本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

2月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

2月，根據亞洲旅宿大數據研究院監測，2025年2月，全球租賃市場租金依然呈現漲多跌少態勢。

美國方面， 最新的全美公寓租金月度報告顯示，全美房租指數在經歷六個月的下降后，于2月份回升了0.3%；全美中位數租金為1,375美元。百大城市中，有75個在2月份出現房租月度上漲，58個城市的房租出現年度上漲。其中，洛杉磯的租金月度漲幅為0.7%，為全美平均漲幅的兩倍多。加州有多個城市在單元空置率、整體租金中位數中排名最前列；幾個城市在全美百大城市中位租金排名中名列前茅。第1到第4名分別為爾灣（$3,042）、圣何塞（$2,797）、舊金山（$2,782）和菲利蒙（$2,676）。

英國方面，2月份英國的租金增長放緩至三年多來的最低水平。過去12個月，新租約的平均租金上升了3%，低于去年同期的7.4%。可出租房屋數量同比增長了11%，而需求下跌了17%，部分原因是移民數量減少，和首置人士的負擔能力提高。不過，根據Zoopla的數據，平均每個租盤仍然吸引12個租客爭奪，較2022年至2024年的高位低42%，但仍然是疫情前水平的兩倍。Zoopla預計，2025年新租約的租金將上升3-4%，其中價格較更實惠的市場，將繼續保持最強勁的增長。

意大利方面，近年來，米蘭的住房租金一路飆升，尋找價格合理的房源幾乎成為不可能的任務。根據“可負擔住房觀察站”（Osservatorio Casa Abbordabile, OCA）的最新報告，從2015年至2023年，米蘭的租金平均上漲了45%，而工資水平卻遠未跟上這一增長速度。最新數據顯示，僅在2025年2月，租金相較去年同期又上漲了0.31%。面對這一趨勢，租房廣告的價格屢創新高，甚至出現了以前難以想象的現象——單人間租金高達1100歐元，而合租的單個床位部分也超過千歐元。除了單人間租金高企，合租床位的價格同樣高啟。在Foppette地區（位于Giambellino和San Cristoforo sul Naviglio之間），一間四室公寓的合租廣告標價1090歐元，但這一價格僅為其中一個單人床位的租金，租客需與他人共同居住在雙人間內。整套公寓共有四間臥室（包括一間雙人間和三間單人間），總共可容納五名住戶，而公寓內僅設有兩間浴室。米蘭的高房租問題已引起社會廣泛關注，尤其是在工資增長緩慢的背景下，年輕人和學生群體的住房壓力日益增加。盡管地鐵M4的建設和住房改造項目正在推進，但租賃市場供不應求的現狀短期內難以改變。對于米蘭的大學生和年輕上班族而言，租房已成為一項沉重的經濟負擔，合租甚至拼床位或許將成為他們在大城市生活的無奈之選。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，房地產咨詢公司 CoreLogic 發布的澳大利亞住房價值指數報告顯示， 2月澳大利亞全國住房租金環比上漲 0.6%，達到去年 5月之后的最高水平，但仍低于去年 2 月水平 0.9% 以及 2021 年2月水平 1.2%。同比漲幅則降至 4.1%，為 2021 年3月之后最低水平，但仍遠超疫情前平均水平2%。數據表示，住房租金走勢具有很強的季節性，第一季度房租增長加快可能由季節性現象推動。整體趨勢表明，隨著澳大利亞家庭規模擴大化和海外凈移民正常化，房租增長將放緩。

新加坡方面，本地私宅2月份租金環比微跌0.3%，同期有6306個公寓單位被租下，環比增加7.6%。根據亞洲旅宿大數據研究院監測，2月恰逢農歷新年，外出旅游的人多，影響了租房約的簽定。在組屋租賃交易方面，組屋的租金在2月環比上漲0.7%，租賃交易與私宅同樣減少，但幅度縮小。2月份共有2352個單位出租，環比減少10.8%。

日本方面，日本房地產調查公司東京KANTEI發布的2月分售住宅租金數據顯示，東京23區為每平方米4452日元（約合人民幣215元），較上月上漲2.8％。東京23區租金已連續3個月上漲，刷新了2004年1月開始調查以來的最高值。東京圈1都3縣的租金環比上漲1.7％，達到每平方米3641日元（約合176元），連續3個月上漲。埼玉縣上漲1.0％，達到2198日元（約合106元），是5個月來首次上漲，千葉縣上漲0.3％，達到2073日元（約合100元），連續4個月上漲。在神奈川縣，租金較高的橫濱市和川崎市的房子占比減少，該縣的租金下跌0.4％，降至2688日元（約合130元）。

03中國租賃市場發展動態

2月，重點監測TOP10城市租金環比漲9跌1。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1800元/月，環比下降1.80%，同比持平。2月，環比增幅最大的城市為廈門，漲幅1.75%；環比跌幅最大的城市是武漢，環比跌幅達到16.73%。

04租賃企業簽約開業動態

2月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓品牌產品面世開業試營業或簽約開建。代表項目如下：

杭州今年首個藍領公寓對外招租。2月12日，據杭州住保房管公眾號發布消息，杭州今年首個藍領公寓項目——西湖區康寧小筑西溪公寓三期正式對外招租，共推出房源204間。據了解，項目位于杭州西湖區蔣村、西溪花園、留和家苑三個小區內。其中，蔣村花園、西溪花園藍領公寓可對外出租房間148間，建筑面積約為16-34平方米/間；留和家苑藍領公寓可對外出租房間56間，建筑面積約為30-58平方米/間。項目配備床、衣柜、書桌、椅子、餐桌椅、熱水器、空調、冰箱等日常生活基本所需的家具家電。周邊有農貿市場、大型超市等可滿足周邊生活采購等需求。項目優先保障西湖區的社會經濟發展需要的物業、餐飲、保潔、保安、綠化、生產制造、倉儲物流、交通出行等服務性行業的單位，在房源允許的情況下，其他單位也可申請。

萬科泊寓六店齊開。2月20日，泊寓位于杭州，廣州，深圳的六家門店開業。其中城發|泊寓-青宸里九堡店是杭州上城區城市建設發展集團有限公司與杭州泊寓公寓管理有限公司強強聯手打造的首個“成長式”人才專項租賃住房項目，公寓坐落于杭州市上城區九堡街道文商街117號，擁有595套多樣房型；泊寓·楊箕二店位于廣州市越秀區中山一路17號；泊寓·南頭古城店位于深圳市南山區深南大道與南山大道交匯處南頭古城南門；泊寓·石芽嶺店位于深圳市龍崗區南灣街道香閱路和星火路交匯西側；安舍-上川地鐵店位于深圳市寶安區西鄉街道，流塘社區前進二路(錦琇流塘產業園)；泊寓·觀湖中心公園店位于深圳市龍華區觀湖街道鷺湖社區觀盛三路與翠幽路交叉口東側華馨雅苑一單元。

合肥安居集團承寓·桐華里開業。2月18日，由合肥安居集團打造的長租公寓項目——承寓·桐華里正式開業。社區內共3棟住宅、1棟商業，可提供606套租賃住房房源，是城市青年的理想居所。該項目是安徽省首個保障性智慧租賃住宅項目，被合肥市住房保障和房產管理局評為7個智慧住宅建設示范項目之一。項目位于合肥市包河區桐城南路與高鐵路交口，周邊商業環伺、交通便捷。項目配套設施完善，包括便民商業、健身房、閱讀區等共享空間，旨在為居民提供便利、休閑和娛樂服務。

廣州馨樂庭科學城公寓酒店開業。2月24日，廣州馨樂庭科學城公寓酒店正式開業。公寓位于科學城核心片區，緊鄰地鐵6號線香雪站，交通便利。酒店首期開放218套客房，房型從單房公寓到豪華單房公寓不等，均設有獨立景觀陽臺和景觀窗，提供高品質的旅宿體驗。酒店內設會議室、多功能室、健身房、瑜伽室等，滿足商務和休閑需求。

珠海天地源唐潮冠寓珠海北站店試營業。2月，珠海高新區天地源唐潮冠寓珠海北站店試營業。公寓坐擁城軌北站核心區位，推出429套34-48㎡精裝公寓，以環保建材、精工質感、智能安防體系及社群化運營模式，打造灣區青年品質租住新選擇。天地源唐潮冠寓珠海北站店是天地源精心打造的首個品質型公寓產品，擁有逾150㎡復合型共享空間，打造高品質的公共配套區供租戶免費使用，擁有休閑娛樂、運動健身和社群社交等功能。

廣州天河智慧城中建高新彩寓開業，提供431套智能化租賃住房。2月19日，位于廣州天河智慧城幾何中心、大觀濕地公園旁的長租公寓——中建·高新·彩寓（智慧城店）正式開業。該項目由中建四局城市發展公司和廣州高新集團聯合打造。項目提供431套保障性租賃住房，主打35-64㎡的單間和一房一廳精致小戶，開業前預約入住率已超過50%。項目內部還設有共享社交空間，如桌游區域、共享廚房、健身區域等，并創建多種社群活動，打造有趣、信任、開放的社區生態。

萬豪行政公寓品牌首次亮相蘇州。2月底，蘇州尼盛萬豪行政公寓開業，標志品牌首次亮相蘇州。蘇州尼盛萬豪行政公寓擁有185間服務式公寓房，包含開放式公寓房、三居室公寓房等多種房型，設施齊全。房間內配備高品質廚具、洗衣機、空氣凈化器、直飲水設備、IPTV電視以及高速無線網絡連接等設施。位于24層的怡然居中餐廳供應豐富的自助早餐、全天中西式零點菜肴及咖啡茶飲。另外，公寓還配備全天候開放的健身中心，以及提供日常客房服務、洗衣清潔和專屬停車位等便利服務及設施。

佰舍-漕河涇開業。2月28日，上海市徐匯區田林路140-16號，備受矚目的高端服務式公寓品牌佰舍旗下全新項目——佰舍-漕河涇正式開業。佰舍-漕河涇總建筑面積達30萬平方米，集5A級花園辦公空間、8萬平方米商業街區和224套高品質服務式公寓于一體。公寓設計延續佰舍品牌現代簡約的風格，提供從單間到二居室的多種房型，滿足不同居住需求。

上海浦東北蔡楔形綠地保租房項目開工，提供1192套房源。2月27日，上海浦東新區99個重大民生項目近日集中開工，總投資約77億元。其中，住房保障項目7個，可提供征收安置房30.13萬平方米及保障性租賃住房8.34萬平方米，進一步完善“一張床、一間房、一套房”多層次住房保障體系。本次開工的北蔡楔形綠地保障性租賃住房項目位于北蔡楔形綠地的核心區段，重點瞄準張江科學城產業特色，為不同年齡段租客提供各類高品質租賃住房，同時也支持張江科學城北蔡產業社區的高精尖人才安家、樂業、圓夢。項目總建筑面積約12.02萬平方米，設計戶型有48平方米、68平方米、113平方米和122平方米四種，建成后將能提供1192套各類房源。

華潤置地有巢公寓簽約成都兩個保租房項目，共涉房源近2600間。2月，華潤置地有巢公寓成功簽約成都高新西區西芯匯城和成都武侯機投工業谷兩個保障性租賃住房項目，簽約房源分別為952間及1600間，兩項目預期均于2025年上半年呈現。其中，成都高新西區30畝西芯匯城保障性租賃住房項目業主為成都高新區電子信息產業發展有限公司，項目位于成都高新西區天瑞路99號，處于電子信息產業功能區核心位置，緊鄰富士康、華為、英特爾、京東方等大型企業，10分鐘通勤圈覆蓋周邊IC設計產業園、無線創智產業園、模具工業園等大型產業園區。該項目總建筑面積約70856.17 平方米，由4棟樓共6個單元組成，包含952套房源，可容納約1016人居住。

成都武侯機投工業谷保障性租賃住房項目三期業主為成都武侯資本投資管理集團有限公司，項目位于武侯區永康路與九金街交會處，毗鄰行知龍江路小學悅湖學校，地鐵9號線、17號線機投橋站，交通便利，周邊配套成熟。該項目總建筑面積超10萬平方米，由8棟建筑組成。投運后可提供 1248套 " 拎包入住 " 房源，面積有 48-69㎡不等，預計可滿足1600余位青年人、新市民安居武侯。

05保租房金融政策動態

2月，多地陸續公布2025年保租房籌建計劃，確保完成十四五保租房籌建目標。

2月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述：2025年2月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數基本保持平穩，監測均分分別達到達到55.49、86.87。搜索指數：搜索熱度TOP5，分別是萬科泊寓、旭輝瓴寓、雅詩閣、自如租房、有巢。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如萬科泊寓六店齊開；廣州馨樂庭科學城公寓酒店開業；中信金石與瓴寓國際聯合設立租賃住房Pre-REITs基金等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數：2月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為萬科泊寓、有巢、自如租房、承寓、萬豪行政公寓。如萬科設立16億元住房租賃基金；華潤置地有巢公寓簽約成都兩個保租房項目；合肥安居集團承寓·桐華里開業等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數：新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如萬豪行政公寓品牌首次亮相蘇州；自如攜手景順成立資管平臺“星耀如景”；義烏首個大型保租房社區投用等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數：2月，公寓市場總體穩中有升，各大城市租金跌多漲少，投資人信心保持平穩，投資指數平穩。

#綜合分析#

頭部公寓品牌設立租賃資管基金｜2月，多家頭部公寓品牌聯合相關機構成立專項租賃基金，為租賃產業金融資金“保駕護航”。

萬科設立16億元住房租賃基金，投資廈門泊寓項目。2月18日，萬科A（000002/02202）發布公告，公司下屬子公司海南萬聚盈通和深圳萬科與中信金石基金管理有限公司、新華人壽、大家人壽共同投資設立“萬新金石（廈門）住房租賃基金”，認繳總規模為16億元。該基金將專門用于收購公司下屬子公司廈門萬驛康持有的項目公司100%股權，該項目公司擁有廈門泊寓院兒·海灣社區的資產。

在此次投資中，萬聚盈通認繳出資0.1億元，深圳萬科認繳出資1.5億元，合計占基金的10%。本次投資未超出公司董事會授權范圍，也不構成重大資產重組或同業競爭。值得注意的是，公司無控股股東和實際控制人，參與投資的股東及管理人員未參與基金的份額認購。投資基金的執行事務合伙人為中信金石，該基金不納入公司合并報表范圍。投資方向主要集中于廈門泊寓院兒·海灣社區，計劃于2026年正式開業。

中信金石與瓴寓國際聯合設立租賃住房Pre-REITs基金。2月27日，中信金石基金與瓴寓國際聯合知名保險公司及證券投資機構，共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金。該基金的成立旨在響應國家“租購并舉”和“房住不炒”的政策定位，貫徹落實金融支持住房租賃市場發展的政策。瓴寓國際將負責基金運營，并將上海松江西部科技園柚米社區作為種子項目，孵化公募REITs上市。松江區為上海保租房入市項目最集中的區域之一，該基金的成立將為地方打通城市基礎設施和保租房建設的投融資路徑提供有力支持，進一步強化社會資本的積極參與。上海松江西部科技園柚米社區作為基金的種子項目，已租房源近2000套，出租率達90%。

自如攜手景順成立資管平臺“星耀如景”，首個項目將落地北京石景山。自如2月與景順房地產達成戰略合作，成立合資公司——星耀如景，作為雙方在中國發展持有型租賃住房資產管理的唯一平臺。星耀如景將以投資新建和收購存量資產的形式，致力于中國保障性和市場化租賃住房領域的建設發展，為市場提供高品質租住綜合體的同時，探索不動產投資和證券化的創新發展模式，有效吸引國內外資本長期投資、促進中國租賃住房市場高質量發展。目前，星耀如景首個項目將落地北京石景山，規劃房源約1500間，后續該項目將申請納入保障性租賃住房體系。

企業公寓“定制化”成趨勢 ｜為了打造人性化、個性化、科技化的租賃產品，近年來，越來越多的企業選擇和租賃企業合作，采取“定制化”模式，統一管理，為企業員工提供便利安全的生活條件。

安踏集團一體化物流園酒店式公寓已交付入住，提供超600套房源。安踏集團位于福建晉江陳埭鎮的一體化物流園酒店式公寓于2月正式交付入住，為園區員工提供便利生活條件。據了解，該項目總計投入1.8億元，建設2棟酒店式公寓樓，提供超600套房源，可滿足近千名員工的居住需求。該公寓主要面向安踏集團一體化物流園的一線員工及管理崗位。公寓位于物流園區內，員工可通過內部電瓶車快速往返辦公樓和住宿區，僅需2分鐘通勤時間。此外，集團收取的租金僅為同區域同等類型房源的30%，進一步降低了員工的生活成本。

武漢經開產投集團交付“經開·友+”人才公寓。2月24日，武漢經開產投集團“經開·友+”人才公寓（印湖云著店）在武漢舉行交付儀式，東風汽車研究總院和美的集團的80名青年正式入住。此次交付的人才公寓是經開產投集團旗下資產公司最新打造的個性化、互聯化項目，首期80套35-45平方米的一室一廳及兩室一廳房源均按“拎包入住”標準配置，品牌家電、定制家具及智能化生活設施一應俱全。

多地出臺安居福利引進人才 ｜2月，多地多城出臺安居福利，旨在吸引并留住年輕人才。

廣州南沙預計2025年新增人才公寓房源超1400套。2月，廣州南沙區住房和城鄉建設局發布消息，為滿足區域內不同層次人才的住房需求，南沙區目前提供人才住房項目11個。據了解，截至2月12日，南沙區目前提供人才住房房源合計3382套，其中人才公寓2147套（享受政府租金補貼），市場化房源1235套（市場化全額租金）。預計2025年南沙將新增科苑壹號、時光印象、珺筑水岸等8個人才公寓運營項目，房源超1400套。此外，南沙區對新引進的全日制本科及以上學歷人才或技師以上技能等級（含職業資格）急需緊缺人才最高給予12萬元生活補貼，分三年等額發放。人才首次申請前已在本區購房的，可申請一次性發放，加大對高學歷人才、高技能人才的引進力度。

北京經開區推出應屆大學生階梯式安居體系。2月26日，北京經濟技術開發區針對青年群體特別是應屆大學生，推出了《應屆大學生住宿保障實施細則（試行）》，在全市范圍內首次構建了“求職7日免費住宿——實習3月免費短租——就業3年優惠長租”的階梯式安居體系。該政策覆蓋了求職、實習和就業三個階段，為不同階段的應屆大學生提供相應的住宿福利。

具體來說，收到經開區企業筆試或面試通知的應屆生可享受最多7天的免費住宿；與經開區企業簽訂實習合同的應屆生可一次性享受3個月的免費租住；與經開區企業簽訂勞動合同的應屆生則可享受一次性3個月的免費租住，之后3年租金補貼逐年遞減。此外，對于“雙一流”高校及學科的全日制應屆畢業生，以及世界排名前100名院校的留學回國人員，進入經開區工作滿1年的，將連續3年獲得個人入區專項獎勵。

租賃社區加速建設投用｜2月，又有多家租賃社區正式投用，為各類租賃用戶提供多樣化住房需求。

義烏首個大型保租房社區投用。義烏市首個大型保障性租賃住房社區——建投·璞寓正式投用，為新市民、青年人群等提供多樣化的住房需求，助力“義有安居”。建投·璞寓位于廿三里街道核心區域開元北街與大通路交匯處，由6幢15-17層高層建筑組成，共設置保障性租賃住房1222套，面積從35平方米至70平方米不等，配備獨立陽臺與衛生間，提供衣柜、沙發等家具，以及空調、冰箱、洗衣機等家用電器，基本可以“拎包入住”。

租金低至850元/月，上海陸家嘴集團首個保租房項目面世。2月12日，位于上海張江科學城范圍內的保障性租賃社區“數智天地·租賃社區”迎來新租戶。此次釋放的1200套租賃房源，其中還包含一棟企業公寓，作為新時代城市建設者管理者之家，提供給各類企業用于員工集體宿舍，床位數超過1000張。

“數智天地·租賃社區”是陸家嘴集團旗下租賃住宅品牌——陸家嘴樂居的首個保障性租賃社區。其中，“數智天地·新樂里04”是“新時代城市建設者管理者之家”項目，屬于“一張床”供給，通過為公司員工提供舒適的住宿環境，賦能企業人才戰略、助力“數智天地”產城融合。1號樓“數智天地·新樂里04”專門提供四人間宿舍產品，戶型為34至40平方米，每人平攤后的月租為850元左右。

除本次開業的“數智天地·悅庭04”、“數智天地·新樂里04”，陸家嘴樂居后續還將在張江科學城·數智天地推出租賃公寓“數智天地·雍萃”、“數智天地·悅庭10”等更多項目，著力將“數智天地·租賃社區”構建成一個功能完善、充滿活力的科創社區，吸引更多人才扎根張江科學城，助力區域可持續發展。

長租公寓產品進入“優居”品質階段｜2月， 6個省市陸續發布住房租賃相關政策，北京、廣州、深圳聚焦保障性租賃住房管理頭部企業持續完善自身產品體系，主打品質型公寓，加碼向更高品質產品升級，長租公寓進入“有居”品質階段。

山東省提出將保障房率先建成“好房子”。2月5日，山東省政府新聞發布會上，山東省住房城鄉建設廳二級巡視員張道遠介紹，山東省近年來通過政策組合拳推動房地產市場止跌回穩，2024年全省新建商品房網簽面積達9659.2萬平方米，居全國首位。在推進“好房子”建設方面，山東將制定住房品質提升實施方案，出臺高品質住宅開發建設、住宅設計等標準，建立好房子評價體系，支持各市多措并舉優化住房供給結構，新出讓優質地塊上全部建設高品質住宅，保障房率先建成“好房子”。

北京、廣州和深圳地方政府相繼出臺保障性租賃住房相關政策。《北京經濟技術開發區應屆大學生住宿保障實施細則（試行）》發布，針對應屆大學生推出“階梯式安居體系”，年輕人到該區域求職，可享受“求職7日免費住宿、實習3月免費短租、就業3年優惠長租”等優惠政策，同時考慮了年輕求職者、實習者的長期、短期等各種住宿需求。廣州市的《廣州市保障性租賃住房管理辦法(暫行)》規定，保障性租賃住房建筑面積不超過70平方米的小戶型（套、間）占比應不低于行政區內保障性租賃住房總量的70%；政府性房源保障性租賃住房項目的租金，應不高于同地段同品質市場租賃住房租金的90%；承租人不得擅自改建保障性租賃住房等內容。深圳光明區的《光明區政府組織配租的保障性租賃住房配租管理實施細則》旨在為符合條件的在深青年人、新市民、各類人才提供租賃住房，同時面向企事業單位定向配租。該細則明確了配租方式、申請條件、配租面積標準及申請材料等關鍵信息。

杭州發布最新住房租賃企業“白名單” 共57家。2月，杭州發布最新住房租賃企業“白名單”，共57家住房租賃企業被納入，其中新增7家，減少3家。據了解，2024年四季度共有57家住房租賃企業符合要求被列入“白名單”，新增杭州金地草莓社區運營服務有限公司、杭州星濱置業有限公司、杭州南興房地產開發有限公司、杭州宇祥房地產開發有限公司、杭州伊家資產管理有限公司、杭州摩所公寓管理有限公司、杭州商裕房地產開發有限公司等7家企業。

此外，浙江悅郡商業管理有限公司、浙江天域商業運營管理有限公司、浙江交投德信商業管理有限公司3家企業不符合要求予以退出。