來源丨張雨澤的法學樂園

我租給你一套房子，你是承租人，如果我后來把房子賣了，新房東必須允許你住到租期屆滿為止，我和新房東之間的房屋買賣不能破除你的租賃權，此為買賣不破租賃。但是，如果我是2月1日和你簽訂房屋租約，2月10日把房子交付給你居住，而我在2月5日就把這房子賣給了張三并且辦理了過戶登記手續。那張三想讓你搬出去，你能不能對張三主張“買賣不破租賃”？不能，因為買賣不破租賃必須是房屋所有權轉移的時候，這房子在你承租人占有狀態下才可以主張。而這個例子中，房屋所有權轉移時，承租人并未占有房子，那是不能主張買賣不破租賃的。

再進一步，在先抵押，后出租的情況下。承租人能否主張買賣不破租賃的關鍵就是看“承租人是否知道自己租賃了一個抵押物”。我在把房子租給你之前，已經把這房子抵押給了銀行，現在銀行對這房子有一個抵押權。后來，我又把房子出租給你。別忘了，不動產的抵押是必須登記的，登記后不動產抵押權才成立。那你說你知不知道你租了一個“抵押物”？房子抵押是登記的，推定你是知道的。再后來，我償還不了銀行的債務，銀行要對這房子行使抵押權，把房子賣掉受償，房子被張三買走了，張三要求你搬出去，你不能對張三主張買賣不破租賃。因為這時候是“先抵押后出租”，你承租人租賃房子時知道房子上有銀行的抵押權，你還租賃，那你就得容忍抵押權帶給你的風險。并且承租人手里是一個設立在后的租賃債權，無法和銀行手里設立在先的抵押物權相對抗，法律此時優先保障銀行抵押物權的順利行使。

那如果我出租給你的不是房子，而是汽車，汽車屬于動產，我先把汽車抵押給銀行，動產的抵押只要簽了合同就成立，銀行有了汽車抵押權，但是沒有登記。之后，我又把這汽車出租給你，因為汽車抵押權沒有登記，推定你是不知道你租賃了一個抵押物。后來，我因為無法償還銀行債務，銀行行使抵押權把這車賣掉，張三買了以后要求你把車交出來，你是可以對張三主張買賣不破租賃的。因為你不知道這汽車是先抵押后出租的，法律就優先保護承租人的交易安全，畢竟承租就是使用權的交易嘛。

再說一個特殊情況，我這房子先被法院給查封了，我又出租給你。你別疑惑門口貼著封條還怎么出租住人啊？咱這是一樓，咱出門走落地窗可以吧。在你租賃期間，法院拍賣了這房子，張三買走后，要求你搬出去，你也不能向張三主張買賣不破租賃。因為在民法理論上，法院的查封、扣押都看成是一個登記了的抵押權。此時，就相當于在這房子上先有一個登記了的抵押權，后來又出租給你。論主觀，推定你知道房子上有一個抵押權，你知道自己承租了一個抵押物，那法律也就不優先保護你的租賃交易安全了。論先后，人家法院查封在前，你租賃在后。論性質，法院的查封相當于登記的抵押，法院手里相當于有登記的抵押權，是物權，你手里只有一個租賃債權，債權當然抗不過物權。

綜上所述，買賣不破租賃的例外之一是“租賃物所有權轉移時，承租人未占有租賃物”，二是“承租人租賃時，知道自己租了一個抵押物”。只要出現這兩大類情形，大膽下結論，承租人不能主張“買賣不破租賃”。

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