再次交流不迷路

北京的房地產市場正在逐步回暖，但高層住宅卻似乎被市場“遺忘”了。

在國有房企的眾多項目中，小高層住宅的銷售占比已經超過了六成，然而高層住宅的去庫存速度卻異常緩慢。以朝陽區的某個項目為例，其三期高層住宅的去化率甚至不到一成。

自2024年下半年以來，隨著降首付、降按揭利率、放松限購等一系列房地產政策的實施，樓市整體開始復蘇，但高層住宅滯銷的現象卻逐漸顯現，并在2025年成為全國主要城市的一種普遍現象，甚至已經成為了行業內的共識。

曾經在房產市場中占據重要地位的高層住宅，如今卻突然失去了往日的輝煌。這一變化背后所反映出的趨勢，值得我們深入關注：時代在不斷變化，人們的購房偏好也隨之發生了改變。

實際上，高層住宅銷售不暢的原因是多方面的，其中一些顯而易見的原因包括人口密度高、供水供暖不足、電梯故障頻發以及消防救援難度大等問題。然而，真正讓購房者望而卻步的，還是市場供需關系變化所引發的價值重估。

從歷史的角度來看，中國的多層和高層住宅的大規模建設始于2000年之后。

當時的背景是：人口紅利加速釋放，城鎮化進程快速推進，大量適齡勞動力涌入城市，房屋需求持續高漲。在這種背景下，房地產行業需要追求高周轉和高效率，高層住宅憑借其能夠容納更多人口、占用較少土地空間以及相對較低的價格成本等優勢，一度成為各大城市的主流產品。特別是2008年之后，在4萬億基建投資的推動下，全國新城建設如火如荼，這一趨勢一直持續到疫情之前。

時代催生了建設熱潮，但同時也帶來了高層密集建設后社區人口擁擠的典型后果。以北京的天通苑為例，根據第七次人口普查的統計，天通苑這個長3公里、寬2公里，占地48萬平方米的區域，常住人口卻接近30萬人，這還不包括相當一部分的流動人口。計算下來，天通苑的人口密度已經是整個昌平區的10倍以上。

需要注意的是，支撐起天通苑龐大人口構成的，主要是大量的外來人口。這也從側面反映了北京這個超級都市強大的產業吸引力。然而，高層住宅如今面臨的銷售困境，其實與人口問題密切相關。

自2020年疫情之后，中國的人口形勢發生了突變：2021年，中國人口增量創下新低，2022年減少了85萬人，2023年減少了208萬人，2024年再度減少了139萬人，人口自然增長率為-0.99‰。人口的減少意味著購房需求的減少，而與此同時，全國住宅建筑的供給在過去20年里卻一直在快速增長，甚至庫存還沒有完全消化。

截至2025年1月末，全國重點50城新建商品住宅的狹義庫存高達31093萬平方米。從城市角度來看，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多個城市的去化周期仍然超過20個月。

在這種需求減少、供給過剩的情況下，再加上房價由于之前的下行趨勢處于相對低位，購房者自然更傾向于選擇那些生活質量更高、戶型更大、樓層更低的住宅。

從二手房市場來看，自2000年前后開始的高層住宅建設潮中，許多房屋的電梯、供水、電路系統等都面臨著設計壽命即將耗盡或問題逐漸暴露的情況。預計到2030年前后，全國絕大多數高層建筑都將進入一個較為尷尬的時期，這一事實已經讓購房者對二手高層住宅望而卻步。

此外，按照現行的規定，當住宅高度達到一定限度后，必須配備兩部電梯，消防通道也必須配備，這導致高層住宅的公攤面積普遍較大，得房率通常低于80%。相比之下，小高層和洋房的優勢就顯得更加明顯。

而且，隨著社會對環保問題的日益重視，政策端對高層住宅的態度也并不友好。2021年，住建部等15個部門聯合發布了《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》，要求縣城新建住宅應以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比不低于70%，住宅建筑最高不超過18層（約54米）。

2024年11月，江蘇省住建廳出臺了《關于加強高層建筑規劃建設管控的意見》，要求城區常住人口300萬以上的城市不得新建500米以上的建筑，嚴格限制新建250米以上的建筑；100萬至300萬人口城市的建筑高度限定在150米以內。

政策導向對高層住宅不友好，高層住宅的需求持續下降，二手高層市場的競爭力大幅下滑。這三大原因共同作用，導致高層住宅市場的現狀變得十分明顯：無人問津。

時代在不斷變化，人們的需求和偏好也在不斷改變，與人相關的商品價值也隨之發生了劇烈的變化。看來，我們真的需要學會對價值進行重新評估了。