈流入超55億元，三季度32.1億元，到四季度達到58.17億元。

也就是說，金地去年經營凈現金流在面對“銷售收入降幅五成”的主要不利背景下，通過極度壓縮經營相關支出保證了經營凈現金流回正且大幅回彈。

這一年，金地集團籌資凈現金流235.8億元，比上年減少77億元，其中融入近109億元，同比減少225億元，而融出344.7億元，同比減少343億元。也就是說，金地融資端尚未真正打開，更多精力在還債上。

該年，金地集團現金及現金等價物凈減少74.7億元，較上年凈減少256.88億元已明顯改善，該期末現金及現金等價物余額211.9億元，較上年底減少近75億元。換言之，金地今年銷售與融資若均能明顯改善，現金流將會比較好看。

該期末，金地集團短期借款余額3.35億元，較上年底減少2億元，一年內到期有息負債約317億元且較上年底減少近百億元，而長期借款余額412.5億元，較上年底減少71億元，應付債券余額4.6億元，較上年底減少22.57億元。

據東財choice金融終端顯示，金地目前存續公開債只剩5只了，總規模10.6億元，其中今年4月初一筆5億元中票到期，今年10月一筆余額5900萬元到期，其他則集中在明年4月。所以說，金地今明年公開償債壓力陡減。

當前，從上到下都在積極推進“止跌回穩”、“穩住樓市”各項政策落地，一二線核心城市二手房市場明顯復蘇，新房市場也有所改善。此外，房地產金融政策也持續寬松，項目融資“白名單”范圍繼續擴大。

對金地等大型房企來說，2025年銷售和融資均將迎來破局性利好。就債務而言，就可以擇機增加中長期借款，減少短債規模，以優化債務及利率成本結構。

截至去年底，金地集團總土儲約2916萬方，權益土儲約1245萬方，其中，一、二線城市占比約77%。2025年前2個月，金地先后在杭州、上海各拿到1個優質項目地塊，累計斥資約10億元，瞄準高端改善需求旺盛的低密度洋房聯、聯排別墅產品，不僅能做高利潤，還能快速走量。

另據悉，金地近期也有意在廣州等地加大投拓力度。外界預期，隨著土地市場回暖，房企信心復蘇。接下來，金地也勢必會活躍在一二線重點城市的土拍市場。