關(guān)注公眾號，西風的羅盤，方能閱讀正文《東升西降，風向轉(zhuǎn)彎，如何熬到最后，成為通吃的那個？》

那天聊宏觀經(jīng)濟基本面的時候，我談到了西大，東大，都是有底的。

有讀者站在房價收入比的角度，留言問了我許多問題，我想可能別人也有此疑問。

所以專門寫一期。

首先我們要弄清楚，價值和價格是兩件事。

如果你承認共識價值是價值的一部分，那么天底下所有東西都有價值。

今天你畫一幅畫，所有人嗤之以鼻，那它就沒價值。

趕明兒，有些人說你這畫好，比梵高還好，而且肯買單，那它就有價值，共識價值。

梵高的畫的價值本就這么來的，可能你真不覺得他好，我也真不覺得他好，但咱倆說話沒用。

有人覺得好，他就是好。

這個有人不需要是所有人，一部分人愿意買單，共識價值就可以形成，哪怕其余人都反對，也無效。

那么如果你不承認共識價值是價值，那么狹義的價值定義很簡單，就是有沒有使用價值。

能當吃，能當喝，這就叫使用價值。

房子當然有使用價值，你住在核心城市，你容易找工作，找到工作的薪水也更高。

你住在核心城市的核心地段，相較于你住在非核心地段，每天省倆小時通勤時間。

你上學，購物，求醫(yī)，樣樣來回都省倆小時。

扣除不出門的日子，你的有效生命也至少增加了1/10。一套房子住3口人，多3/10條命，這就是使用價值。

使用價值是什么決定的？

就是你這條命決定的。

我們平日里總說，命是無價的，那個聊的是生死話題，但如果不牽涉生死，把命定義成時間支配權(quán)的話，所有人的命，都是有價的。

否則就沒人愿意去給別人工作了。

你愿意給別人工作就是出售了時間支配權(quán)，你的命，你老板來作主。

只要不影響你的健康與安全，你的時間，他說了算。

換句話說，你想知道命值多少錢，或者說，時間值多少錢，你看下每座城市的收入統(tǒng)計分布就清楚了。

你一年推出1萬套，套均價格在5000個的豪宅，那也得這座城市真的有1萬個掏得起這個價的人，不是么？

每個檔次的，3000的，2000的，1000的，800的，500的，都能算出來。

對齊就叫使用價值。

好比一座城市，有1萬戶掏得起800的，結(jié)果你供應(yīng)了1萬套1500的。

這就叫沒對齊。

明明沒對齊，結(jié)果這1萬套新房，套均1500的，還賣出去了，只能說明什么？

說明買家里面一定有相當一部分，不是為了住。

1500-800，多出來的700，是你認為有人會接盤，這個你認為就是共識價值。

那么你就無法從房子的價格上看出它的使用價值部分，你只能轉(zhuǎn)頭去看房租。

租房的人他一定不是為了共識價值，他只愿意為使用價值付費。

正常來講，25年的租金等于房屋價格，如果你發(fā)現(xiàn)這個數(shù)據(jù)放大到了70年。

說明45年的租金都是什么？都是共識價值，而非使用價值。

所以那天聊宏觀經(jīng)濟的時候，我也講到了房地產(chǎn)，有讀者問我價值什么時候能穩(wěn)。

價值很好計算，你參考巴菲特就行了。

一個東西，7年的租金能回本，巴菲特就覺得這是好生意，要搶。

10年的租金能回本，他就愿意買入。15年的租金能回本，他覺得便宜，但未必會買入，他會繼續(xù)尋找好生意，除非沒有，他會考慮買入。

20年~30年之間的租金能回報，他都會覺得這是正常的價格范疇。

超出，他就覺得貴。

非常簡單的價值估值法，什么都是一樣的，不只有房子。

但這里面是不含共識價值的。

你用這種估值法去估值黃金，價值等于0，估值大餅，價值等于0。

是價值估值法出問題了么？不是的，是人家本來就在給你評估使用價值，沒有給你去評估共識價值。

各國儲備黃金，不是儲備使用價值，是儲備共識價值。

美元是老爺，黃金就是大太太，大餅這東西從誕生起，它的目標就是希望成為二姨太。

大太太沒有任何價值，她存在的唯一價值就是萬一老爺掛了，兒子成為新老爺之間的那段時間，她有過渡價值。

所以你看到了么？這里面有兩個話題，兩種價值。

你講房子狹義的價值就是使用價值，就是人的時間決定的，人力成本上不去，房子的使用價值就是上不去。

俗稱你不值錢，你的時間就不值錢，那房子對你而言，它也就不應(yīng)該值錢。

不應(yīng)該值錢的，結(jié)果很值錢，why？

因為它有共識價值呀。

它的共識價值體現(xiàn)在，它是有錢人的想象力，它是沒錢人的福利。

你注意，我指的是核心城市核心地段。

脫離這個范疇，它沒有共識價值的，之所以你此前在16，17，18年，看到那些地方也出現(xiàn)了70年的租售比，那不是想象力，那是幻想。

我給你蓋個樓，指著旁邊一望無垠的農(nóng)田，跟你說這是未來的宇宙中心，這是你自己的幻想。

周圍連坑都不帶挖的，連地基都不帶打的，這你都信？那只能說你太輕信。

反之，核心城市核心地段的共識價值是真的存在的，因為地鐵在運行，醫(yī)院學校在運營，綜合體里面真的有人，四處開著的公司確實有高薪崗位在招聘。

現(xiàn)在唯一的問題就是你覺得相對于你這個人的時間價值而言，它本該賣你800的，結(jié)果它賣1500。

那多出來的700是什么？

是福利。

你要支付這多余的700，其余人，那些踮起腳也買不起的人，他才能享受福利。

你對比下發(fā)達國家就會覺得以我們的人均收入水平，和我們享受的配套，完全對不上。

美國的人均收入是我們數(shù)倍之高，美國的貧困線都定在年收入低于11萬RMB。

即便如此，美國有很多人貸款買菜，美國人大學畢業(yè)后還助學貸款要還到40多歲。

你可以看下美國的地鐵，美國的醫(yī)療賬單，美國的水電燃氣通信網(wǎng)絡(luò)。

答案只有一個，美國無地可賣，我們有地可賣。

你掏了1500，多出來的700，補貼給了那些租房的人，他們的孩子也可以以每年幾千塊學費而非十幾萬的價格去讀大學。

說到底，錢終歸有人出，無非是你這個買房人承擔了所有。

這是對于中產(chǎn)來說，那么對于富人也是一樣的。

富人也清楚，除非以后讀大學每年十幾萬，否則它的價格里面一定含有一部分的共識價值。

因為要提供福利。

于是這就可以成為富人的資產(chǎn)錨定物。

這就是為啥有時候你覺得挺奇怪的，核心城市核心地段高改善的樓盤的入住率，并不高。

按說最有使用價值的東西，很多是空的，甚至都不出租。

因為它實際上變成了資產(chǎn)包的一部分。

金庸先生生前買套別墅，要和瓊瑤女士當鄰居，但倆人一輩子都不會去住，始終都只是在他們的財報上，靜待他們?nèi)ナ溃艜俅伪慌馁u，轉(zhuǎn)移到另一個不會住的人的財報上。

所以這個游戲的本質(zhì)就是拿富人對遠期共識價值的展望，折現(xiàn)到當下，去補貼了普通人對求學，求醫(yī)，配套的需求。

使得你明明還在發(fā)展中的階段，就已經(jīng)在很多方面的體驗，提前享受了超過發(fā)達國家的配套。

你注意，我始終講的是核心。核心城市核心地段的共識價值是這么來的。

如果非核，你在小縣城里非自住需求的投資買房，實際上是因為你善良。

你知道你們縣城光靠轉(zhuǎn)移支付不夠，你想要補貼當?shù)氐倪\營經(jīng)費，讓縣城里也享受宇宙中心的配套，這個當然要鼓勵，要表揚。

但僅限于此，你想要共識價值，想要別人接盤，那你想多了。

因為你想要在做好事上面凝聚共識，就太難了，太不符合人性了，太不符合孔子說的吾未見有好德如好色者。

我們回到讀者的問題，那天聊宏觀經(jīng)濟的時候，讀者問我的意思實際上是指，核心城市核心地段的使用價值什么時候能夠穩(wěn)？

使用價值能穩(wěn)，就是指25年租售比。

價格一旦和福利綁牢了，它就是有底部的，觸碰福利的運營底線，它就沒法繼續(xù)往下了。

如果你還要讓它回歸使用價值，那只能怎么樣？除非勞動力價格往上走。

就是人的價格，租金的價格往上漲，去湊房的價格。

對于出口型社會時期，這事兒是做不到的，人貴成本高，不利于出口。

但未來如果明確要，或者說只能進入消費型社會的話，這就是必然發(fā)生的。

人貴了內(nèi)部消費才能拉動，才能減少對出口的依賴。

同樣，人貴了，才能說真的像那天第四個話題講的，從磚頭，到人頭，不再依賴賣地，而是直接可以運營人。

因為你有錢了呀，修個空調(diào)一次可以收3000塊，做個護工一個月賺幾萬，那你自己掏每年十幾萬的學費，是不是很合理呢？

就不用那些買房的人去補貼了呀。

到那時，核心城市核心地段的房子的共識價值自然會逐漸消散，它最后就徹底回歸使用價值了。

它給你節(jié)省時間了呀，它給你帶來便利了呀，它的稀缺性明擺著，不是每個人都可以平均分配。

那自然價高者得，誰的時間更珍貴，誰得嘛。

但這個價值回歸的過程需要時間，我們不可能一年之內(nèi)從出口型社會變成消費型社會。

這個過程也許二十年，也許三十年，所以我那天講宏觀經(jīng)濟時，我說因地而異，這個過程，是各地運營成啥樣決定的。
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