三十年河東，三十年河西！

　　5年前，樓市君有位叫小T朋友，賣掉老城區房子，義無反顧在科學城砸下350萬置業。

　　但最近樓市君聽說，他已經狠下心割肉70萬把房子賣了，準備先在荔灣租房，再買房。

　　從質疑荔灣，到理解荔灣，在小T身上具象化了。

　　當年東吹與西吹吵得不可開交，現在有人“打不過就加入”了。

　　｜粉絲聊天記錄

　　壹

　　算下來，樓市君這位住在科學城的朋友，也是見證了黃埔樓市的“黃金歲月”。

　　2020年，小T以350多萬買入科學城某盤，價格3.1萬/平，算是一次撿漏。

　　買完沒多久，項目均價漲至3.7萬/平，一度有“坐3望4”的勢頭。

　　｜科學城航拍

　　｜廣州樓市發布 攝

　　小區有學位加持，配套也齊全，又是品牌開發商物業，素質還不錯。

　　2022年，小T因為換工作回到老城區上班。當時也想著過段時間就換房，無奈有兩個問題實在“無解”。

　　一方面，廣州老三區新房選擇又少，價格又貴。

　　很多樓盤普遍要賣5.5-7萬/平，就算湊到五百萬預算，也只能買套小三房。

　　另一方面，科學城的房子也還沒“滿二”。

　　房子剛入住還沒多久，想賣房必須降價+交稅，虧損實在太大了。

　　沒辦法，小T也只能一邊忍著上下班兩個多小時的通勤，一邊再等等看。

　　這一等就是三年，2022年下半年開始，科學城的房價也越來越“扛不住”了。

　　加上小T的小區不是熱門網紅盤，沒有那么多人關注，但還是有業主頂不住，只能低價出貨。

　　去年11月，同小區一套110平戶型以300萬成交，折合單價不到2.7萬/平，比五年前的開盤價還便宜一大截。

　　｜圖源：貝殼找房

　　截至目前，整個樓盤掛牌量近100套，帶看成交始終沒什么起色，最近2個月才賣出兩套。

　　再干等下去，想賣房就更難了，小T只能果斷割肉。

　　最終成交價約為280萬，一買一賣，虧損至少70萬，差不多相當于總房價的20%了。

　　這年頭，及時止損就是賺了。

　　｜黃埔航拍圖

　　｜廣州樓市發布 攝

　　而小T的下一站，就是當年很多黃埔業主質疑的荔灣廣鋼。

　　據了解，小T現在的打算是先廣鋼租房住著，然后在廣鋼或者花地灣，淘個總價200多萬筍房，帶有學位殼的小戶型就行。

　　他說，今年年初六的時候，已經看過一些房源了，不過預算方面不符合。

　　但置業方向，基本是鎖定在荔灣廣鋼等板塊。

　　| 廣鋼新城航拍

　　| 廣州樓市發布攝

　　貳

　　在交流過程中，樓市君發現，小T重新置業鐵下心回歸荔灣，很大一部分原因，是覺得廣鋼的房價底子，對比剛脫手的科學城，更厚實一些。

　　樓市君翻查了下市場數據，對比科學城，確實如此。

　　雖說這幾年，廣鋼的房價也不可避免的出現了價格回調。

　　但從去年下半年開始，廣鋼二手行情，價格有很明顯的量價企穩現象。

　　比如它的成交均價，自2024年7月后，基本穩定在3.8-4.1萬/平左右。

　　還有成交量也是，除1月春節淡季外，二手已連續多月成交在35套以上。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　甚至得益于板塊行情回暖，有些廣鋼業主，已經壯起膽子，開始回漲價格。

　　像去年底，廣鋼一周內就有10位業主上調了掛牌價，漲幅在10-100萬不等。

　　這些其實都在說明，廣鋼正在走出房價的調整陰影。

　　｜圖源：貝殼找房

　　反觀科學城，目前它的二手行情，則還在“磨底”狀態。

　　成交均價至今沒有剎車跡象，甚至有向二字頭靠攏趨勢。

　　｜科學城二手成交均價變化

　　｜圖源：貝殼找房

　　就連一些網紅小區，至今依然面臨著嚴峻的價格滑坡。

　　樓市君統計了下，僅過去1年時間，科學城二手小區跌得最兇的，能達到41%。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　這樣的市場環境下，使得越來越多科學城業主，不得不像粉絲小T這樣開始清倉逃離。

　　此前東薈城某位業主就曾對樓市君表示，原本入手就是沖著學位來的，現在孩子畢業不需要了，只想快速出掉，他擔憂后續行情會更加內卷。

　　小T這種前后截然不同的換房思路，從更深的市場角度來看，其實意味著以黃埔為代表的東部，和荔灣為代表的西部，在樓市上進行了“角色互換”。

　　叁

　　要知道，2020年黃埔市場火得一塌糊涂，很多買家幾乎是義無反顧集體沖向黃埔的。

　　他們對于當時的西部荔灣，大多數持猶疑態度。

　　但這兩年行情，市場熱度明顯從東部輪換到了現在的西部。

　　西部的熱度走強，不單單體現在廣鋼，在區域和其他板塊層面，同樣有相同趨勢。

　　就拿近兩個區的二手房均價來說，荔灣成交均價始終保持在3字頭以上，2024年的價格，比起2019年，基本持平。

　　而黃埔的二手均價，則縮水了2500元/平。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　反映在兩個區的各個熱門板塊，也是如此。

　　比如科學城、知識城、長嶺居近3年的板塊成交均價，跌幅比荔灣相對較大。

　　換言之，荔灣各板塊的抗跌性，會更強一些。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　這種熱度輪替的背后，有兩個原因：

　　一方面，荔灣的供應小于黃埔，它的一二手價格內卷，烈度相對較小。

　　就拿新房來說，黃埔以舊改供應占主導，量相對比較大，周期也比較長。

　　而荔灣則主要以土地拍賣為主，體量相對較小，所以，荔灣每年的新房數量，普遍在4000-6000套左右，供應比黃埔少了許多。

　　對于二手的沖擊，不會像黃埔那么明顯。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　另一方面，荔灣本身配套相對成熟，在市場投資屬性減弱的情況下，會有越來越多買家用腳投票回歸主城區。

　　相比新區黃埔，荔灣在教育、地鐵、商業擁有相對明顯的配套優勢。

　　再加上，這兩年荔灣也很努力，幾乎針對產業、商業、文旅、交通挨個進行了全面升級。

　　像這兩年，雙太古、萬象城、健康港、山姆等商業，扎堆到來。

　　還有路網上，荔灣也是全面發力，投入了42億修路，推進36條路橋建設、155條道路改造。

　　這些都為荔灣把更多的買家，重新吸引過來，奠定了堅實基礎。

　　｜ 廣州樓市發布制圖

　　也就是說，小T回歸荔灣，看似只是一個個例。

　　其實，其實是東部和西部，市場變化和買房邏輯的一個縮影。