相比天氣，廣州的二手房市場更先“回暖”。

其熱鬧程度，幾乎可以用“過分”來形容。

每周超20萬人次看房，每到周末就有超200套房源成交......

即便是工作日，房管局內也人來人往。

而作為“廣州中心”，珠江新城的二手房更是哐哐成交。

3月還沒過完，珠江新城賣出了66套二手房源。

最瘋狂的那天，一天之內便成交10套房源。

要知道，2024年同期，整個三月不過成交62套房源。

而今年只用了一半的時間，就完成了去年的KPI。

“瘋狂”二字，足以形容。

但細究數據，事情并非那么簡單。

為什么成交量飆增，主要有以下兩個原因：

一、掛牌量上漲。

目前，珠江新城僅在貝殼外網上顯示的掛牌房源便有2591套。

其中，珠江新城西區的掛牌率最高，為1.31%（掛牌房源數/全部房屋數），超過天河區41%。

掛牌房源多，也就意味著購房者的可選擇性大，帶動成交量上漲。

二、業主降價換成交

掛牌量居高不下，業主們為了加快賣房，唯一的辦法就只有降價了。

3月1-18日，雖然珠江新城成交了66套房源，但10萬+的房源僅有17套，占比約26%。

而去年3月，10萬+的占比高達約48.4%。

截至2月底，珠江新城中區成交均價為9.64萬元/㎡，東區為9.19萬元/㎡，西區則僅為5.93萬元/㎡。

珠江新城三個區，都避免不了大幅降價。

東區降幅最大，同比下降35.5%，中區下降23%，西區則下降13.9%。

降價換成交，雖然“簡單粗暴”，但非常有用。

一些成交周期比較短的房源，都是業主“砍一刀”的結果。

例如中海花城灣的一套南向兩房小戶型，成交周期僅97天。

掛牌1250萬元，最終成交為1100萬元，直接降價150萬元。

而且，該房源折合單價僅129412元/㎡，跌破小區內近五年“地板價”。

另外，珠江新城另一“網紅盤”保利心語花園，最近降價幅度也十分之高。

截至目前，小區在3月成交了4套房源，均低于10萬元/㎡，且有3套單價僅8字頭。

而該小區在年初的成交價還在10萬元/㎡左右。

2020-2022年的瘋狂時期，甚至有不少房源站上13-15萬元/㎡。

降價成交，是珠江新城業主們正在面臨的殘忍真相。

樂居君認為，在短期內，珠江新城的二手房大概率會維持“降價成交”的階段。

除了有市場原因外，新房的“圍剿”，也是一個主要因素。

近兩年，廣州的供地策略有所改變，放出的基本都是中心城區的核心地塊。

加上戶型新規、“好房子”標準重新核定等利好，新盤的產品對于二手房來說簡直就是降維打擊。

高端購買力的選擇變多，富豪們也無需緊盯珠江新城不放。

例如保利在今年便將推出多個豪宅項目，保利天奕（琶洲南）、保利天曜（絹麻廠）、南方面粉廠地塊項目......

保利天奕產品建面約123-139-187㎡，預計售價8-10萬元/㎡。

保利天曜產品建面約120-140-175-220㎡，預計售價10-13萬元/㎡。

南方面粉廠項目則主攻大平層，產品建面在210-640㎡之間。

此外，2025年還有很多豪宅預備役選手。

金融城、老越秀、天河智谷等核心板塊，都有“靚地”即將上架。

2025年，又是一個豪宅元年。

在新房供應噴涌下，珠江新城二手房競爭力逐漸變弱，因此降價成交仍將是主流。

但對于整個樓市來說，降價并不可怕，可怕的是沒有流通性。

而對于購房者來說，這種良性競爭意味著更多的選擇和更好的議價空間。

這也未嘗不是件好事。