高盛出了一份報告，這報告引起了大家的廣泛留意。報告里說，我國的房價在短時間內(nèi)有可能還會往下掉，但要是從長遠來看呢，不會跟日本一樣一直衰退下去。到底這說的是不是真的呀？這里面又藏著哪些能抓住的機會和得注意的風險呢？今兒個咱們就好好地探討探討。

房地產(chǎn)市場向來就是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要標志，像一面鏡子一樣能反映經(jīng)濟情況，而我國這個房地產(chǎn)市場它的發(fā)展趨勢，那可是緊緊地牽扯著好多好多人的心思。

高盛的這份報告，無疑給市場投下了一顆重磅炸彈。

報告表明，我國房地產(chǎn)市場眼下依舊有著一定的往下走的壓力，不過從中長期去看的話，是不會像日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后那樣陷入長時間的衰退狀況。

這個判斷是基于下面這三大核心因素：我國的城鎮(zhèn)化進程還沒結(jié)束，措施工具箱可靈活著，居民的資產(chǎn)負債表風險也在可控范圍內(nèi)。

從城鎮(zhèn)化的發(fā)展情況來看，我國在城鎮(zhèn)化方面還有提升的余地呢。到2023年，我國的城鎮(zhèn)化率達到了65.2%，可戶籍人口的城鎮(zhèn)化率僅僅是48.9%。這就表明，大概還有2.92億的農(nóng)村人口沒有真正地進入到城市當中。

相比而言，日本在1990年（即泡沫破裂之前），它的城鎮(zhèn)化率已然達到了77.9%，而且城市人口密度比我國的平均水平高很多。

這種差異讓我國房地產(chǎn)市場擁有了更多的“保護措施”。

措施工具很靈活，這是我國房地產(chǎn)市場的重要支撐呢。2024年，政府清楚地提出要支持剛性和改善性的住房需求，好多地方的房貸利率都降到了歷史最低位，放款的周期大幅度縮短了。就像廣州在試點“共有產(chǎn)權(quán)住房”，深圳把保障性租賃住房占比提高到了年度住宅用地的40%。這些措施實行之后，不但減輕了購房者的壓力，還給房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定提供了很強的保障。

接著看人口結(jié)構(gòu)方面。我國的總和生育率確實下降了，不過城市化質(zhì)量提高了，還有適老化改造有需求，這就創(chuàng)造出了新的結(jié)構(gòu)性機會。而日本呢，在1990年人口老齡化率就達到了12.3%，少子化的趨勢根本沒法扭轉(zhuǎn)，所以住房需求一直都在萎縮。

不過雖然高盛的那份報告做出了比較積極的判定，可我國房地產(chǎn)市場依舊存在一些潛在的風險。

首先是地方財政的脆弱性。

有些三四線城市，土地出讓得到的收入在財政收入里所占的比重挺大的。要是房價往下跌，把土地給拍不出去了，那就有可能會引起財政方面的重新整頓。

其次銀行系統(tǒng)的傳導風險也不容忽視。

房地產(chǎn)相關(guān)貸款的不良率比較低，不過關(guān)注類貸款在全部貸款中所占的比例有增加的趨勢，那些隱性的債務(wù)風險還沒有完全顯露出來。

另外全世界的資產(chǎn)定價進行重新構(gòu)建有可能給房地產(chǎn)市場帶來影響。

要是美聯(lián)儲一直保持高利率的話，那中美之間的利差就會變大，這樣一來可能會讓人民幣的匯率承受壓力，接著也就會對外國資本持有我國資產(chǎn)的想法產(chǎn)生影響。

面對這樣的市場環(huán)境，普通家庭應該如何調(diào)整資產(chǎn)策略呢？

專家建議，降低房產(chǎn)投資占比，將房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例從當前的60%降至40%以內(nèi)，增配黃金ETF、REITs等抗通脹資產(chǎn)。

在買房做決定的時候要更理智些，把“居住成本收入比”考慮進去，得先挑選保障性住房。

除此之外，購買帶“斷供保護”條款的房貸保險，利用CCER碳匯交易對沖持有房產(chǎn)的環(huán)境成本，也是不錯的選擇。

從大的方面來講，我國房地產(chǎn)市場以后的樣子慢慢變得清楚了。那些核心城市靠著自身的經(jīng)濟勁頭和對人口的吸引能力，有希望讓房價保持在相對平穩(wěn)的狀態(tài)，說不定還能在局部地區(qū)有回暖的情況。可三四線城市可能要承受更大的調(diào)整壓力，得通過搞一些制度上的創(chuàng)新以及措施來給市場兜底，這樣才能讓市場穩(wěn)定下來。在這個期間，房地產(chǎn)市場的分化會越來越厲害，投資者和買房的人得更加小心地去做決定。

回想去年，房地產(chǎn)市場有好多變化。就像一線城市把限購措施給放寬，接著全國首套房貸利率降到最低，還有取消普通住宅跟非普通住宅的標準這些措施調(diào)整。這些辦法都是在給市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展幫忙。特別是保障性住房建設(shè)加快往前推了，不但讓老百姓的生活變好了，還給房地產(chǎn)市場添了新的勁頭。

總的來說，我國房地產(chǎn)市場處在一個很重要的轉(zhuǎn)型階段。即便在短時間內(nèi)市場依舊有一定的壓力，可要是從長遠角度去看，城鎮(zhèn)化帶來的好處、措施的靈活度以及居民資產(chǎn)負債表的修復力量，會一起形成防止“像日本那樣衰退”的保護屏障。對于一般家庭來講，從那種“堅信房價永遠上漲”的瘋狂情緒里回到理智狀態(tài)，也許就是沖破周期迷霧的重要因素。