原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

上海易居房地產(chǎn)研究院長(zhǎng)丁祖昱，今天在公眾號(hào)上發(fā)布了一篇題為《從“一棟難求”到“鮮有問津”，老洋房走下“神壇”？》的深度調(diào)查，揭示了上海老洋房如今的尷尬。

尷尬主要體現(xiàn)在：租金和售價(jià)都出現(xiàn)了大幅下滑。

下圖是文章列舉的部分老洋房的叫價(jià)和成交情況，可以看到，降幅大多超過了25%。

1套原來報(bào)價(jià)1.5億的老洋房，在降價(jià)到9800萬(wàn)之后成交；另外一套原來叫價(jià)4億元的老洋房，如今報(bào)價(jià)2.78億元，降了1.22億元。

上海老洋房雖然很多，但經(jīng)過了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代的“產(chǎn)權(quán)洗禮”，目前產(chǎn)權(quán)清晰、可以自由上市買賣、租賃的，面積較大的，不過幾百棟（套）。

有關(guān)注老洋房業(yè)務(wù)的中介就表示：在他從業(yè)的十幾年中，見到和聽到的買賣成交量，每年基本都在個(gè)位數(shù)。

CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)則顯示，2024年全年掛牌的老洋房，面積在100平方米以上的戶型，只有126套。

所以，老洋房在上海是“神一樣”的存在，非常小眾，價(jià)格昂貴。往往出來一套，很快就能賣出或者租出去。

但如今卻出現(xiàn)了批量掛牌出租、出售的現(xiàn)象，接盤人卻非常難找。

這跟上海1年多來的豪宅市場(chǎng)，形成了鮮明的對(duì)比。

2024年上海均價(jià)10萬(wàn)元/平方米的豪宅盤有17個(gè)實(shí)現(xiàn)“日光”。2024年，全國(guó)一共賣出了總價(jià)3000萬(wàn)以上的新建商品住宅4307套，上海就獨(dú)占了60.4%；去年，全國(guó)3000萬(wàn)以上二手住宅成交了1477套，上海獨(dú)占了43%。

上海新房、次新房豪宅的火爆，跟老洋房的崩盤同時(shí)發(fā)生，這種怪現(xiàn)象是如何產(chǎn)生的？

原因大概有以下幾個(gè)：

第一，上海對(duì)外資的吸引力有所下降，尚未完全恢復(fù)到疫情之前。

外資企業(yè)投資中國(guó)主要有兩個(gè)“入口”，一個(gè)是香港，另外一個(gè)就是上海。而上海吸引的外資，有65%左右是通過香港“轉(zhuǎn)口”的。

當(dāng)一家跨國(guó)公司準(zhǔn)備設(shè)立中國(guó)區(qū)總部、面向內(nèi)地開展業(yè)務(wù)的時(shí)候，有三分之二的幾率選上海。

所以，上海一直都是外企之都。外企可能把工廠放在蘇州、東莞、寧波，但區(qū)域總部往往選上海。

跨國(guó)公司往往給中高級(jí)職員提供高額的住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)你在當(dāng)?shù)刈夥慷皇琴I房。一般來說，如果你買了房子，公司就會(huì)取消住房補(bǔ)貼。

所以上海高檔住房租賃市場(chǎng)，老外占比非常高。以90年代紅極一時(shí)的“芝大廈”為例，當(dāng)時(shí)住戶基本上都是老外，為了服務(wù)好他們，管理處一度聘用了9個(gè)國(guó)家的員工，提供各種語(yǔ)言服務(wù)。至今，這個(gè)有點(diǎn)過氣了的“老網(wǎng)紅”，仍然每平米每月管理費(fèi)30元。

上海數(shù)量不多老洋房，此前的租戶往往就是跨國(guó)公司的高管，每月租金動(dòng)輒10到20萬(wàn)元人民幣，但他們?nèi)~報(bào)銷，根本不在乎價(jià)格。

上圖來自上海統(tǒng)計(jì)局，可以看到，去年全年上海實(shí)際利用外資同比下降了26.6%。

今年1月，又同比下降了10.3%。

去年中國(guó)出臺(tái)了一系列單邊免簽證和支付便利措施，來華外國(guó)人大幅反彈。但這些人多是游客，而不是長(zhǎng)期來華工作的商務(wù)人士。

第二，網(wǎng)紅工作室、設(shè)計(jì)類企業(yè)收入普遍下滑。

上述兩類企業(yè)非常喜歡租老洋房，因?yàn)槔涎蠓孔詭Я髁?，可以彰顯公司的網(wǎng)紅氣質(zhì)、設(shè)計(jì)感、文化內(nèi)涵。過去兩年，這些企業(yè)收入普遍下降，很難撐住每月10到20萬(wàn)的租金。

第三，風(fēng)貌別墅、新一代豪宅跟老洋房爭(zhēng)奪頂級(jí)買家。

上海過去1年多豪宅市場(chǎng)的火爆，分流了老洋房的潛在客戶。比如上海在核心區(qū)搞了很多低密度舊改項(xiàng)目，產(chǎn)品以石庫(kù)門風(fēng)格的聯(lián)排別墅為主，也就是所謂的風(fēng)貌別墅。下圖是部分項(xiàng)目的位置示意：

這些聯(lián)排別墅上證面積大多在200到300平方米，但有比較多的贈(zèng)送，比如地下室、天臺(tái)、花園等。其發(fā)售單價(jià)往往在每平米20萬(wàn)以上，總價(jià)在大幾千萬(wàn)到1億左右。

這些鋪天蓋地的風(fēng)貌別墅，收割了很多頂級(jí)買家。此外，過去1年多上海大平層豪宅也賣得非常好，其中有很多總價(jià)5000萬(wàn)元以上的產(chǎn)品。

老洋房雖然逼格高，但總價(jià)動(dòng)輒上億，主體結(jié)構(gòu)、外觀不能更改，戶型偏舊，還可能返潮、漏雨。再加上歷史悠久，不知道房子里發(fā)生過什么故事，受眾群體比較狹窄。一旦出現(xiàn)集中拋售，市場(chǎng)往往無力承接。有點(diǎn)類似小盤高價(jià)、超低成交量的莊股。

第四，上海頂級(jí)商務(wù)活動(dòng)減少，也間接影響老洋房這種奢侈品的估值。

中國(guó)有三大頂級(jí)商務(wù)活動(dòng)中心城市——北、上、港。過去幾年，它們的住宿餐飲業(yè)，以及社會(huì)消費(fèi)品零售總額都增長(zhǎng)乏力，甚至大幅下滑。

出現(xiàn)這種局面的重要原因，是頂級(jí)的商務(wù)活動(dòng)減少了。外國(guó)商人、外地商人到北上港一擲千金消費(fèi)的情況減少了。

下圖是2024年上海的消費(fèi)數(shù)據(jù)，下滑非常明顯。

上海住宿餐飲業(yè)2024年的利潤(rùn)下滑更為明顯，同比跌幅32.6%（下圖）。

今年1到2月，這種情況仍在延續(xù)。

注意上圖中的文化辦公類用品，同比下降了14.5%。這類商品對(duì)應(yīng)的，主要是學(xué)生和企業(yè)。學(xué)生數(shù)量是穩(wěn)定的，所以文化辦公用品下降，主要是企業(yè)規(guī)?？s小、新設(shè)立企業(yè)減少造成的。

看到這里，估計(jì)有不少朋友變得悲觀起來。

其實(shí)也沒有必要太悲觀。上海經(jīng)濟(jì)里也開始出現(xiàn)了積極因素。比如去年房地產(chǎn)市場(chǎng)就明顯回暖了，豪宅賣得非常好。

今年1到2月，上海出口一掃去年的頹勢(shì)，1到2月出口同比大增了12.7%，固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)了8%，工業(yè)也恢復(fù)了正增長(zhǎng)。

上海是金融中心。今年1到2月人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)價(jià)值重估，尤其是科技股表現(xiàn)很好，這讓上海金融業(yè)也收獲頗豐。

如果上海做好以下三件事，未來仍然值得看好：

第一，加大開放力度，鞏固外資之都的地位，增加對(duì)外資吸引力。

第二，加大科技創(chuàng)新投入，目前上海R＆D投入、發(fā)明專利新增授予量都已經(jīng)下滑為第三（第一北京，第二深圳），這方面要有緊迫感。身邊的杭州，科技創(chuàng)新也正在趕上來。

如果未來真的形成京津冀科技創(chuàng)新中心是北京，大灣區(qū)是深圳，長(zhǎng)三角是杭州，那上海就麻煩了。所以杭州六小龍威脅的恐怕主要不是深圳，而是上海。

第三，繼續(xù)放松名校畢業(yè)生落戶上海的門檻，不能再搞什么減量發(fā)展了。減量發(fā)展，就是自我閹割、自我束縛。