原創 劉博團隊

3月份通常是樓市一年中的交易旺季，俗稱“小陽春”。

而在今年，自春節結束后，從2月份開始，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都等熱門城市樓市已經在沒有新政策的情況下，明顯回暖了。

全國重點一二線城市前2月新房成交面積都出現不同程度上漲，其中深圳漲幅高達117%位列第一。

原來大家以為去年9月份放松之后，成交放量了幾個月，今年可能會下降。結果非但沒有下降，市場反而被激活了。

這是市場觸底反彈的信號，深圳持幣觀望的剛需動起來了！

身邊已經有不少朋友頻繁地看房，頻繁地咨詢，準備跑步進場了。而且最近有一個現象特別值得關注。

年初Deepseek大火，引發科技股的價值重估和財富效應，有些朋友也在咨詢我們，深圳是否存在科創帶動城市快速發展，值得重點關注的區域。我們推薦可以去光明區看看。

但也有一些朋友對光明區存在一些顧慮，如科學城發展進度如何？有多少企業？多少配套落地？新房供應量如何等等。

接下來，我們不妨一條一條解讀，讓大家對光明發展有一個更深的了解。

第一，光明科學城最新的發展進度到底如何？

光明科學城是深圳乃至中國科技創新的戰略布局。

今年開年，Deepseek的橫空出世顛覆了美國在AI領域的主導地位，引發中國科技股價值重估，股市出現“東升西降”態勢，人民幣也因此升值至7.24附近。

過去一年，美國7大科技股增加的市值占了同期全球股市市值增量的一半，這種現象也將在中國重演。

自去年以來，中央多次提及并鼓勵“耐心資本”，而光明科學城就是深圳“耐心資本”的典范。

在過去，深圳科技企業憑借與世界產業鏈的緊密連接，創造了令人矚目的市場價值。這些企業以市場需求為導向的創新模式推動了科技的快速迭代，雖然科技發展速度很快，但這種創新往往是孤立的、點狀的、難以形成體系的。

在逆全球化和西方科技制裁的背景下，大灣區素享盛名的創新平臺如南山科技園，華為松山湖等受到大幅沖擊。被打痛了，才懂得科技的自立自強是多么重要。

而深圳光明科學城就是深圳發起的第一個專注于長期投資的創新平臺，著眼于“從0到1”全鏈條創新路徑的科學城。

數據證明，光明科學城的發展是名列前茅的。

2024年GDP實際增速8.6%，除深汕合作區外位居全市第二。

8.6%的實際增速遠高于全國平均水平，高于全市平均水平。更高的經濟增速意味著更多的就業機會、更高的稅收收入和更大的發展潛力。

過去5年，光明區人口增幅高達85.4%，全市第一。

光明區5年內人口幾乎翻倍，增幅85.4%位居深圳第一，這一現象極為罕見。人口快速增長帶來的是持續旺盛的住房需求、消費需求和公共服務需求，這將支撐區域房產市場的長期健康發展。

光明區還是深圳最年輕的城區，15-59歲人口占比83.48%，全市第一。

人口結構決定區域未來。83.48%的適齡勞動人口比例意味著光明區擁有深圳最年輕、最富活力的人口結構。年輕人是消費主力、創新主體和房產市場的核心購買力。高比例的年輕人口意味著更高的創新能力、更強的消費能力和更旺盛的住房需求。

與此同時，光明區的基礎設施和民生配套也在快速完善。

城市地標迅速崛起：虹橋公園、光明文化藝術中心成為熱門打卡地，提升城區形象和居民幸福感。

全運會賦能城市升級：承辦第十五屆全運會部分賽事，以“辦賽事就是辦城市”理念推動國際化建設。

科技文化新地標：深圳科學技術館今年建成運營，展示科學城創新活力，成為又一城市名片。

高等教育資源集聚：中山大學、深圳理工大學等高校落戶，其中深圳理工大學的首屆本科招生在廣東省的錄取分數線最高分664，最低分624，與中山大學不相上下，顯示出其雄厚的實力和巨大的潛力。

醫療健康體系完善：市中醫院光明院區、中山七院等優質醫療資源就近提供高質量健康服務。

這些數據案例都證明，光明科學城在經濟、人口、配套全面開花，是價值潛力持續釋放的未來之城。

第二，光明作為新區，現在有多少產業和企業？

事實上，光明區正展現出強大的產業發展潛力和規劃遠景。

從城市規劃角度看，《深圳市國土空間總體規劃（2021-2035年）》中光明中心被單獨列為全市型功能中心。

這一規劃定位意味著光明已從城市配套區域升級為深圳城市發展的核心引擎之一，將承擔起科技創新和產業發展的重要使命。

從企業集聚角度看，光明區已聚集35家上市公司，其中24家布局在先進制造業集聚區，形成了顯著的產業集群效應。

這些企業不僅帶來稅收和就業，更為區域發展注入了強大的產業活力，形成了“人才-企業-創新”的良性循環。

從科技創新實力看，光明區已形成令人矚目的人才高地和科研實力。

區內已有158名學者入選全球前2%頂尖科學家榜單，同比增長68%；光明區院士團隊數量已達57個，同比增長111%；高層次人才總數超過2800人，形成了強大的智力資源池。

頂尖人才的集聚將為光明區未來10-20年的科技突破提供源源不斷的創新動力，這也是區域長期價值的重要支撐。

從產業發展成就看，光明區已形成多個千億級產業集群，展現出強勁的產業競爭力。

2024年，光明區戰略性新興產業增加值實現863億元，增長9.5%，在宏觀經濟壓力下依然保持高速增長。

這一年，光明區新增1個國家級、2個省級中小企業特色產業集群，產業發展得到國家和省級層面的認可。

特別值得關注的是，光明區已集聚合成生物、腦科學等未來產業企業182家，總估值超430億元，這些企業代表著產業發展的前沿方向，將引領區域產業升級。

光明區連續4年入選“全國工業百強區”，這是對其綜合工業實力的最好證明，表明光明區不僅有科研創新能力，更有將創新成果轉化為現實生產力的產業基礎。

光明科學城連續3年在科技城百強榜穩步前進，從2022年排名第24位、2023年排名第15位，上升到2024年的第7位。

中國科學院的一項統計顯示，上世紀70年代以后，約40%的諾貝爾物理學獎都用到了大科學裝置，2010年以后這一比例更高達57%。

認識到這一點，深圳在光明科學城集中布局了一批重大科技基礎設施。鵬城云腦III、國家超算深圳中心二期等大科學裝置相繼建成，為區域提供強大算力支持，這些設施將為AI、生命科學等前沿領域提供關鍵技術支撐。

包含腦解析與腦模擬、合成生物研究兩個大科學裝置

2025年產業發展規劃更是宏偉：光明區將打造人工智能先鋒城區，構建大灣區智能算力超級節點，實現可調度算力規模超16E；推動“AI+工業制造”“AI+城市治理”等創新應用；形成多個千億級產業集群，包括超高清視頻顯示(2500億元)、高性能材料(1400億元)、高端醫療器械(600億元)等。

這些數據案例充分證明，光明區正在成為深圳乃至大灣區科技創新和產業發展的重要一極。

第三，地鐵13號線對光明的拉動作用有多大？

早在2020年，6號線開通就已串聯羅湖、福田、龍華、寶安、光明五大區，引發了首波光明置業熱潮，吸引大量剛需人群。而13號線的開通則具有更深遠的戰略意義。

地鐵13號線又稱“科創軸線”，它串聯起深圳灣總部基地、南山科技園、留仙洞總部基地、西麗湖科教城和光明科學城等科創高地。值得注意的是，這些地區房價普遍在8-10萬元/㎡以上，而光明區房價仍有較大上升空間。

13號線的開通將帶來三重價值提升：

時空壓縮：光明中心區到南山科技園僅需30分鐘，科創資源實現無縫連接

人才循環：高端人才可在科創軸線上自由流動，實現工作與生活平衡

產業集聚：加速科創企業向光明區輻射布局，提升區域創新密度和產業能級

這意味著，光明區將不再只是南山剛需的置業選擇，更是科創企業、高端人才和創新資源的聚集地。13號線的價值不僅體現在房價上漲，更在于重塑光明區在深圳科創版圖中的戰略地位。

交通只是手段，科創才是目的。光明區的價值遠不止于交通便利，而在于其作為深圳科技創新“第二增長極”的核心定位。

第四、光明的新房供應量有多少？

讓我們看看真實的市場狀況：截至2025年1月，樂有家研究中心數據顯示，深圳預售一手住宅庫存已降至336.7萬平方米，全市去化周期從2024年峰值的26.4個月大幅收窄至7.3個月，創下近五年新低。

更值得關注的是，光明區的去化周期僅為6.4個月，不僅低于全市平均水平，更處于健康庫存的下限。

按照自然資源部的供地指導標準：

• 6個月以下去化周期：應顯著增加供地
• 6-12個月去化周期：應增加供地
• 12-18個月去化周期：維持供地水平
• 18-36個月去化周期：適當減少供地
• 36個月以上去化周期：應停止供地

光明區6.4個月的去化周期表明，按照現有銷售速度，不到半年時間，光明區將面臨“無房可賣”的局面。

2024年的市場數據進一步佐證了光明區供需關系的健康：全年供應面積約96萬平方米，同比下降29%；而銷售面積達99萬平方米，銷售已超過供應。

更重要的是，2024年光明區全年沒有新增招拍掛住宅用地，預計2025年新增供應將進一步減少。

而且光明區大量土地用于產業，綠化，配套，居住用地占比低，僅18%左右，遠低于平均水平。

這些數據清晰地表明，光明區房地產市場正處于供不應求的格局中，房源短缺而非過剩。在這種市場環境下，優質房源的稀缺性將進一步凸顯，區域房價也將獲得堅實支撐。

光明區即將進入存量房時代，新房供應的稀缺性將成為推動區域房價的重要力量。

第五，光明的房價已經開始觸底反彈了

房地產市場歷來具有周期性，沒有哪個區域能永遠上漲或永遠下跌。

光明區確實經歷了市場調整：上輪牛市光明區是領漲板塊，部分項目漲幅翻倍；而后在全國房地產調整背景下，光明區也未能幸免。

以龍光玖龍臺為例，二手房價從巔峰時期的8萬/㎡回調至現在的5萬多/㎡，新房均價也從5-6萬/㎡回落至4萬/㎡左右，整體跌幅在30-40%之間。

但需要強調的是，這種調整并非光明區獨有現象，而是深圳乃至全國樓市共同經歷的陣痛。

價格回歸理性后，光明區的投資價值反而更加夯實，安全邊際顯著提升。這也解釋了為什么在本輪樓市回暖中，光明區能率先企穩回升。

不過，隨著市場回暖，光明核心區優質項目已開始漲價。區域內的中海、華潤等項目均已上調價格，這預示著光明區房價已觸底反彈。

第六，光明教育資源的擴容在全市遙遙領先

事實上，光明區正在成為深圳教育資源擴容的主力區域，2024年新建學校數量在全市遙遙領先。

作為科創先鋒的光明區，在教育配套的落地執行力上真是不遺余力！

就像光明中心區科學公園旁的“深圳外國語學校光明學校（集團）樓村第四學校”，去年4月才官宣，6月就開始總包招標，還不到年底就開始緊鑼密鼓施工啟動了。

光明區僅2024年就集中交付了11所學校，遠超寶安區(9所)、龍華區(9所)、龍崗區(7所)和坪山區(4所)。這些新建學校不僅數量多，質量也有保障，包括：

深圳中學光明科學城學校、深圳外國語學校高中園理工高中、深圳市光明區公明中學（集團）、南方科技大學附屬光明荔園學校、深圳市光明區高級中學（集團）長育學校、深圳外國語學校光明學校（集團）、中科實驗教育集團光明區合水口實驗學校、深圳小學光明學校（集團）曙光校區、深圳市光明區鳳凰城實驗學校甲子塘幼兒園、深圳市光明區鳳凰城實驗學校璟云幼兒園、深圳市光明區尚美幼兒園

這批學校一次性提供學位15810座，其中小學學位5940座、初中學位7200座、高中學位1500座，極大緩解了區域教育壓力。

更為關鍵的是，學校的長期發展取決于生源質量。光明科學城正吸引大量科學家、院士、研究員和高端科技人才落戶，這些高知群體的子女將構成光明學校的優質生源基礎。

深圳的教育實踐已經證明，南山區學校之所以不斷升值，正是因為區內聚集了眾多高智商IT從業人員，他們的子女為學校帶來了優質生源。

同樣的邏輯也將在光明區重演——科學城集聚的頂尖科研人才將為區域學校提供智力資源，推動光明教育品質不斷提升。

總結：

普通人一輩子或許就一套房。沒有父輩托舉，僅靠自己在深圳買房，需要付出十年的努力和汗水。

面對300萬的置業門檻，當你手握這筆錢在各區比較后，光明區必然會進入你的最終選擇方案中。

光明并非完美無缺，世上沒有十全十美的房子。

但對普通人而言，能在深圳擁有一個家已是不易，我們應該結合自身條件，找到更適合自己的選擇。

樓市正在經歷分化，但并非只有豪宅才能保值增值。

房地產的邏輯正在改變：上一個時代，我們追隨富人的腳步；下一個時代，我們應當追隨科技的潮流。

未來財富將向科創企業和人才聚集的地方涌流。想想硅谷的崛起，正是因為蘋果、谷歌、特斯拉等巨頭的扎根，帶動了整個區域資產價格的持續攀升。

用舊地段、舊邏輯去衡量新時代的資產價值，猶如刻舟求劍。不同的時代，核心資產的“錨”是不一樣的。

商貿時代，你一定要買羅湖；金融時代，你一定要買福田；互聯網時代，你一定要買南山。

現在是科創時代，你更應該關注光明！