《成竹澳房觀察》欄目，持續(xù)為大家分享關(guān)于澳洲的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

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此外，今晚有一場(chǎng)澳洲直播，成竹負(fù)責(zé)人壹號(hào)、成竹市場(chǎng)負(fù)責(zé)人橙子，和大家聊聊他們在澳洲的資產(chǎn)配置歷程，和大家聊聊最新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，感興趣的朋友，點(diǎn)擊預(yù)約，直播間見(jiàn)。

作為一名長(zhǎng)期關(guān)注全球房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者，我一直在尋找既有升值潛力又適合居住的區(qū)域。

布里斯班是我在澳洲投資經(jīng)歷的第二站，從16年的Yarrabilba到19年Rochedale再到去年的Townsville，但是布里斯班袋鼠角我一直都有在密切關(guān)注。

因?yàn)榇蠼且恢币詠?lái)入市門檻都很高，而且項(xiàng)目非常稀缺，導(dǎo)致市場(chǎng)上的信息并不常見(jiàn)。

在這篇文章中，我想和大家分享我的看法，帶你了解為什么袋鼠角近10年期間成為布里斯班房地產(chǎn)市場(chǎng)中的新貴。

2013年在在袋鼠角拍的市中心

如今袋鼠角看市中心

初次相遇：袋鼠角的地理優(yōu)勢(shì)

我記得第一次來(lái)布里斯班，大概在2013年的時(shí)候，跟著悉尼的旅行團(tuán)，當(dāng)時(shí)去參觀故事橋，我才第一次知道袋鼠角這個(gè)地方。

那時(shí)候，這邊就已經(jīng)都是低密度住宅區(qū)了，但樓看起來(lái)都蠻舊的，一查才知道已經(jīng)有10-20年的房齡了。

但眼前的景象讓我意識(shí)到這是一個(gè)充滿潛力的區(qū)域， 袋鼠角三面環(huán)水，而且是市中心，地勢(shì)最高的土地大約比周圍高14米，所以景觀很好，周邊也圍繞著布里斯班標(biāo)志性建筑和景點(diǎn)。

如今，從袋鼠角步行可以輕松到達(dá)市中心，皇后碼頭，故事橋，南岸公園和2032年奧運(yùn)會(huì)中心球場(chǎng)Gabba體育場(chǎng)，屬于絕佳的自住區(qū)，鬧中取靜。

Green Bridge

這里的交通也十分便捷，步行通過(guò)剛通行的Green Bridge綠橋10分鐘直達(dá)市中心，靠近幾大公交線路、渡輪站，還有即將建成的Cross River Rail跨河鐵路項(xiàng)目，這將極大縮短前往市區(qū)其他地方的時(shí)間。

袋鼠角的地理位置是絕對(duì)無(wú)可挑剔的，尤其是以Cairns Street以北的位置地價(jià)更貴，如果它是別墅區(qū)，那肯定會(huì)力壓Teneriffe成為布里斯班第一貴，只可惜袋鼠角北區(qū)的土地價(jià)格讓有錢人也望而生畏。

我記得當(dāng)時(shí)還查了限高令，為了確保他不會(huì)變成墨爾本南岸那種摩天大樓重災(zāi)區(qū)，還好政府市中心中低密度區(qū)的抉擇是明智的。

這里不僅僅是個(gè)投資的好選擇，生活也十分方便。

我當(dāng)時(shí)就想，這種集地理優(yōu)勢(shì)、景觀、便捷生活和未來(lái)發(fā)展于一體的地方，簡(jiǎn)直是為房產(chǎn)投資量身定制的寶地。

只可惜這些年袋鼠角出的項(xiàng)目要不就是位置不夠核心，要不就價(jià)格高到實(shí)在負(fù)擔(dān)不起。

在過(guò)去幾年，袋鼠角北區(qū)的樓盤交割價(jià)格已經(jīng)有顯著增長(zhǎng)，一些高端住宅在交房后迅速轉(zhuǎn)售，價(jià)格甚至上漲了幾百萬(wàn)澳幣。

袋鼠角北區(qū)圖中次新項(xiàng)目最近幾年的價(jià)格

了解袋鼠角的房產(chǎn)市場(chǎng)：數(shù)據(jù)背后的潛力

深入了解袋鼠角后，我發(fā)現(xiàn)這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)非常穩(wěn)健。

根據(jù)我掌握的數(shù)據(jù)，袋鼠角的兩房公寓在過(guò)去五年中價(jià)位穩(wěn)定攀升，年平均增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超布里斯班市中心，尤其是在2013年后的次新房市場(chǎng)中表現(xiàn)尤為突出。

近五年袋鼠角兩房公寓走勢(shì)數(shù)據(jù)

包涵了大量30年以上房齡價(jià)值低的老房子

袋鼠角區(qū)域的人口年增速高達(dá)3%，同樣比布里斯班整體的2.1%-2.3%要高。這個(gè)數(shù)據(jù)讓我產(chǎn)生了強(qiáng)烈的興趣。

人口的持續(xù)增長(zhǎng)通常是一個(gè)地區(qū)房產(chǎn)需求增加的信號(hào)，這意味著未來(lái)幾年這里的房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上漲，投資回報(bào)可期。

該區(qū)人口結(jié)構(gòu)也很有意思，主要居住在此的多為26至37歲的年輕專業(yè)人士，正是社會(huì)的中堅(jiān)力量。

我不禁想到，這個(gè)年齡段的人群大多是職業(yè)發(fā)展穩(wěn)定且收入較高的白領(lǐng)，然后我看過(guò)數(shù)據(jù)，才知道是我坐井觀天了，從收入和房型分布來(lái)講至少是金領(lǐng)或者自己有公司的千萬(wàn)級(jí)別的大佬家庭。

購(gòu)房需求強(qiáng)烈，尤其是自住需求，這就進(jìn)一步增強(qiáng)了袋鼠角房?jī)r(jià)的上升動(dòng)力。

袋鼠角區(qū)域人口年齡分布以及人口增長(zhǎng)

去年，袋鼠角北區(qū)推出了一處三面環(huán)水的高端住宅項(xiàng)目，2-4房戶型，售價(jià)區(qū)間為130萬(wàn)至600萬(wàn)澳幣，幾乎在一個(gè)月內(nèi)便售罄。

從市政審批圖來(lái)看，未來(lái)幾年內(nèi)該區(qū)域暫無(wú)新的住宅項(xiàng)目入市。

唯一的例外是位于南北交界處的26 Cairns Street，即業(yè)內(nèi)知名的“八角蜈蚣”項(xiàng)目。

然而，由于其地基和復(fù)雜的建筑設(shè)計(jì)，其開(kāi)發(fā)成本極高，預(yù)計(jì)售價(jià)也將十分昂貴。

布里斯班政府審批圖北區(qū)后期沒(méi)有機(jī)會(huì)入場(chǎng)

綠色為獲批項(xiàng)目但未開(kāi)建 紅色為提交未獲批項(xiàng)目

橙色為被拒絕或撤回項(xiàng)目 藍(lán)色已開(kāi)始建設(shè)項(xiàng)目

灰色為已完工項(xiàng)目

普通買家還有機(jī)會(huì)嗎？

也有。 可以側(cè)面關(guān)注下2032年奧運(yùn)會(huì)中心球場(chǎng) The Gabba 附近的低密度項(xiàng)目。

該區(qū)域在配套、交通和教育資源上與袋鼠角共享，同時(shí)從市政審批規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)仍有新項(xiàng)目即將推出。

作為奧運(yùn)會(huì)的重要展示區(qū)域，The Gabba 周邊正在經(jīng)歷大規(guī)模城市更新。

政府已審批的舊城改造計(jì)劃涵蓋美食商業(yè)街、社區(qū)中心、鐵路交通走廊、中央公園、綠色走廊及Mater 醫(yī)院擴(kuò)建等重點(diǎn)項(xiàng)目，這些都將顯著提升該地區(qū)的吸引力，推動(dòng)人口增長(zhǎng)，并對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極影響。

Wollloongabba區(qū)政府最新規(guī)劃，可掃碼進(jìn)群領(lǐng)取

投資者的樂(lè)園：高收入群體的聚集地

作為一名房產(chǎn)投資者，我時(shí)刻關(guān)注的不僅僅是房?jī)r(jià)走勢(shì)，還有區(qū)域內(nèi)的住戶構(gòu)成。

袋鼠角這個(gè)區(qū)域的住戶主要是高收入人群，年收入在13萬(wàn)澳幣以上的人群占比達(dá)到30%，而年收入超過(guò)18.2萬(wàn)澳幣的高收入家庭占比高達(dá)19%。這一點(diǎn)讓我印象深刻。

袋鼠角區(qū)域收入分布 高收入群體為主

年收入高于13萬(wàn)澳幣總占比30%

年收入18.2萬(wàn)澳幣以上占比高達(dá)19%

高于布里斯班市中心群體收入

并且該區(qū)的人口組成90%為當(dāng)?shù)刈宰〖彝ァ?/p>

袋鼠角居住人均分布

68%新婚夫妻無(wú)孩子家庭 19.5%夫妻有孩子

表明該區(qū)家庭自住需求為主

高收入意味著他們有能力支付更高的房租或購(gòu)買更優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，而高自住率使得這些買家對(duì)于房產(chǎn)的需求更多是注重生活品質(zhì)。

這正是袋鼠角成為高端住宅區(qū)的原因之一。

隨著這些高收入群體的不斷涌入，這一帶的房產(chǎn)價(jià)格必然水漲船高。

這讓我更加確信，這里不僅是一個(gè)優(yōu)秀的自住寶地，更是一個(gè)長(zhǎng)期增值的市場(chǎng)。

教育資源和生活配套：完美適合家庭居住

袋鼠角不僅僅是投資者的天堂，它也非常適合家庭居住。

作為一個(gè)家庭，我同樣注重周邊的教育資源和生活配套。

袋鼠角駕車8分鐘內(nèi)擁有布里斯班排名前列的多所學(xué)校，例如滿分的Brisbane Grammar School，Anglican Church Grammar School，步行即可到達(dá)。這為那些希望在此長(zhǎng)期居住的家庭提供了極大的便利。

袋鼠角學(xué)區(qū)-公校

袋鼠角學(xué)區(qū)-私校

此外，距離昆士蘭科技大學(xué)900米，昆士蘭大學(xué)坐游船22分鐘可抵達(dá)，這里的優(yōu)質(zhì)教育資源，讓袋鼠角成為了一個(gè)既適合年輕專業(yè)人士，也適合家庭定居的區(qū)域。

良好的教育環(huán)境加上便利的生活配套，意味著未來(lái)這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)受到高收入家庭和年輕專業(yè)人士的青睞。

昆士蘭科技大

昆士蘭大學(xué)

長(zhǎng)期投資的機(jī)會(huì)：房?jī)r(jià)上升潛力

袋鼠角的房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅绕涫强紤]到布里斯班在未來(lái)幾年內(nèi)住宅短缺的情況。

數(shù)據(jù)顯示，布里斯班每年需要新增18000套住宅，而目前的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足這個(gè)需求。加上昆州人口的持續(xù)增長(zhǎng)和未來(lái)五年內(nèi)布里斯班的房產(chǎn)供應(yīng)短缺，市場(chǎng)必然會(huì)迎來(lái)一波上漲。

CBRE Research公布的布里斯班公寓市場(chǎng)

供需關(guān)系未來(lái)嚴(yán)重短缺，

未來(lái)空置率將長(zhǎng)期低于0.9

黃線為需求量，綠線為供給量

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，稀缺性往往是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

袋鼠角的土地供應(yīng)有限，近年來(lái)幾乎沒(méi)有新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。尤其是袋鼠角北區(qū)，未來(lái)5年都沒(méi)有政府審批通過(guò)的新項(xiàng)目。

這意味著，像這樣地段好、設(shè)計(jì)優(yōu)質(zhì)的高端公寓項(xiàng)目，未來(lái)的升值空間非常大。

袋鼠角公寓二手房上市到售出平均時(shí)間低至18天

袋鼠角的未來(lái)

在經(jīng)過(guò)一番詳細(xì)的分析和考察之后，我對(duì)袋鼠角的投資充滿了信心。

這里不僅擁有無(wú)與倫比的地理位置和生活配套，更有著穩(wěn)定的市場(chǎng)需求和未來(lái)的升值潛力。

作為一名投資者，找到這樣一個(gè)集升值潛力與生活品質(zhì)于一體的區(qū)域?qū)崒匐y得。

如果未來(lái)袋鼠角這邊沒(méi)有供應(yīng)或者是價(jià)格過(guò)高，Wolloongabba區(qū)的低密度項(xiàng)目也同樣值得關(guān)注。

如果你和我一樣，正在尋找一個(gè)既能保值增值，又能享受優(yōu)質(zhì)生活的地方，那么布里斯班的袋鼠角不會(huì)讓你失望。

未來(lái)幾年，這里無(wú)論是房?jī)r(jià)走勢(shì)，還是生活質(zhì)量，都將持續(xù)走高。

如果你對(duì)澳洲房產(chǎn)投資有興趣，

如果你在關(guān)注布里斯班的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

最近我們將在布里斯班推出一個(gè)優(yōu)質(zhì)房源項(xiàng)目！

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