北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，幫我看看這套房能買嗎？昌平南口**，68平130萬，不到2萬一平，精裝修婚房。業(yè)主是我同學(xué)，當(dāng)時(shí)他們是240萬買的，裝修花了15萬，交稅過戶費(fèi)10萬，加其他的總共花了270萬，現(xiàn)在等于五折不到就賣。

我看了附近的房?jī)r(jià)，她家這屬于中等，但裝修好，買來后換換墻紙就行。實(shí)話說都是同學(xué)我也不好意思砍價(jià)，何況人家賠的太多了，我看了她家過戶的合同了，想賣的這價(jià)格我覺得真不貴。

但我擔(dān)心的是這地段感覺不行，好像沒什么發(fā)展似的。問了中介說是有可能規(guī)劃地鐵，也有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，體育休閑產(chǎn)業(yè)和大學(xué)城要發(fā)展起來的話也有可能不錯(cuò)。您覺得這里潛力怎樣？能買嗎？

A：

1、房子是用來住的，如果確定是自住為主那就肯定能買唄。價(jià)格確實(shí)不貴，但我估計(jì)也未必說性價(jià)比有多高。讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算租售比吧，我估計(jì)這里也得達(dá)到700左右或以上，在郊區(qū)只能算是正常，但也不太算占便宜。當(dāng)然這是我估計(jì)的，讓中介算算吧。另外計(jì)算的時(shí)候得計(jì)入空置期，這地段兒又沒地鐵的未必好租。

2、潛力怎樣這怎么說呢？我覺得沒太大潛力，還是多考慮自住吧。

3、簡(jiǎn)單說幾句吧，就算是有地鐵規(guī)劃，那通車也至少得十年八年之后了。而且我都想不通為什么要規(guī)劃地鐵啊？投資回報(bào)率很難通過審批的。昌平主要是向東發(fā)展，向西的難度大。

而如果沒有地鐵，那無論是產(chǎn)業(yè)和配套都會(huì)比較慢。產(chǎn)業(yè)員工怎么上班？商業(yè)配套的消費(fèi)者怎么來？也就是如果交通不太方便，那就引不來客流，各項(xiàng)發(fā)展就不會(huì)太快唄。

我建議看看地圖吧，這地段兒屬于“城市孤島”。也就是被鐵道+河道給包圍了，導(dǎo)致規(guī)劃不太好做，很難跟周邊板塊形成聯(lián)動(dòng)，也就不太好聊潛力了，至少是時(shí)間會(huì)相當(dāng)長(zhǎng)。

4、總之還是多考慮自住吧，這地段兒沒必要太糾結(jié)什么發(fā)展?jié)摿Α＞退闶求w育休閑很發(fā)達(dá)，來此消費(fèi)的人群也跟房?jī)r(jià)沒什么關(guān)系，都是消費(fèi)完了就走的，連當(dāng)?shù)刈饨鸲紱]什么影響。

大學(xué)城的規(guī)劃我沒注意，但就算是規(guī)劃了也意義不大。這參考房山大學(xué)城吧，對(duì)周邊房租或許有點(diǎn)兒拉動(dòng)，但對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)沒影響。

5、另外多說一句，您這同學(xué)真的是240萬買的嗎？240/68=3.5萬了，這地段兒什么時(shí)候有這么高的價(jià)格啊？就算是2017年春天價(jià)格最高峰的時(shí)候，昌平城區(qū)同等小區(qū)也不過是4萬多點(diǎn)兒，這里能3.5萬？我覺得可能性不大，何況還是低樓層?xùn)|西向的，戶型也普通，憑什么這么貴啊？

所以我估計(jì)當(dāng)時(shí)的真實(shí)成交價(jià)沒這么高，他們可能是為了多貸款，也就故意做高了成交價(jià)。甚至這么說吧，如果真的想買，那就甭考慮什么朋友關(guān)系。如果在乎同學(xué)關(guān)系那就干脆甭做買賣。或者這么說吧，買東西的沒必要非得知道賣家的成本，也不用考慮賣家的生活+心情，只看自己覺得價(jià)格是否合適，不合適就換一家。

所以我建議是如果真的想買，那該砍價(jià)還是砍價(jià)吧。他們這房肯定是不好賣，否則誰找朋友啊？

僅供參考。

二

Q:

網(wǎng)友問這老新聞是不是真的？1998年，上海靜安寺的房?jī)r(jià)才2300？而且還是漲了300塊之后的，可能嗎？這是上海內(nèi)環(huán)啊，相當(dāng)于北京二環(huán)內(nèi)。要知道同時(shí)期北京五環(huán)外回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房都2600了，天通苑更是高達(dá)2650一平。

而現(xiàn)在上海靜安寺隨便一套老房都10萬一平，對(duì)比回龍觀天通苑才4萬多，差的也太多了。所以這老新聞?wù)f的房?jī)r(jià)有可能嗎？當(dāng)年這么便宜還有專家建議拋售嗎？

A：

1、呵呵，新聞肯定是真的，沒必要造假。

2、但這2300明顯偏低了，當(dāng)時(shí)靜安寺一帶的外銷公寓在萬把塊錢呢，沒比北京便宜多少。周邊次新房在3/4000差不多，再低就沒意思了，除非是老破小。當(dāng)時(shí)全上海的均價(jià)在2500左右，低于北京的3000。那具體到各個(gè)環(huán)線或地段兒，上海只可能比北京略低，但低不到這種程度。

但不管怎樣吧，在2001年溫州炒房客抄底上海之前，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)確實(shí)不高，明顯低于北京。

3、主要原因是當(dāng)時(shí)上海廣州深圳和杭州等地，購房人群中的“個(gè)人購房”占70%以上。那既然是個(gè)人居多，普宅就占據(jù)主流，價(jià)格自然不能太高，畢竟當(dāng)時(shí)的老百姓沒多少錢。

而北京不同，購房人群中絕大多數(shù)都是“單位團(tuán)購”，占據(jù)了80%的市場(chǎng)。那單位賣房圖的就不是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠了，而是地段兒、質(zhì)量和檔次。

再加上北京的百姓保守，絕大多數(shù)是沒有買房意識(shí)的，所謂的個(gè)人購房其實(shí)是以港臺(tái)和外籍為主的，就算是本地人也是先富起來的那批。這就導(dǎo)致北京在當(dāng)年沒什么普宅，大多數(shù)都是公寓，成本高，價(jià)格自然也就高了。

4、上海房?jī)r(jià)的崛起是2001年開始的，主要是溫州炒房團(tuán)造勢(shì)，挑動(dòng)了百姓的購房欲望。然后還有APCE成功舉辦，再加上申辦世博會(huì)成功，那很多人的投資意識(shí)就被喚醒了唄，畢竟這里是上海。所以房?jī)r(jià)快速上漲，到2005年就翻了番還多，均價(jià)6000多了。

然后是2004年開始的宏觀調(diào)控發(fā)揮作用了，上海房?jī)r(jià)于2005年中崩盤，炒房客們于是轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，又賺了不少。

5、總之吧，1998年東亞金融危機(jī)最嚴(yán)重的時(shí)候，全國(guó)的房?jī)r(jià)都不高，而且還降了不少。香港甚至都崩了盤，最高峰跌去了70%呢。真正房?jī)r(jià)上漲都是在2001年以后，香港2003年，北京則要晚到2005年。

所以當(dāng)年專家建議拋售也不能算錯(cuò)，畢竟東亞+東南亞的房?jī)r(jià)都暴跌了，無一幸免，連俄羅斯都鬧危機(jī)，否則普京也不可能上臺(tái)。

那在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，誰敢說以后房?jī)r(jià)真的能上漲啊？現(xiàn)在是翻回頭看當(dāng)年很便宜，但在當(dāng)年人們的眼中呢，這已經(jīng)很貴了，畢竟當(dāng)時(shí)普通百姓掙得少+沒積蓄，更缺乏投資意識(shí)。

6、對(duì)了，想起件事兒。2001年7月份的時(shí)候我在上海，當(dāng)時(shí)是北京申奧成功，我勸我表哥趕緊買房。他看上的是閘北的（現(xiàn)在跟靜安合并了），4/5000塊錢吧。

我的理由是這價(jià)格仍然低于北京同等地段兒，而以上海的經(jīng)濟(jì)地位是沒道理低于北京的，所以在2008年奧運(yùn)會(huì)之前，上海房?jī)r(jià)一定會(huì)漲。但當(dāng)年我也不敢奢望能漲多少，只是認(rèn)為至少不會(huì)跌而已。

但勸了半宿也沒用，我表哥就是擔(dān)心積蓄打水漂兒。然后第二天一大早我就接到我老娘從北京打來的電話了，說我大姨給她打電話，話里話外表露了對(duì)我勸表哥買房的不滿。其實(shí)是我表嫂不樂意了，認(rèn)為我是跟上海開發(fā)商串通的，忽悠他們家買房，圖的是拿提成兒。

于是我老娘就不讓我管別人家的閑事兒了唄，費(fèi)半天吐沫還惹一身騷。當(dāng)然我表哥后來還是買了，2007年前后，不算買在當(dāng)時(shí)的最高峰也差不多，買完沒多久就跌了，我表嫂就更煩我了，到現(xiàn)在都沒什么來往。

7、所以這就是當(dāng)時(shí)百姓的常態(tài)，沒有對(duì)錯(cuò)，只是不太懂房子而已。所以這新聞里的專家之所以讓業(yè)主拋售，其實(shí)也是迎合百姓的思潮，順風(fēng)兒說百姓愛聽的，跟現(xiàn)在一樣。

僅供參考。

三

Q:

北京房?jī)r(jià)竟然有4000多一平的？而且還是70年正規(guī)產(chǎn)權(quán)的商品房，20萬一套能貸款。網(wǎng)友說他在網(wǎng)上刷到這個(gè)帖子，本來以為是謠言，但上平臺(tái)一搜竟然是真的。那他就不理解了，畢竟這里是北京啊，怎么會(huì)有這么便宜的房子？是否值得買來投資？收益會(huì)怎樣？

A：

1、這種房說白了就相當(dāng)于“海景房”或“文旅小鎮(zhèn)”，只不過這是在北京而已。

2、我沒去過這小區(qū)，但看了看龍慶峽景區(qū)旁邊，公寓的形式。看簡(jiǎn)介有可能是酒店以員工宿舍的名義開發(fā)的，然后按商品房手續(xù)銷售的。

這種房如果是真喜歡周邊環(huán)境的話就買了自住，度假也合適，反正也不貴，算計(jì)一下物業(yè)費(fèi)是否劃算就行。

但投資就算了，既然售價(jià)才20多萬，那就說明感興趣的人不多，而且出價(jià)也都不高，畢竟商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

另外我估計(jì)租金也不高，或者說有可能表面看上去不低，但實(shí)際上一年租不出幾個(gè)月。否則真要收益高的話人家就不賣了，留著收租不好嗎？之所以這么便宜的賣，那很有可能就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不漲，租金收益不高，物業(yè)費(fèi)不便宜，而且錢不多卻還老得惦記著，所以業(yè)主們才出手的。

3、簡(jiǎn)單就是這種情況吧，想好了自己的主要需求再買，房子是用來住的，也不是所有的房都適合投資。

另外多說一句，這種房既然是依托于酒店的，那就得看酒店的經(jīng)營(yíng)情況了。賓客如云就皆大歡喜，但如果說經(jīng)營(yíng)不善，那這種房可就有可能跟酒店一起成為廢棄小鎮(zhèn)了，畢竟太偏遠(yuǎn)了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我們目前住在海淀區(qū)今日家園，對(duì)口學(xué)校是培英小學(xué)。孩子26年升小學(xué)，我們考慮在萬壽路學(xué)區(qū)內(nèi)換一個(gè)更好的學(xué)校。目前看了五一小學(xué)和太平路小學(xué)對(duì)口的小區(qū)。 我的問題是，就這兩個(gè)小學(xué)而言，哪所更適合普娃，與培英相比的話是否有必要換房？ 另外，目前我兼顧學(xué)區(qū)和居住，看上了復(fù)興路40號(hào)院，是否賣掉今日家園置換復(fù)興路40號(hào)院？

A：

1、哪所更適合普娃？理論上肯定是太平路啊，這是送分題。一是因?yàn)橛?0%的十一直升名額，而五一是派位的。二是因?yàn)槲逡坏呐琶撸f明牛娃多，普娃在這種學(xué)校自然壓力大了。三是從政保來說也是五一多，這對(duì)普娃也不是利好，畢竟政保也都很努力的，而且其中牛娃的占比高。

不過多說一句吧，海淀區(qū)是全北京甚至全中國(guó)最內(nèi)卷的行政區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，本身不太適合普娃。而在這種地方還要追求適合普娃的，那就是普娃+佛系了，中考時(shí)未必能怎樣。

2、從培英換房，常規(guī)是不太建議的。從學(xué)校來講沒有太明顯的提升，即便是占坑兒房，稅費(fèi)什么的也得十多20萬，有這筆錢給孩子補(bǔ)課好不好啊？或者如果追求佛系，那在哪所學(xué)校其實(shí)都一樣，何必花錢去追求呢？

畢竟培英有40%的育英直升名額，育英雖然還趕不上小強(qiáng)，但從成績(jī)看進(jìn)步很快，有可能成為新小強(qiáng)。那即便是換到太平路，從小學(xué)排名講沒有提升，直升概率還降了10%，只是為了追求十一的可能性嗎？

另外多說一句，既然十一是小強(qiáng)校，那就是因?yàn)閷W(xué)校掐尖兒+虎媽雞娃。而如果是普娃，即便進(jìn)了十一，也幾乎不可能考進(jìn)牛班，未必得到多好的資源+氛圍。畢竟所有牛校都是分層教學(xué)的，甚至說所有好點(diǎn)兒的中學(xué)都是“因材施教”的，不是那塊材料，人家未必愿意在加工上多費(fèi)力氣。

3、是否置換還是自己決定吧，從房子來講反正溢價(jià)率都差不多，只看自己的喜好了。

僅供參考。

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