樓市庫(kù)存又創(chuàng)新高了。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2月末，新建商品房待售面積79891萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，再創(chuàng)歷史新高。

　　什么概念，也就是不包括二手房，現(xiàn)在全國(guó)還有近8億平方米的新房子沒賣，這個(gè)數(shù)字甚至超過(guò)了此前的2015年（7.19億平方米），這是大家印象中的高庫(kù)存年份，所謂的漲價(jià)去庫(kù)存就是那年開始的。

　　最關(guān)鍵的是，就算相比去年10月末，庫(kù)存也上漲了近10%。截止去年10月末，商品房待售面積還是7.3億平方米，僅4個(gè)月的時(shí)間，就增加了6834萬(wàn)平方米。

　　這表明，在最近4個(gè)月時(shí)間里，全國(guó)的房子反而越賣越多了，而且這還是在最近幾個(gè)月部分一二線樓市火熱的情況下。

　　比如，今年前兩個(gè)月，上海一手房累計(jì)成交78萬(wàn)平方米，同比增加28%。2月份，70城中有18個(gè)城市的新房還在環(huán)比上漲。

　　雖然自去年9月末這波刺激后，少數(shù)城市的庫(kù)存確實(shí)消化了一些，但絕大部分城市尤其是三四線的房子反而是越賣越多的狀態(tài)，房子過(guò)多的局面依然沒有改善。

　　房子越賣越多，說(shuō)明了這樣一個(gè)的事實(shí)：去年開始所進(jìn)行的去庫(kù)存行動(dòng)并沒有成功，這其中包括了收儲(chǔ)商品房用作保障房這樣“核彈級(jí)”的措施。

　　去年官方下場(chǎng)收房的措施出來(lái)后，當(dāng)時(shí)我就告訴大家不要抱有太大期望，現(xiàn)在這個(gè)觀點(diǎn)應(yīng)驗(yàn)了。

　　在新房庫(kù)存創(chuàng)新高的同時(shí)，另外一個(gè)指標(biāo)卻暴跌了。

　　今年1~2月份，全國(guó)房屋新開工面積6614萬(wàn)平方米，下降29.6%。其中，住宅新開工面積4821萬(wàn)平方米，下降28.9%。

　　房屋開工面積是一個(gè)先行信號(hào)，反映的是開發(fā)商對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的信心，預(yù)期樂觀將加大開工面積，反之則主動(dòng)收縮。

　　前兩個(gè)月新開工面積大跌近30%，則說(shuō)明從房企的角度看，市場(chǎng)未來(lái)是悲觀的。

　　除了新開工面積，今年前兩個(gè)月地產(chǎn)的其他數(shù)據(jù)也都還在下跌。

　　1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10720億元，同比下降9.8%。

　　房屋竣工面積8764萬(wàn)平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面積6328萬(wàn)平方米，下降17.7%。

　　新建商品房銷售面積10746萬(wàn)平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金15577億元，同比下降3.6%。

　　毋庸置疑，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了房地產(chǎn)存量時(shí)代。2024年，全國(guó)商品房銷售面積已經(jīng)降到了9.74億平方米， 回到了2009年的水平，比2021年16.14億平方米的高點(diǎn)暴跌了近40%，而且這個(gè)數(shù)字還在下跌。

　　一個(gè)樸素的邏輯是，價(jià)高需要有量多的支持，成交量萎縮，高價(jià)是撐不住的。在存量時(shí)代，過(guò)去20多年買房的邏輯將完全不適用了，房子回歸消費(fèi)屬性，投資屬性大幅減弱，房?jī)r(jià)也不會(huì)大漲，反而老舊房子加速貶值。