租了多年的廠房突然易主

承租人能否向房東和購買人索賠？

這不僅是法律層面的疑問

更是關乎企業生存與發展的大問題

近日

我院三鄉法庭聯合板芙鎮司法所

通過“同心網”多元解紛機制

巧妙調解了一起廠房租賃糾紛

在這場紛爭中

兩家規上企業經歷了

從對立到和解的曲折歷程

最終化干戈為玉帛

這背后究竟有著怎樣的故事？

又為我們帶來了哪些啟示？

前情提要

中山市板芙鎮的A公司與B公司，因廠房租賃問題產生激烈糾紛。原來，廠房出租方王某、李某在未通知承租人A公司的情況下，通過股權轉讓方式將廠房出售給B公司。A公司認為自身優先購買權受到侵害，于是向王某、李某和B公司索賠300余萬元。

關鍵時刻，三鄉法庭與板芙司法所迅速啟動“同心網”多元解紛工作機制，一場調解“大戰”拉開帷幕。

首輪調解：釋法說理，厘清權責

經驗豐富的張瑞杰法官深知首輪調解的重要性。調解伊始，他先安撫各方情緒：“各位都是規上企業負責人，企業在本地有影響力，這場糾紛很大程度上會對公司商譽造成一定影響，希望大家友好協商解決。”一番話讓緊張氣氛有所緩和。

隨后，張法官向王某和李某釋明法律規定：“承租人的優先購買權是法定權利，依據《民法典》，出租人出售租賃物前需提前通知承租人。你們能證明履行了通知義務嗎？”

王某和李某沉默片刻后懊悔表示，不知道承租人有此權利，合同也未約定，確實沒通知A公司，還稱轉讓股權時B公司承諾會負責與A公司溝通協調，認為主要責任在B公司。

B公司負責人則叫苦不迭：“我們確實承諾過，沒想到事情發展成這樣。愿意承擔大部分賠償責任，但A公司要價300萬太離譜！”

A公司代表氣憤地指責：“你們通過股權轉讓變相賣廠房，明顯規避法律。租賃合同還在有效期，這就是侵權，我們的損失理應得到賠償！”張法官趕忙安撫A公司代表，耐心解釋：“我理解你們有損失、心里委屈，但打官司結果未必比和解好，僵持下去也可能兩敗俱傷。”

通過這次調解，張法官憑借其深厚的法律知識和耐心地解釋，讓各方對權責有了更清晰的認識。法官還設置了“冷靜期”，為二次調解做好鋪墊。

背對背調解：深入交流，攻破防線

第二次調解，張法官與司法所調解員分工合作，分別與各方深入交流。

張法官找到A公司代表，釋法說理：“優先購買權的損失賠償需以實際損失為限，比如搬遷差價損失、裝修損失，這些都要有充分證據證明。而且你方是否有實際購買意愿、能力并付出行動？主張300萬的依據是否充分？”A公司代表聽后，若有所思，對法官坦誠道：“其實我們未必會購買廠房，但就是氣不過，租了這么多年，廠房轉讓的事情，一點都沒提前告知我們！”

張法官耐心地傾聽著A公司代表心里的“怨言”，并安慰其法定權利是受法律保護，但是維權也要在合理范圍內進行。最終，A公司表示愿意在賠償金額上做出讓步。

與此同時，司法所調解員也在與出租人和B公司負責人溝通：“你們收購廠房是為擴大生產，可糾紛持續會影響投產進度，造成更大損失。是否愿意適當補償換取快速解約？”

出租人和B公司負責人都自知理虧，仔細考慮后表示認可。

通過“背對背”調解，法官和調解員了解到各方的真實想法和底線，為找到利益平衡點邁出關鍵一步。

面對面協商：相互讓步，終達和解

經過“背對背”調解鋪墊，雙方再次面對面協商。張法官率先打破僵局：“時間就是金錢，對企業更是如此。希望盡快促成調解，避免訴累。上次調解后大家能理性權衡利弊，咱們再談談補償方案?！?/p>

A公司代表作出讓步：“不想耗著，補償合理就退一步！”B公司負責人回應：“補償金額可以談，但你們的要求太高?！彪p方因補償數額繼續各執一詞，氣氛再度緊張。

這時，司法所調解員出來打圓場：“大家各讓一步，才能共贏?！背鲎馊送跄?、李某也表示愿意承擔部分補償款。

張法官趁熱打鐵提出建議：“現在雙方差距縮小，建議B公司和出租方共同補償A公司，補償金額分期支付，租賃合同提前解除，大家看是否可行？”A公司代表點頭答應，B公司負責人也松了口氣，出租方也表示可以用A公司先前拖欠的租金來抵扣賠償金。最終三方達成都能接受的補償方案。

當天，歷經5個小時調解，這場糾紛圓滿解決?，F場氣氛從劍拔弩張變得輕松愉快。調解協議簽署后，法院當場完成司法確認，賦予強制執行力，為和解加上一把“安全鎖”。

法官寄語：依法行事，維護權益

出售有租賃合同的房屋時，出租方務必謹記，履行通知義務是法定義務，只有程序合規才能保障交易安全；

承租方要注意，權利不可濫用，及時、明確回應才能有效維護自身權益；

第三方在購房前一定要做好盡職調查，避免卷入不必要的糾紛。

法條鏈接

《民法典》第七百二十六條

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后，出租人在十五日內未明確表示購買的，視為出租人放棄優先購買權。

壹法中山融媒體工作室

編輯：高欣悅

一審：吳娟歡

二審：丁向娜

三審：林　敏