作者：余飛

　　 01

　　 東莞樓市，仍在泥淖中

　　 超大城市東莞，雖然經(jīng)濟(jì)走出了水逆，但房?jī)r(jià)仍在泥淖之中。

　　 首先解釋一下東莞為何是超大城市。

　　 按照住建部對(duì)城市級(jí)別的劃分，城區(qū)人口超500萬(wàn)低于1000萬(wàn)的是特大城市，超過(guò)1000萬(wàn)的是超大城市。

　　 住建部之前公布的《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，超大城市增加了3個(gè)，特大城市增加2個(gè)。其中，東莞城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1082.44萬(wàn)，武漢城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1080.64萬(wàn)，杭州城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到1002.1萬(wàn)，跨上1000萬(wàn)人的臺(tái)階，躋身超大城市行列；合肥城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到650.4萬(wàn)，蘇州達(dá)到500.08萬(wàn)，邁過(guò)500萬(wàn)人的門(mén)檻，成為特大城市。

　　 進(jìn)入正題。

　　 從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，2024年的東莞走出了低速陰霾。

　　 要知道，2023年上半年、前三季度、全年，東莞的GDP增速在萬(wàn)億GDP城市中均倒數(shù)第一。

　　 而2024年，東莞GDP增速4.6%，雖然相比于全國(guó)5%的平均增速，仍跑輸了0.4個(gè)百分點(diǎn)，但總算是擺脫了底部。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

　　 而東莞的樓市則沒(méi)有那么幸運(yùn)，尤其是其土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)。

　　 克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年?yáng)|莞商品房成交面積204萬(wàn)平方米，規(guī)模繼續(xù)下探。新房供求規(guī)模雙降，創(chuàng)近16年以來(lái)新低，市場(chǎng)持續(xù)以?xún)r(jià)換量。

　　 來(lái)源：克而瑞深圳區(qū)域

　　 土地市場(chǎng)方面，去年上半年?yáng)|莞商住地塊顆粒無(wú)收。全年也僅成交了3宗特殊用途的涉宅地順利成交。

　　 東莞市財(cái)政局披露的數(shù)據(jù)顯示，去年?yáng)|莞的賣(mài)地收入跌至126.88億元，相較于2020年的高點(diǎn)膝蓋斬，跌回到了2015年的水平。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市財(cái)政局

　　 02

　　 東莞房?jī)r(jià)，跌了三分之一

　　 當(dāng)然，去年四季度由一線城市拉動(dòng)的市場(chǎng)行情，東莞也嘗到了甜頭，成交規(guī)模有所復(fù)蘇。

　　 其去年10月份的成交量創(chuàng)下年度新高。2025年2月份東莞新房 住宅 （超過(guò)4層） 成交 1562套 （16.54萬(wàn)㎡） ，同環(huán)比分別上漲40.8％、48.3％。

　　 來(lái)源：克而瑞深圳區(qū)域

　　 不過(guò)，房?jī)r(jià)仍沒(méi)有止跌。

　　 克而瑞深圳區(qū)域披露，2月份東莞新房住宅成交均價(jià) 24450元/㎡ ，環(huán)比微漲0.6％，同比下降14.4％。

　　 而更能反映市場(chǎng)價(jià)格真實(shí)變化的二手房，來(lái)自東莞市住建局的數(shù)據(jù)顯示，2月份 二手房 均價(jià)約 15126元/㎡ ，同環(huán)比分別下降20.9％、10.8％。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市住建局

　　 本號(hào)仔細(xì)梳理了一下東莞市住建局發(fā)布的最近三年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)：

　　 第一，東莞的二手房均價(jià)見(jiàn)頂于2023年4月份，當(dāng)時(shí)東莞的二手房均價(jià)高達(dá)24334元/平方米。

　　 去年已跌破2萬(wàn)，如今成交均價(jià)15126元/平方米，相比于高點(diǎn)下跌了37.8%，也即跌超了三分之一。

　　 第二，當(dāng)時(shí)東莞房?jī)r(jià)最高片區(qū)的松山湖高新區(qū)價(jià)格逼近4.5萬(wàn)元，7萬(wàn)單價(jià)以上的樓盤(pán)，不在少數(shù)。此外，長(zhǎng)安、虎門(mén)這些熱門(mén)板塊的房?jī)r(jià)，也是動(dòng)輒4萬(wàn)多。

　　 到目前，松山湖高新區(qū)相較于高點(diǎn)跌了四分之一，虎門(mén)跌超三分之一，長(zhǎng)安均價(jià)近乎腰斬。

　　 第三， 東莞房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)期，城區(qū)四街道+兩鎮(zhèn)均價(jià)都在2萬(wàn)以上，南城更是接近3.5萬(wàn)元，如今南城仍在兩萬(wàn)之上。

　　 第四， 高點(diǎn)時(shí)期，東莞1個(gè)高新區(qū)均價(jià)在4萬(wàn)之上，兩個(gè)街道與鎮(zhèn)均價(jià)在3萬(wàn)之上，13個(gè)街道與鎮(zhèn)均價(jià)在2萬(wàn)以上，18個(gè)鎮(zhèn)均價(jià)在2萬(wàn)以下。

　　 如今，4萬(wàn)以上的片區(qū)，沒(méi)有。3萬(wàn)以上僅剩下松山湖高新區(qū)。2萬(wàn)以上僅剩下南城。其余均在兩萬(wàn)以下。

　　 其中還有7個(gè)鎮(zhèn)的均價(jià)，跌破了萬(wàn)元。包括石龍鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、謝崗鎮(zhèn)、常平鎮(zhèn)、企石鎮(zhèn)。

　　 第五， 從跌幅角度來(lái)看，厚街鎮(zhèn)與高埗鎮(zhèn)跌幅并列第一，高達(dá)47.2%。莞城街道、石碣鎮(zhèn)、大嶺山鎮(zhèn)、大朗鎮(zhèn)、長(zhǎng)安鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、中堂鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)跌幅均超40%。

　　 03

　　 東莞房?jī)r(jià)為何跌幅如斯

　　 作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)城、工業(yè)強(qiáng)城、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)城、人口強(qiáng)城，東莞的房?jī)r(jià)為何跌幅如斯？

　　 要知道，論經(jīng)濟(jì)，東莞是目前27個(gè)萬(wàn)億GDP城市之一。

　　 論工業(yè)， 東莞是全國(guó)十大工業(yè)強(qiáng)城之一。

　　 論產(chǎn)業(yè)， 東莞擁有5個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中一個(gè)萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)。目前，擁有單個(gè)萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)（非產(chǎn)業(yè)集群）的城市，全國(guó)只有三個(gè)，深圳、蘇州和東莞，且都是計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

　　制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計(jì)局

　　 論人口，東莞2020年人口突破了千萬(wàn)，是目前18個(gè)千萬(wàn)人口城市之一。同時(shí)，東莞于去年城區(qū)人口突破千萬(wàn)，與杭州一起，躋身10個(gè)超大城市。

　　 制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局，其中北京、深圳、天津、杭州、長(zhǎng)沙、合肥為2024年數(shù)據(jù)，其余為2023年數(shù)據(jù)。

　　 論區(qū)位，東莞的優(yōu)勢(shì)更讓很多城市艷羨不已。

　　東莞身處廣深兩大一線城市之間，這一點(diǎn)在全國(guó)獨(dú)一份。而且是廣深港黃金軸繞不開(kāi)的一座城市。

　　這樣一座要經(jīng)濟(jì)有經(jīng)濟(jì)，要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要人口有人口，要區(qū)位有區(qū)位的城市，為何房?jī)r(jià)陷入了瘋狂調(diào)整當(dāng)中？

　　 邏輯很簡(jiǎn)單，上一輪瘋狂炒作之下，這座城市的均價(jià)嚴(yán)重透支了這座城市的購(gòu)買(mǎi)力和潛力。

　　正因?yàn)闁|莞經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大、工業(yè)雄厚、產(chǎn)業(yè)不俗、區(qū)位優(yōu)越，所以在上一輪牛市中，各路熱錢(qián)紛紛涌入東莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相當(dāng)一批都是在給東莞賣(mài)樓。

　　炒作之下，東莞房?jī)r(jià)一路狂飆，2020年更是領(lǐng)漲全國(guó)。

　　高點(diǎn)時(shí)期，其主城街道的東城、南城的項(xiàng)目，動(dòng)輒4萬(wàn)/元平米，靠近深圳和珠江的長(zhǎng)安鎮(zhèn)，4萬(wàn)+的樓盤(pán)也遍地都是。4萬(wàn)均價(jià)并不是東莞房?jī)r(jià)的天花板，東莞房?jī)r(jià)的天花板在坐擁華為的松山湖，松山湖的價(jià)格一度沖破了7萬(wàn)元。

　　吹起來(lái)的泡沫，跟隨宏觀大勢(shì)，在2022年開(kāi)始消融。

　　到如今，包括東莞在內(nèi)的所有熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)都進(jìn)入了調(diào)整周期。房?jī)r(jià)調(diào)整的根本邏輯，其實(shí)就是一句話：很多城市的房?jī)r(jià)，德不配位。

　　 本號(hào)早就說(shuō)過(guò)，對(duì)于房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超城市平均購(gòu)買(mǎi)力，超前透支城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)實(shí)力的城市來(lái)說(shuō)，往后房?jī)r(jià)回調(diào)是必然選項(xiàng)。