現在網上流傳著一個硬知識：買賣不破租賃。

隨著很多地方房價下跌，斷供成了一些買房者無可奈何的選擇。于是，一些博主便通過“科普”的方式，教給斷供者如何能避免自己辛辛苦苦購買的房子被法拍。

這招兒到底管不管用，還有待考證。不過，四川成都的一個真實案例，倒是給我們提供了一個參考。

最近，成都李先生的買房經歷可真是讓人大跌眼鏡。花 200 多萬買的二手房，本想著能開開心心準備迎接新生命，結果裝修的時候，突然冒出個拿著 20 年租約的陌生人。

這房子一下子從 “幸福港灣” 變成了 “燙手山芋”，李先生心里那叫一個苦啊！

李先生是通過 “到家了” 中介買的房。當時中介信誓旦旦地說這是 “無糾紛凈房”，首付 10 萬就能拿下，李先生一聽，心動不已。畢竟關注這個樓盤很久了，于是他趕緊付了 30 萬首付，按揭買下了這套 150 多平的清水房。誰能想到，這看似美好的交易背后，藏著這么大一個 “坑”。

直到今年 3 月準備裝修，李先生才發現自己被 “擺了一道”。租客呂先生拿出的租賃合同顯示，早在 2023 年 7 月房子就被租出去了，一租就是 20 年，而且租金低得離譜，150 多平的房子每月才 1200 元，20 年總共才 28.8 萬元，這和市場價相比，簡直天差地別。

更奇怪的是，租了近兩年，房子卻一直沒人住。前業主張某在過戶后就失聯了，房子里還莫名多了十多包行李，李先生怎么看都覺得自己掉進了一個精心設計的騙局里。

出了問題后，“到家了” 中介的回應也很難讓人信服。中介說所有流程正規，做了產調，房子權屬正常，還讓前業主查詢租賃備案了，是前業主故意隱瞞租約，自己也是受害者。

可李先生卻表示，中介根本拿不出詢問、核實的證據，就合同里 “劃勾” 這一項，根本不能證明盡到了責任。查詢租賃備案明明很簡單，線上 APP 就能操作，花了兩萬多中介費，結果中介這么敷衍，把風險全轉嫁到自己身上。

租客呂先生說，房子是前業主張某用來抵債的。但這么低的租金，又長期沒人入住，很難不讓人懷疑他們是惡意串通，故意給李先生挖坑。

按照律師的說法，如果真能證明他們惡意串通，那這份租約就是無效的。前業主隱瞞房屋租約的重大事實，已經構成根本違約，李先生不僅有權解除合同，還能要求賠償損失。

從這件事就能看出，二手房交易的水也越來越深。對于購房者來說，買房是人生大事，誰都不想遇到這種糟心事。所以在買房前，一定要多留個心眼兒，不能光聽中介和賣家的一面之詞。

自己要主動去核實房屋的各種情況，像有沒有抵押、查封、租賃備案等等，別嫌麻煩，這可都是關乎自己切身利益的大事。實地考察也不能少，多去房子周圍打聽打聽，說不定就能發現一些隱藏的問題。

中介在這當中也扮演著至關重要的角色。作為專業的房產服務機構，幫購房者審查房屋信息、排除風險是基本職責。不能因為怕麻煩，或者為了促成交易就敷衍了事。

要是因為中介的疏忽，讓購房者遭受損失，那中介就應該承擔相應的責任。就拿李先生這件事來說，“到家了” 中介要是能認真核實租賃備案情況，也不至于讓李先生陷入如今的困境。

希望通過李先生的遭遇，能給大家提個醒。買二手房的時候一定要慎之又慎，別被 “租約陷阱” 坑了，讓滿心期待的買房變成一場沒完沒了的鬧心事兒。

此案例在網上公布以后，也引發了一些網友的質疑：買賣不破租賃的原則，真的合理嗎？

站在購房者的角度，我買了這套房子，所有權就屬于我了，難道我還不能決定房子要不要出租？我把我自己房間里的外人趕出去，有什么錯呢？

如果租客覺得權益受損，可以找前房主主張啊。你的租賃合同是和前房主簽訂的，他在租期未滿期間把房子賣了，你應該找他去承擔違約責任啊？

法律尊重“買賣不破租賃”的原則，那購房者的權利又該誰去尊重？如果必須秉持這樣的原則，那操作空間會不會太大了？買了房子先找親屬簽個200年的租約，是不是70年產權也就可以打破了？

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