對于今年廈門的第一場土拍，爭議頗大：

1、有人說，開局就是將軍祠這種核心王炸，積蓄了各家房企集攻，最終溢價率僅9.2%，樓面價5.25萬/㎡，相當于“起了個大早，趕了個晚集”？

2、有人說，近幾年，廈門所有區(qū)域的起拍價全部下行，價值大打折扣；

3、有人說，綠城首次進入廈門，中海回歸，外來房企的新鮮血液，才是對后市最大的認可；

4、有人說，建發(fā)集中布局的板塊，皆在灣湖景觀板塊，也將是廈門最集中資源打造的區(qū)域，例如，五緣灣超10個項目，馬鑾灣樂活島第7子，湖邊水庫第6子。

5、有人說，五緣灣天琴灣北側(cè)地塊赫然出現(xiàn)在今年的計劃名單，很多房企都在蓄能等這幅地塊，這個地塊會成為五緣灣又一個一線灣景盤，此前2008年的時候，天琴灣地塊1.2萬/㎡樓面價成為全國單價地王，現(xiàn)如今，單憑“學區(qū)+五緣灣”就不愁賣；

6、也有人問，在這輪經(jīng)濟復(fù)蘇和資產(chǎn)價值重估的浪潮中，廈門是否能夠脫穎而出？

一、樓面價：

近一年來，除了將軍祠的兩幅地塊突破5萬/㎡，其余均以底價成交（不分島內(nèi)外）。

2024年廈門共成交13幅，從土拍成交數(shù)據(jù)看，島內(nèi)樓面價：4-6.26萬/㎡，其中，僅將軍祠地塊溢價率41%，其余均以底價成交。

2024年賣家擬定的樓面價，島內(nèi)：將軍祠>五緣灣鐘宅>湖邊水庫>東渡；

島外：馬鑾灣樂活島、海滄東嶼CBD、集美西亭、翔安東山、集美橋頭>翔安劉五店>翔安彭厝。

由圖表可見，2024年島內(nèi)大部分地塊成交樓面價大部分低于4.5萬/㎡，五緣灣鐘宅地塊4.4萬/㎡，湖邊水庫4.1~4.4萬/㎡，湖里東渡4萬/㎡。

而島外：去年第一拍3月以馬鑾灣樂活島開局，2.32萬/㎡的低密社區(qū)，而后，島外地價一路走低。今年島外又是樂活島開局。

而今年樂活島起拍僅1.6萬/㎡，比象嶼自在海低了20%，

二、外來房企登鷺：

①、參拍名單：

與去年不同的是，除了建發(fā)、國貿(mào)、象嶼、軌道特房、安居等廈門本土的親兒子，保利、華潤、中海這幾家央企重回廈門土拍，且保利多輪舉牌。保利幾乎是“共和親子”，其在全國樓市的風向標意義最具參考價值。

以上幾家在廈門均有樓盤在售，而綠地此刻登鷺，且有特房海灣+同安置業(yè)的本土資源加持，顯然有備而來，足以貫徹以往地用心打磨作品，其別墅溢價率勢必不低。

②、定向獲取，還是無奈托底？

和昨天文章提到的一樣，國貿(mào)再次入手將軍祠地塊，不僅分攤地價成本，還可以打造品牌地標項目，而且，掌握該板塊的“區(qū)域定價權(quán)”，利益將最大化。

其余地塊均以底價成交，這也是近一年來爭議頗大的一個現(xiàn)象。

近一年來，廈門土拍均由本土房企獲取，有人說為了本土再就業(yè)，有人說外來房企不敢貿(mào)然登鷺，而縱觀各地土拍，幾乎如出一轍，均以本土城投為主。

立場決定視角。

客觀來看：近年的地塊，不少均是聯(lián)合開發(fā)，房企在牌桌底下磋商，且有“老帶新”的趨勢。老牌有溢價率的品牌房企，帶領(lǐng)一位在廈門樓市品牌號召力或產(chǎn)品力仍需提升的房企，資源互補，聯(lián)合開發(fā)。

③、后市影響：

本次土拍最重要的不是地價多少，而在于：老帶新聯(lián)合開發(fā)，分攤成本降低溢價率，最大程度換取利潤，也給了政策加碼預(yù)留足夠的輿論空間。

會哭的孩子有糖吃，任何行業(yè)亦如是。預(yù)計，今年除了公積金利率、房貸利率下調(diào)、房票等，廈門本地會配合更多大招，甚至有望出臺頗為激進的方案。

土拍市場向來是樓市的晴雨表，不僅在于成交價，更多在于預(yù)期和探清高層的態(tài)度，而在當下的市場中，我們應(yīng)該做的，是不停的根據(jù)歷史周期的演變，持續(xù)地優(yōu)化自己。