文/樂居財經(jīng) 嚴明會

輕紗薄霧籠罩，西湖山水青綠，遠處一輪紅日緩緩升起。延續(xù)風格，綠城服務（02869.HK）2024年度業(yè)績會的背景板充滿濃濃春意與生機。

3月24日，星期一，上午十點，董事會主席楊掌法、總裁金科麗，以及剛走馬上任首席財務官的張玲波端坐在直播鏡頭前。面對投資者，綠城服務這組新鐵三角已配合十分默契，復盤業(yè)績、回應關切、展望未來，一個半小時的業(yè)績發(fā)布會有條不紊。

上周五，綠城服務已提交2024年成績單，數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)其實現(xiàn)營收185.28億元，同比增長6.5%；錄得核心經(jīng)營利潤15.88億元、歸母凈利潤7.9億元，分別同比增長22.5%、29.7%；毛利率提升0.5個百分點至17.3%，管理費用率下降0.55個百分點至6.8%。

經(jīng)營穩(wěn)中提質(zhì)，財務維持穩(wěn)健，期內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)流14.74億元，覆蓋凈利潤1.7倍；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比增長7.1%至48.54億元，定期存款11.2億元，同比增長199.5%；資產(chǎn)負債率下降2.8百分點至51.72%。

核心經(jīng)營與財務表現(xiàn)高安全邊際與高成長韌性，綠城服務繼續(xù)以高價值回報股東。董事會建議派發(fā)末期股息每股0.13港元與特別股息每股0.07港元，同比提升33.3%，派息率提升2個百分點至75%。

此外，2024年綠城服務繼續(xù)大力回購2725萬股，共計支出0.79億港幣。

市拓強勁，規(guī)模效應凸顯

業(yè)績會上，楊掌法表示：“作為中國物業(yè)管理行業(yè)最早實現(xiàn)市場化運營的頭部企業(yè)，綠城服務自2000年便開啟獨立市場化發(fā)展道路，較2015年才進入市場的同行提前15年完成體系化建設。”

在上市物企中，綠城服務是一個特殊的存在，雖然脫胎于綠城中國，但早就已經(jīng)沒有股權(quán)控制上的關系。同時較早走市場化道路，綠城服務也在不斷的招投標競爭中，鍛造出了持續(xù)處于行業(yè)高位的服務力和滿意度；而這些反過來又作用到其項目的高中標率、高續(xù)約率、高收繳率，以及高提價率。

綠城服務業(yè)務涵蓋了住宅、商業(yè)以及城市服務等，截至2024年末，其在管面積約為5.09億平方米，同比提升13.5%，其中華東區(qū)域占比達58.6%；在管項目平均物業(yè)費3.24元/平米·月，維持高位；同時通過開展差異化服務，續(xù)約率同比提升近3個百分點至94.1%。

雖主動退出部分非核心城市及存在風險的項目，但整體儲備規(guī)模依然充沛，同期儲備面積約為3.57億平方米。

審慎開展增量市場的拓展，側(cè)重于優(yōu)質(zhì)的存量市場拓展，過去一年，綠城服務物業(yè)新拓年飽和營收達37.7億元，新拓平均單價3.8元/平米·月。其中，住宅項目中標率提升至71%，存量住宅新拓單價增長8.5%；非住宅新簽年飽和營收18.2億元，千萬級貨值以上項目66個。

期內(nèi)合作優(yōu)質(zhì)國央企客戶244家，新拓項目中89.5%來自于核心/重點城市，累計形成高市占億元深耕區(qū)域40個，規(guī)模效應進一步彰顯。

三年前，綠城服務率先建立以城市為單位的市場拓展體系，提出"讀懂一座城"戰(zhàn)略：只有深度理解城市肌理、融入城市發(fā)展，才能在城市競爭中搶占先機。通過三年實踐，已形成可復制的"城市綠洲"發(fā)展模型。截至2024年底，其“城市綠洲”數(shù)量達92個。

在管面積穩(wěn)定增長，2024年綠城服務物業(yè)服務貢獻收入124.01億元，同比增長11.7%，占總收入比重為66.9%；毛利率同比提振0.7個百分點至13.7%。

“從上市首日發(fā)布會至今，綠城服務始終清醒認識到：當前行業(yè)高度分散，全國前十企業(yè)市占率不足10%，市場空間巨大。”

擬定新一年拓展目標，楊掌法表示，在2024年的基礎上，2025年設定物業(yè)拓展營收指標不低于40億元，其中，非住宅業(yè)態(tài)要達到將近一半。因此，公司要進一步完善業(yè)務拓展的體系，強化業(yè)務拓展團隊能力。

市場拓展策略，則將繼續(xù)堅持大客戶戰(zhàn)略，進一步加大十大專班和非住轉(zhuǎn)型的力度，進一步加大輕重協(xié)同力度，堅持城市深耕、建設一個個的城市綠洲。

刀刃向內(nèi)，深化管理革新

據(jù)楊掌法透露，目前綠城服務90后管理者達61人，90后項目經(jīng)理1046人，“他們成為最重要服務單元的1號位”。

“公司以‘刀刃向內(nèi)’的決心深化管理革新”。綠城服務自2022年實行全面組織變革，過去三年圍繞戰(zhàn)略一體化、組織一體化和能力一體化，降本增效，不斷提高人效以及降低管理費用率，并成功完成了階段性的任務和目標。

2024年，綠城服務銷售及營銷開支為3.53億元，小幅上漲3%。不過得益于持續(xù)加強機構(gòu)精簡及行政后勤費用的管控，行政開支得到有效控制，逆勢下降1.5%至12.56億元；壓降管理費用率0.5個百分點至6.8%。與此同時，實現(xiàn)人均創(chuàng)利提升23.3%，組織文化認同滿意度達90%。

通過數(shù)字化工具構(gòu)建“一項目一模型”的精準運營體系，實現(xiàn)費用端的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，把控成本，綠城服務還依托大本營杭州的科技創(chuàng)新優(yōu)勢，與螞蟻集團聯(lián)合開發(fā)的“物業(yè)智能體”，為管家賦能，將好服務送到業(yè)主身邊。

2024年6月，綠城服務啟動了“管家專項賦能計劃”，系統(tǒng)性整合超千條實戰(zhàn)案例與行業(yè)洞察，通過導入收費問題處理方法、分享話術和案例、使用綠小服AI收費助手等方式，支持一線管家，提升組織能力。

汲取與時代同步的科技動力，筑牢服務創(chuàng)新基石。目前，“AI眼鏡、掃地與客服機器人，有些已在試點應用，有些正在加緊腦機結(jié)合的訓練。”

業(yè)績發(fā)布會上，楊掌法表示，2024年底，公司再一次提出了符合未來3年發(fā)展的組織變革，重點圍繞著以項目的精細化模型、以單體的項目經(jīng)營運營夯實服務基底，以綠洲項目群規(guī)模集合釋放地區(qū)的效能，職能系統(tǒng)建強機制垂直穿透賦能為核心路徑，實現(xiàn)服務的標準化復制力、資源的節(jié)約力和戰(zhàn)略支撐力，進行第二輪的變革和躍升。

“在第一輪組織變革達到階段性目標完成的基礎上，公司新一輪改革將會更加地扁平高效，更加直接地解決問題。”

張玲波則表示，2025年，綠城服務在現(xiàn)金流管理方面會繼續(xù)推進管控升級，以預算為抓手，穩(wěn)住經(jīng)營質(zhì)量，狠抓回款，謀求穩(wěn)健的現(xiàn)金流。在資金的管控上效益優(yōu)先，提升股東回報，總體會保持經(jīng)營性凈現(xiàn)流覆蓋凈利潤一倍以上的目標。

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