北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我想咨詢物業(yè)和保值角度的問題。我房在**家園，商品房和回遷房都有，之前用的是**物業(yè)，去年不知為何換成了**物業(yè)，傳聞就是村里自己辦的。物業(yè)費沒有變化，但是服務水平肉眼可見的降低了。之前的年輕保安全部換成了老頭兒和看著就是傻子的，保潔每天就早晨遛一圈然后就扎堆聊天，樓道小廣告無人清理了，綠化帶維護也明顯不專業(yè)。而且今年連維修都開始收費了，據說對回遷房的村民免費，但我們商品房和出租房的不免費。

我問了中介公司，說是換物業(yè)后房價沒有明顯下跌，偶爾有房價低的在砍價時也沒談到物業(yè)問題。但我還是有懷疑，所以有些糾結，您看我是不是應該換房。因為我這套房的居住頻率不高，當時是想給兒子買了預備的。現在他外派出國工作三年，我擔心等他回來這小區(qū)不成樣子，房價再降低就都虧了。

A：

1、您這小區(qū)不是“商品房和回遷房都有”，而是都算回遷房。所謂商品房其實就是人家多蓋了兩棟樓對外銷售而已。所有樓棟的戶型質量又都一樣，那這兩棟樓就只能被裹挾其中了唄。

2、之前用的**物業(yè)，一般是兩個目的。一是安撫村民回遷戶的，避免他們挑毛病。二是顯的高大上以便賣房。那現在既然回遷戶的情緒都平穩(wěn)了，房子也都賣干凈了，人家也就沒必要養(yǎng)著高價的物業(yè)公司了。

或者說之前的物業(yè)費都是被物業(yè)公司拿走的，村里掙不到差價。而換成自己的就不同了，同樣的價格能掙到高額利潤。

3、服務水平降低是正常現象，大多數物業(yè)都這樣兒。因為中國的物業(yè)是“包干制”，也就是服務內容和價格恒定，單價總價都是定死的。那在這種情況下，物業(yè)要想多掙錢應該怎么做？肯定是節(jié)約成本唄，體現出來的就是降低水平了。這沒辦法，很多小區(qū)都這種情況。

4、您的懷疑是正確的。觀察到的買家砍價時，雖然沒提物業(yè)，但面對的是品質不高的環(huán)境啊，這還用提物業(yè)嗎？一分錢一分貨，相當于買衣服不用問是哪個裁縫做的，買家只對現有的質量出價。

5、是否換房看自己吧，我只是列出情況。一般來說，回遷房小區(qū)都是房齡新的時候保值還行，但小區(qū)老化的相對快，一般五年之后就沒什么優(yōu)勢了。房價走勢的最好成績是跟上板塊大盤，幾乎不可能超越。畢竟買家圖的都是經濟實惠，價格高了就不實惠了。也就是說，回遷房小區(qū)的價格走勢有隱形天花板，在本板塊內至少不占便宜。

6、簡單就這情況吧，是否置換看自己。常規(guī)來講，回遷房小區(qū)的優(yōu)勢就是經濟實惠，自住的性價比高，但投資角度偏弱。因為很少有改善人群來買這種房，也就不好抬高價格。

僅供參考。

二

Q:

請問，我是19年在南五環(huán)豐臺和義買了一套58平的無電梯頂樓老破小，當時價格248，中介費和稅費10萬，現在利息也還了十幾萬。目前房子已經跌到160萬了，賠了一百多萬了，還請教您暫不考慮換房的情況下（怕進一步跌，想等孩子上學以后考慮，目前剛出生），將房子賣出止跌是否合適呢？

A：

1、現在跌到160萬了？160/58=2.76萬，這也太便宜了吧？就算是帶硬傷按說也不至于，跌的太狠了，跌幅30%以上。

2、現在這套房的租金多少啊？常規(guī)來講和義的坪效應該是6/70塊錢，這套房租4000左右差不多。就算是頂層，應該也得3500吧？那租售比就是160/3500=450，低于北京平均值。年化租金收益率在2.5%左右，高于銀行存款利息。

所以如果租金在3500左右，那這套房沒道理再跌了，否則自然有人來出手抄底，比存銀行劃算。

3、不過說實話，這房子從地段兒和房源來說都不算多強。按照北京市的整體規(guī)劃，和義屬于“戰(zhàn)略留白區(qū)”，也就是至少在2030年之前，這里只會是整改，但不會有什么大的建設，也不會增加大型配套和產業(yè)區(qū)。

從房子來講頂樓算硬傷，就算不增加和中間樓層的價格差，那流動性也必定偏弱，著急出手的話肯定吃虧。

另外這房我感覺你們當時買貴了似的？248/58=4.28萬。但這是頂層啊，常規(guī)要比中間層低15%或以上，那2019年的中間層能賣5萬+嗎？有點兒高了。

4、總之吧，反正就是這現狀了，要是我就不賣了，因為拿著錢存銀行更吃虧，還不如留著呢，等著看這次救市的效果吧。要不就再自己算算賬，做到心里踏實。

僅供參考。

三

Q:

請問，最近學區(qū)房賣了以后還想保留西城戶籍，目前看了鐵四區(qū)的50年代的蘇聯樓，戶型很滿意，就是擔心后面不好出手（1 樓齡老，2 物業(yè)很一般，3 有私自圈地現象但沒人管，像大雜院里面的坐地戶，4墻體有漏水滲水），現在已經1600了。

另外一個選擇是三里河一區(qū)3號院，戶型已經是塔樓里最好的了，樓層低，98平米1700。確實有點貴，雖然明顯這里保值更強，但也怕買了以后坐在山頂上。鐵四區(qū)的124平米。

A：

1、學區(qū)房賣了之后再買學區(qū)房，為了保留西城戶籍。為什么非得保留這戶籍啊？反正我家戶口都遷了好幾回了，當然這看自己的意愿，只是在我們看來所謂戶口意義不大，有房隨便遷。

2、房子是用來住的，在入學高峰過去之后，學區(qū)的重要性至少不會再增強，那居住體驗就會更被重視唄。所以如果注重保值，常規(guī)來講就是選擇更宜居的，至少是流動性更強。

3、是否坐在山頂上？基礎部分肯定不會，都是跟隨北京大盤漲跌的，無所謂什么山頂山腰。但學區(qū)溢價有可能是山頂，畢竟明年就是趨勢拐點，溢價率沒有再增加的道理，而且隨著人數減少而受影響。

當然這也看政策了，如果北京放寬落戶和非京籍高考，那學區(qū)房的溢價部分有可能堅挺，畢竟是頂級學區(qū)。

4、簡單就這情況，我不敢預測政策，只能等著看。一區(qū)3號院的溢價率不算太高，坪效應該在150或以上，98平的租金應該1.5萬起。租售比1000左右，整體溢價率應該在30%上下，正常值。所以這就判斷以后的政策吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，預算五六百個，工作地點在海淀永泰莊附近，沒有戶口，想買地鐵8號線附近，您覺得應該買永泰莊周圍的老破小還是朱辛莊的新房？

A：

1、這我回答不了。我不賣房，對新房不熟，連現在多少錢都不知道，無法比較。還是咨詢中介或渠道商吧，只有他們對新房熟悉。

2、常規(guī)建議是注重自住就買新房，注重保值買二手的。但這海淀的房子都有學區(qū)溢價，沒戶口是用不上學位的意思嗎？那從居住角度就不劃算，明年拐點之后也有保值的風險。

所以這就看價格吧，如果在永泰莊能買到溢價低的就合適，居住的性價比高+風險低。沒合適的還不如看新房呢，。

主要看朱辛莊的質量和新房溢價（開發(fā)商利潤），如果折扣高，能和周邊同等二手房差不多就算各項兼顧。這種時期房子不好賣，開發(fā)商有可能打折多，問中介吧。

3、總之這沒標準，談不上是否應該，一切都是看價格和計算溢價比例，新房二手房都一樣，算清楚覺得合適再決定。

僅供參考。

五

Q:

請問，一方在五棵松上班，一方在中關村，自有資金300，如果貸款，希望總價在400內，全款最好，無壓力。5年內無學區(qū)需求，不想買塔樓，您有性價比較高的房源推薦嗎？

A：

1、呵呵，這問題問的，讓我真不好回答。或者說如果真的是只看性價比那就好辦了，看房時計算租售比就行，數值越低的代表性價比越高。

但考慮好，甘蔗不能兩頭甜，性價比越高的房子，保值越不占優(yōu)。所謂的性價比高，很多時候就是因為漲的慢，也就是投資收益率低。

看這意思是想五年后換房是吧？那到時候或許會多掏錢。也就是現在似乎是占了便宜，有可能日后吃虧。

2、所以我真沒什么建議。因為我一般只能從保值角度說幾句，而您這是典型的只考慮自住，那憑個人喜好選擇更合適。直接找中介吧，讓他們給匹配房源。

3、無學區(qū)要求好辦，避開海淀就行，石景山和昌平的都沒有學區(qū)溢價。不想買塔樓也好辦，讓中介找吧。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。