消費提振，刺激購房熱情。

近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》（以下簡稱《方案》）首次在促消費文件中強調穩樓市，并拋出相應大招。

受訪專家指出，住房消費在全社會消費體系中發揮著引領帶動作用。在消費品以舊換新活動中，家電等產品的換新往往與居民買房、換房行為緊密相關，若無購房換房需求推動，以舊換新的實施效果將顯著降低。故而，住房消費堪稱提振消費專項行動的關鍵環節。

以剛性改善性需求為主

過去，大眾習慣將購房行為稱作“置業”。從這一表述不難看出，彼時人們多把房屋劃歸“投資”領域，側重于房產的增值屬性。

可今時不同往日，在當下的發展環境與政策導向下，購房被納入提振消費的范疇，角色定位發生了重大轉變。

“房子有金融和大宗消費品的雙屬性，這是全球共性。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時分析，在快速城市化時期，我國房地產金融屬性很突出。現在房地產供求關系發展重大變化，其金融屬性逐漸褪去。

“大家開始關注居住體驗，發現了諸多不滿意的地方，包括房屋戶型、社區服務、裝飾裝修等。不僅在老舊小區有這類問題，新小區也有。從這個角度講，住房大宗消費的潛力巨大。”李宇嘉說。

《方案》要求，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。

李宇嘉分析，這主要是釋放年輕人、新市民的租房買房需求和保障房需求以及老市民的換房需求，“這是我國大城市結構性需求中最主要的部分。”

《方案》還提出，允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。

“專項債收儲存量土地和存量房屋，其用途主要是用作保障性住房、拆遷安置房、人才住房和學生宿舍，能夠盡快滿足城市新增的住房需求，讓這些需求主體盡快通過住房在城市安頓落腳、扎根落戶。”李宇嘉解讀稱。

《方案》明確，落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策。對此，中指研究院政策研究總監陳文靜向中國城市報記者表示，此次政策更強調“落實”，對房地產有關稅收政策來說，或意味著促進前期已經出臺政策的落實見效。

市場量價核心指標企穩

初春的北京，夜晚的風還有些許寒意。通州區蘇荷時代小區沿街店鋪早已閉店，只有鏈家門店的燈光依然明亮。店內，房地產經紀人小聶揉了揉眼睛，看向手機，已過23時。他面前的隔間里，業主劉先生和買家鄧女士還在為房價進行著拉鋸戰。

“天氣回暖，帶看量明顯增多，交易量也在上升。”小聶告訴中國城市報記者，目前帶看客戶中，改善型需求占比超60%，這部分客戶更關注房屋的居住品質與周邊配套。目前120平方米以上的大戶型成交量占比最大，這表明市場需求結構正發生顯著變化。

住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛撰文表示，從今年前兩個月的有關數據看，房地產市場量價核心指標企穩，止跌回穩呈現由二手房交易放量到一手房銷售降幅持續收窄、由量穩到價穩、積極態勢由一線城市擴大到二線和三線城市、由商品房交易延伸至土地市場交易等有序傳導回穩過程，總體態勢繼續向好。

“今年前兩個月，房屋成交量回穩有兩個特征。”國家發展改革委宏觀經濟研究院研究員劉琳向中國城市報記者分析，一方面，二手房成交保持較高熱度，各線城市二手房交易網簽面積均同比增長。二手房交易網簽面積同比增速超過兩位數，其中一線城市同比增長41%，北京、深圳單月漲幅分別達90%、113%，杭州、青島等二線城市漲幅超50%。

另一方面，新建商品房銷售降幅較大幅度收窄。“1—2月份，新建商品房銷售面積10746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點；其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個百分點。一線城市新建商品房成交面積同比增加，二、三線城市新建商品房成交面積降幅收窄。”劉琳說，總體看，北京、上海、深圳等一線城市供需活躍，市場信心恢復較快；南京、成都等強二線城市房價持續上漲，成為區域市場的熱點。

劉琳研判，市場企穩態勢將從一、二線城市逐步向三、四線城市傳導，止跌回穩的積極態勢將延續。

適時降低

住房公積金貸款利率

《方案》指出，適時降低住房公積金貸款利率。擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進靈活就業人員繳存試點工作。

中國城市報記者了解到，隨著5年期以上LPR不斷下調，且允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，住房商業貸款利率不斷下降。在去年10月LPR大幅下調25個基點后，商業貸款利率已降至歷史低點。

與之相比，住房公積金貸款利率下降幅度并不明顯，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來僅調降2次（共40個基點），這讓公積金貸款和商業貸款利率的利差越來越小。以北京為例，首套房商業貸款利率為3.15%，首套房公積金貸款利率為2.85%，二者利差只有30個基點。

如此顯著的利差變化，使得公積金貸款在購房成本方面的優勢不再像以往那般突出，為了重新強化公積金在住房市場中的支持作用，各地政府順勢而為。

根據中指研究院監測，今年以來，約90城（區）出臺政策約130條，其中針對公積金貸款政策的優化約50條，政策的優化方向主要為降低首套、二套公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，優化公積金貸款住房套數認定標準、延長還款期限、優化商轉公等。

一線城市方面，近日，深圳市住房公積金管理委員會發布兩個重要文件，對住房公積金貸款和利息補貼政策進行了大幅度調整優化。根據調整后的政策，個人住房公積金最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元。

深圳此番調整或將為其他一線城市提供參考依據。3月17日，中國城市報記者致電中國建設銀行北京朝陽支行，工作人員稱暫未收到調整消息，其表示若北京執行相關政策，預計下調二套房公積金利率，利好改善型購房者，“不過這只是推測，要看政策落地情況。”

“好房子”

助力樓市止跌回穩

今年《政府工作報告》指出，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

中國城市報記者注意到，去年，江蘇、湖北、北京、杭州等多省市出臺了高品質住宅設計導則或相關技術規定，圍繞空間設計、綠色技術、智慧住區等方面細化技術要點，推動“好房子”建設；同時，多省市提出利用物聯網、人工智能等新一代信息技術，打造智慧社區。

今年全國兩會期間，住房城鄉建設部部長倪虹在民生主題記者會上表示，住房城鄉建設部正在組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，其中有一項，就是把住宅的層高標準提高到不低于3米。

“新規范、新標準使房企在產品規劃設計方面擁有更大的發揮空間，有利于打造得房率更高、生活空間更豐富、產品功能性更強的高品質住宅。從市場反饋來看，‘好房子’項目產品力優勢顯著，更契合改善群體的居住需求，去化表現更為突出。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶說。

曹晶晶表示，“好房子”建設與今年《政府工作報告》提出的“因城施策調減限制性措施”“加力實施城中村和危舊房改造”等措施或產生協同效應，通過供應端與需求端的聯動，推動房地產市場止跌回穩。

■來源：中國城市報記者?鄭新鈺