大家好，我是蘇北哥！今天是3月21日，農歷二月二十二，不知不覺又到周五，不出意外，這將又是一個春光明媚的周末。

01.

這大概率是南京樓市目前最好的“撿漏方法”！

最近南京的天氣很好，每到周末都是天公作美，萬里晴空，加上氣溫和煦，如果再搭配上一片郊野、山色，那便是南京城一年中最好的季節，讓人忍不住不出門踏青、散心。

北哥這里提醒一句，春天的油菜花已經開了，上個周末，去東郊簡單的轉了一圈，滿眼已經是這樣的景色。

黃色的花海、青翠的山色、白墻灰瓦的村屋……這應該就是繁忙的都市人最好的視覺按摩。

短短的抒情之后，咱們還是言歸正傳，還說買房！其實說實話，春天出門踏青、賞景，也可以順便看房，兩者并不沖突，特別來說，這是剛需客的福利，不少剛需樓盤稍微地理位置遠一些的，小區旁邊說不定就是油菜花田，雖說可能小區周圍生活配套不夠豐富，交通出行也不如主城那般便捷，但卻有主城小區沒有的絕色美景。

所以樓市雖然是宏觀的，但是買房需求卻是個性化的，孰優孰劣，全憑自身的預算和喜好。

有粉絲看到這兒，可能有點懵！“今天北哥不是介紹南京樓市最靠譜的撿漏方法嗎？怎么凈說些油菜花和剛需買房的事兒？”，哈哈！下面即將進入正題！

在正式說之前，北哥先反問一句“今天這個標題夠吸引吧？”，要說如今的買房人都是等等黨，其實這個說法也不準確，因為幾乎每天北哥都能接到粉絲的咨詢，無論是抖音直播間、微信后臺還是直接打電話，問的幾乎都是同一個問題“北哥，近期有什么抄底價房源可以撿漏？”

但是當北哥用心整理了一波好房源，告知對方，約對方出來看房時，卻又被告知“暫時不看了，我還想再觀望觀望”，看到沒？如今的買房人心態就是這么矛盾，既想要撿漏，但是又害怕買到手的房源不是底價

但今天北哥為您總結的這條撿漏方法絕對靠譜！且聽我給您分析。

首先，這個撿漏方法是以這個地產時代為背景！

眾所周知，從2022年開始國內樓市就進入了ZC時代，從2022年放松限制性ZC，到2023年給予新房補貼，放松二手房流通，帶押過戶；再到2024年的大降息，基本放開二手房限售……ZC頻出之間，本意當然是為了加速樓市交易，房產流通，但是難免會出現一些空間，間隙便利購房人，讓買房群體獲得一定的抄底機會。

就比如從去年9月開始的這一輪放松限售ZC，就是其中的典型，先是重慶發起解禁中心城區限售，然后深圳、成都、河南、山西太原、福建廈門等等都在不同程度的解禁限售，再到今年2月份重慶官宣徹底放開限售。

這期間，南京去年11月份也原創了一個“解禁限售”ZC，一共三條內容。

除了第一、第二條是關于多孩家庭和賣舊買新可以解禁限售以外，第三條應當予以相當的重視，也就是說只要有特殊要求，限售期的房子也能上市掛牌。這等于明牌的徹底放開了限售。

這樣一來會導致什么結果呢？市場上會出現不少新房在售樓盤，同小區也有二手房掛牌銷售。眾所周知，目前南京二手房價格大概是新房的50-70%，與此同時南京目前尚未放開限價，這就導致新房價格仍然受到備案價限制，兩項因素綜合起來，決定了買房人能夠花更少的錢，買到同樣的樓盤。

看到這番分析，各位粉絲是不是來興趣了?，F在我們就看看目前市場上的在售樓盤，有哪些是可以這樣撿漏買房的。

河西南

首先，最明顯的就是河西南的嘉華嘉璟峰，作為河西南魚嘴曾經的標桿改善項目，嘉華嘉璟峰如今還是一個在售樓盤，根據GF數據顯示，該案至少還有一棟樓沒有拿出來銷售，待售房源在98套，且都是140、160㎡的大平層戶型。

嘉璟峰E6號樓位置

按照嘉璟峰最近一次的開盤價，銷許價格還在48108元/㎡+4000元/㎡裝修升級包。而就在2月份嘉璟峰首套二手房已經成交，價格也出來了。

這套房源為建面約103.77㎡3房2廳1衛，成交總價410萬，成交單價約3.95萬/㎡

也就是說，嘉璟峰二手房價格基本鎖定在4萬/㎡上下，相比當初新房售價低了1萬/㎡左右。所以買該小區二手房絕對算是撿漏了。

大校場

可能論誰也沒想到，大校場也可以撿漏類似房源，北哥在這兒告訴大家，大校場這種樓盤還真不少。

但這類房源基本集中在大校場北的四葉草板塊，翡麗鉑灣，去年6月份B區3棟高層已經交房，但該項目新房目前還在售。

翡麗鉑灣實景

位于小區西側的A區兩棟高層目前還尚未交付，但已經是準現房狀態，其中A1棟還剩余部分189㎡大戶型房源，銷許均價48415元/㎡，實際單價4字出頭，總價7字頭。

目前翡麗鉑灣二手房尚未實現成交，但已經有掛牌房源，掛牌單價為5.3萬/㎡左右，但據大校場此類次新房源近期成交價格（云瀾尚府首套二手房成交僅在4萬/㎡左右），翡麗鉑灣首套二手房成交價格很可能在3字頭。

旁邊的云萃府，去年4月份以及交付，目前是準現房銷售樓盤。

目前全盤剩余80套在售房源，主力在售143、170㎡兩款4房大平層，銷許均價 46872元/㎡（另4200元/㎡裝修包），實際目前7折左右

云萃府現在也有兩套掛牌二手房源，掛牌單價比翡麗鉑灣更低，最低僅4.7萬/㎡，成交的話妥妥3字頭。

鼓樓幕府創新區

鼓樓幕府新房價格之前一直是4萬+/㎡的存在，如今在售樓盤長江悅府的二手房價格可能降至2字頭。

是的你沒看錯！長江悅府去年7月份實現了第一批交房，南面組團的7棟樓和北面組團的B3、5均在交房之列，目前已經是現房銷售狀態。

長江悅府目前11棟樓全部在售，全盤在售房源超過100套，主力在售戶型115、135、142㎡的三房與四房，銷許均價43498元/㎡，目前實際售價3.6萬/㎡起。與此同時長江悅府首套二手房已經在網上掛牌。

掛牌單價僅3.63萬/㎡，預計首套成交房源單價可能在3.1-3.2萬/㎡，甚至有可能低至3萬/㎡以下。

02.

江核、城南中心、雨花岱山、人居森林……全市多個板塊，均可以如此“撿漏”！

江核

江核可能是目前撿漏買房的首選板塊，這里有多個在售樓盤，目前已經有二手房在售。

江核商務區，華潤國際社區旁的晴樾府，目前還是在售樓盤，全盤6棟樓起碼還有超200套房源在售。

該項目是典型的四號線地鐵盤，距離在建中的4號線江北商務區站僅500米左右，主力在售戶型112㎡三房和129㎡四房，銷許價格39010+3100元/㎡裝修包，該項目目前已經交房，已經是現房銷售狀態。

而網上目前已經有3套晴樾府二手房掛出，最低價格一套，掛牌單價只有3.2萬/㎡。

按照目前江北核中核的二手房價格水平，再看看隔壁的華潤國際社區，晴樾府的首套二手房成交價格極有可能被壓低至2萬/㎡出頭，甚至只有1字頭。

青奧板塊的頤和鉑岸江璟，去年6月4日已經完成了首批604套房源交付，如今小區也已經是實景現房

而該小區目前還有不少房源在售，已推出的10棟樓中還有超150套房源在售，小區北側還有兩棟高層待推出，主力推售110㎡、130㎡、165㎡三個面積段戶型，銷許均價33987元/㎡，實際大概2.6萬/㎡左右。

網上目前有4套頤和鉑岸江璟的二手房掛牌，最低價格一套，掛牌單價在3.2萬/㎡左右，未來首套房成交價格很可能低于新房實際售價。想撿漏可以關注

城南中心

城南河畔的金陵星圖，去年7月份正式交房，如今項目還有不少房源在售，主要集中在項目B地塊，而項目A地塊后續還有8棟高層尚未推出。

金陵星圖目前現房銷售無疑，全盤在售房源甚至多達230余套，主力在售89、113、139㎡的三房與四房，銷許價格為30351元/㎡+2500元/㎡裝修包，而目前新房實際售價只有2萬/㎡。

而網上目前已經有3套金陵星圖的二手房掛牌，最低價格一套，僅需20317元/㎡，所以未來金陵星圖的首套二手房成交價極有可能被壓低至1字頭。可謂撿漏正當時。

雨花岱山

雨花岱山近期有多個小區成交了首套二手房，如綠城云棲玫瑰園，萬科雨悅光年等等，其中綠城云棲玫瑰園本身是2017年拿地，2019年開盤現房銷售項目。

2019年首開時，當年新房首開價格為32778元/㎡；2020-2023年期間，銷許均價在3.3-3.5萬元/㎡。2024年的去庫存戰役，綠城云棲玫瑰園新房本身也降價了，不僅去年加入了以舊換新，新房清盤價格更是降到了2.4萬/㎡左右。

而就在今年2月開始，綠城云棲玫瑰園開始陸續有二手房實現成交，其中首套二手房成交價為2.46萬/㎡。

而到了3月份綠城云棲玫瑰園的二手房成交價格變成了2.2萬/㎡

很明顯綠城云棲玫瑰園的二手房價格在逐月下降，買的話還是有不錯的撿漏機會。

人居森林

目前人居森林兩盤，越秀天萃與鉑玥江南均已交房，已經是現房銷售狀態。

鉑玥江南實景

鉑玥江南是六恒科技住宅，2021年12月首開，2022年5月收官加推，當時銷許均價36062元/㎡，另有3600元/㎡升級裝修包，售價一度沖上4萬/㎡。

今年以來，鉑玥江南的新房實際售價已經低于當年拿地價格，達到了2.3萬/㎡左右，而鉑玥江南的二手房掛牌價格更低，2套掛牌房源之中，價格最低的一套單價僅有2.2萬/㎡，也就是說鉑玥江南的首套二手房成交價，要比新房實際售價低很多。

越秀天萃的情況也是一樣，實際售價2.4萬/㎡左右，2021年項目所在G40拿地價格25189元/㎡，項目也已經現房銷售，去化周期也超過3年，新房價格比當初拿地價格還要低。

越秀天萃實景

如今越秀天萃的首套二手房也正式掛牌，這是一套99㎡的高樓層3房房源，283萬掛牌，單價在28526元/㎡，

雖然目前越秀天萃的掛牌二手房單價高于新房售價，但根據目前市場行情，首套二手房未來實際成交價格大概率還是會低于新房售價。感興趣的粉絲可密切關注。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。