文/樂居財經 嚴明會

行業持續深度調整，市場競爭愈發復雜而激烈。面對2024年度大考“交卷”，上市物企表現得頗為矜持，大部分排期都壓在了最后幾天。

國資物企越秀服務（06626.HK）素來是積極分子，3月20日下午四點半左右，披露業績、召開發布會一氣呵成，又一次在港股物企打響第一槍。

總結2024年，越秀服務營收繼續保持雙位數增長、第三方拓展規模擴大、運營效率與服務滿意度提高、財務穩健并繼續以較高派息回報股東……搶先答卷，是其對自身業績表現與未來發展充滿信心。

按照慣例，管理層在業績發布會背景板前定格合影，董事會主席兼非執行董事朱輝松左手邊站了一張新面孔——王建輝，他去年9月11日接任越秀服務執行董事兼行政總裁。

擁有跨行業背景，王建輝在房地產開發及運營管理、大型物管公司管理及組織變革、數字化轉型等方面擁有扎實而全面的經驗。

朱輝松表示，“展望2025年，越秀服務將以‘精益服務，向新圖強’為年度主題，聚焦基礎服務場景的客戶需求，加強對核心服務的投入，同時通過組織變革、精益管理、數智提效等工作，提升組織效能，提升綜合競爭力。”

非執行董事兼董事會主席– 朱輝松（中）

執行董事兼行政總裁– 王建輝（右二）

執行董事兼常務副總裁– 張成皓（左二）

財務總監– 李慧婷（右一）

資本運營總監– 萬思蘊（左一）

4億外拓目標

越秀服務管理的業態，大方向上可以分為非商業和商業，進一步細分則有四大優勢業態：住宅、商業及產業園、TOD、公建，截至2024年末，它們分別占比62%、16%、13%、9%。

2024年，越秀服務新簽約項目85個，新增合約建筑面積1300萬平方米；期內成功中標國家級戰略工程項目港珠澳大橋，續標廣東科學中心、廣州市文化館等地標性項目。

截至2024年12月31日，越秀服務在管面積為6931萬平方米，同比增長6.3%；合約面積為8873萬平方米，同比增長6.3%。

多點開花，但并不盲目外拓規模，越秀服務的在管面積中，約60%位于大灣區，去新增合約面積中約81%來自該區域，近九成分布于一二線城市，區域布局持續優化。

“2025年的外拓目標是4億元。”

管理層在業績發布會上透露，“從拓展區域來看，目前在廣州、佛山、武漢、杭州、青島5個城市做重點考慮，力爭與現有業績有協同效應。同時會突破更有經濟活力、相對發展比較強的城市，比如深圳、成都、上海、南京和北京，公司堅守聚焦核心城市深耕策略。”

過去的2024年，越秀服務全年外拓金額達3億元。今年目標提升1億，管理層表示：“接下來將會聚焦一些比較優質的賽道，比如商寫、公建、大交通等領域進一步深挖資源。同時也會嘗試突破企業總部、高校、大客戶園區這些支付能力相對較好的賽道。”

去年，越秀服務初步試水IFM業務，中標包括博物館講解服務、辦公室裝修服務、餐飲服務等多個IFM綜合后勤服務項目，完成合同額6425萬元。2025年，其在該領域的市拓預期目標為8000萬元。

“我們一直在留意市場的機會，但確實出手不多，接下來我們還是會積極的去留意整個市場的機會，希望去做一些有質量的并購。”

手握重金，越秀服務對收并購擴充規模的方式一直保持謹慎姿態，管理層透露，會重點關注經營質量的可持續性高、財務管理上相對規范、估值合理的公司。

掘金增值服務

“公司將探討如何高效地使用資金，同時積極留意以增值服務類型為主的并購機會，比如智能家居、充電樁建設、高端家政、能源管理等。”

社區增值服務一直是越秀服務的業績亮點。

2024年，越秀服務實現總收入約38.68億元，同比增長20%。其中，非商業物業管理及增值服務收入為31.34億元，同比增長19.2%；商業物業管理及運營服務收入為7.34億元，同比增長23.7%。

非商業板塊貢獻收入占比81%，是主要收入來源。拆分具體業務線，其中物業管理服務收入12.36億元，同比增長20.12%；社區增值服務收入12.17億元，同比增長30.6%；非業主增值服務收入6.81億元，同比增長1.79%。

社區增值服務實現較高增長，得益于在管面積擴張帶來服務用戶增長，以及向客戶提供的社區用戶服務類型多樣化。聚焦社區場景，目前越秀服務已布局生活服務、配套商業、資產服務及科技服務四大平臺增值服務。

“不與京東競爭零售，也不與58競爭上門”，貼合業主需求與發展趨勢，去年其生活服務板塊強化直播、社區集市、團購、短視頻等多元渠道，同時面向B端開展開荒寶潔、集采、活動安排、文旅、餐飲等服務，開發定制類產品年銷售額實現超1100萬。

配套商業探索大社區運營，開展私宴、健身、社群活動等會所服務，越秀服務創新自營服務N loung米其林餐吧、自營咖啡品牌SWAN，落地首個外拓全委商業項目無錫數創園。資產服務板塊，拎包業務滲透率提升；科技服務板塊，機電、消防、5G通訊業態突破。

“依托公司整個基礎業務的基本盤，通過需求洞察、客戶研究和服務設計的逐漸清晰，再到考核體系的完善，每一個環節都在致力于滿足業主個性化、多元化的需求，提升整體服務品質。”

“好房子”與“好服務”一脈相承，王建輝在業績發布會上表示，預判整個行業的管理規模是會逐步增加，與此同時行業集中度也會逐步提升，面對這樣的發展趨勢，“好服務”會成為物業公司的核心競爭力。

股東回報雙重策略

盈利表現方面，越秀服務2024年整體毛利率約為23.3%，期內錄得凈利潤為3.53億元，剔除商譽減值影響后，核心凈利潤5.12億元，同比增長5.1%。

“2024年出現了上億元的減值，影響了凈利潤，這主要是由于幾年前的行業情況跟現在比已經發生了很大的變化。”朱輝松解釋，“減值是一次性的，也是非現金性質的。我們希望未來能進一步輕裝上陣，而且對企業來說，更重要的指標是核心凈利潤仍然錄得上升。”

核心凈利潤持續增長，財務狀況維持穩健。截至2024年12月31日，越秀服務的現金及現金等價物及定期存款約為47.02億元，應收賬款周轉天數77天，均與上一年同期持平。???????

越秀服務的股東回報也維持穩定。在現金分紅方面，董事會建議宣派末期股息每股0.083港元，連同中期股息，2024年全年派息總額為每股0.183港元，折合全年派息總額為每股人民幣0.169元，同比上升5.6%，全年派息比率為50%，按核心凈利潤作為派息基礎，股息率接近6%。

此外，2024年越秀服務合計回購1155.85萬股普通股股份，總代價3700萬港元。其中1075.75萬股份在去年度注銷，余下部分也在今年1月完成注銷。

盡管回購沒有直接向股東支付現金，但它通過減少流通股數量，提升了每股收益（EPS）和股價，從而也間接增加了股東的財富。

對于是否會繼續展開回購以及加大分紅，執行董事兼常務副總裁張成皓表示，將會根據公司的經營情況，以及整個物業市場的走勢，綜合評估回購方案。

“公司致力于為股東創造更多價值，也樂意跟股東去共享公司的發展成果。”

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