原創 劉曉博

昨天（3月21日），廣州宣布啟動首批“配售型保障房”的申購。

由此，廣州成為第一個推出“配售型保障房”的一線城市。而這種房子的上市，意味著中國樓市的邏輯發生了重大變化！

為什么“配售型保障房”可以改變樓市的基本邏輯？

因為它的上市，意味著保障房進入了全新時代，中國樓市進入了全新的時代，保障的徹底歸了保障，市場的徹底歸了市場。

在此之前，保障房和商品房看起來是“雙軌”，但最后會“并軌”；配售型商品房推廣后，“雙軌”將永遠是“雙軌”，一直平行延伸下去，永遠不會相交、并軌了。

以前的保障房，如果賣給個人的話（比如各地的安居房、人才房等），一般會打折出售，按照商品房的5折到8折不等。在封閉若干年之后，通過補交價款（或減免不補交）的方式獲得“紅本”，實現上市自由交易。

也就是說，這些保障房最終都能變成商品房，購房者有套利機會。

新型的“配售型保障房”完全封殺了這種可能，而且將在全國推廣，并逐步停售原來的安居房、人才房、共有產權住房。

比如廣州的配售型商品房管理辦法就規定，配售型保障房不得設立居住權、抵押權，不得擅自互換、轉讓、贈與所購配售型保障性住房。這種房子永遠無法獲得類似商品住宅的“紅本”，自由上市交易。

如果將來購房人買了商品房或者全體家庭成員戶籍遷出，只能通過下面兩種方式之一，處置這套配售型保障房：

1、政府回購。回購價格是按照原購房價格每年扣減1%計算（不足1年按1年計算）。購房家庭自行裝修費用不納入回購價格計算內容。

2、定向轉讓。條件是持有超過3年，可以在建設運營機構設立的配售型保障性住房流轉平臺上掛牌出售。出售對象為符合條件的配售型保障性住房申購對象，出售價格不得高于原購房價格。

看到了嗎？買這種房子是沒有套利空間的。要么自己永遠使用，甚至可以傳給子孫（條件是他們沒有買商品房），但出手的時候，要么原價賣給其他符合條件的購買人，要么折舊（每年1%）由政府（或運營的國企）回購。

再看一下杭州的規定。

杭州的配售型保障房基本規則跟廣州一樣，只是在封閉年限、回購定價等問題上略有差異。

廣州的封閉年限是3年，杭州是2年。在封閉年限內，如果你想退出（比如買了商品房）只能走政府回購這條路，無法轉讓給其他符合條件的特定人群。

杭州的回購價格看起來比廣州更合理，計算公式為：回購價格=保障性住房購買價格×（1－交付時至回購時的年數×2%+購買時年度至回購前一年度的杭州市區居民消費價格指數累計漲幅）。

杭州每年的折舊率是2%，比廣州高一倍。但杭州考慮累計的股價漲幅。

比如你持有10年，如果想通過政府回購退出。理論上就要扣除原來房價的20%，但同時加上這10年CPI的累計漲幅。如果這10年杭州CPI累計漲了15%，那么你可以拿回原購房款95%左右的錢。

其他城市的配售型保障房政策大多尚未公布，我曾咨詢過深圳有關方面，他們的答復是：國家不要求一刀切，各地有“因城施策”的空間。

但這類房子的基本政策框架在各地是一致的：配售型保障房最終無法拿到紅本，自由上市交易；它的保障房實質無法改變，只能在一定范圍內流轉或者回購。各地在封閉年限、回購價格上，可能會略有差異，但差距不會很大。

這個政策框架，是國家在2023年四季度確定的，其原則是：封殺保障房的套利空間，讓保障的歸保障，市場的歸市場。

或許有人會說：限制這么多，那我為什么要買這種房子？

如果你有這種想法，恭喜你，你是商品房的潛在客戶。

但你要知道，這個世界上還有很多人真的是買不起商品房，即便是耗盡2到3代人的財富，他們可能也負擔不起。

但他們希望有個相對體面的家，這種房子是給他們準備的。如果你有能力，最好不要來跟他們競爭。

這種房子的優點是：它是按照市場價的4到6折來出售的（每個盤具體情況不太一樣），上車門檻非常低。

有了上述“不給套利空間”的規定后，想套利的人就不買了，真正想有套房子住的中低收入家庭面臨的競爭減少了。

或許還會有人問：這不就是共有產權住房嗎？

的確，共有產權住房是此前最接近于配售型商品房的保障房類型。但還是存在一些差異，比如一些城市共有產權住房回購的價格，是在原房價基礎上加上活期利息的。未來的配售型保障房回購價格，一般是要折舊的、扣減的。

很多城市共有產權住房尚未上市，就跟配售型商品房并軌了。需要按照新辦法來運行。

最后再總結一下，這樣做有兩大好處：

第一，把想在保障房上套利的人，擠出去了，真的負擔不起商品房的家庭上車的機會變大了。

第二，保障房對商品房的沖擊減少了。