壹

3月21日，盡管是個工作日的周五，但是北京最具大宗購買力的人群中，多一半都在海淀區功德寺。因為這一天，他們要在這里選房、交錢，看看是否有足夠運氣買到自己心儀的房子。

北京樓市的目光都在功德寺。3月21日，和樾望云、和樾玉鳴同日開盤，銷售指導均價都是10.5萬元/平方米。這兩個項目銷售業績如何，將檢驗小陽春的成色，也將塑造未來一段時間的市場預期。

一日戰罷，業績喜人。和樾望云對外宣稱，熱銷85億＋，和樾玉鳴對外宣稱熱銷67億＋。

功德寺兩項目熱銷，把小陽春又推向了新高度。不久前，同在海淀區頤海云頌開盤，當日簽約606套，銷售金額72.5億。相隔3日，海淀樹村地塊以溢價27.9%出讓，北京樓面成本單價首次突破10萬元。再加上21日和樾望云與和樾玉鳴近期創下的新高熱銷業績，北京小陽春“拉爆”態勢盡顯。

一位項目上的朋友告訴我們，他們團隊今天很可能要通宵加班。除了要完成當日銷售的后續手續和收尾工作，還會專門撥出人手接待“新客戶”。“今天開盤還沒收工，就有很多客戶詢問剩下房源的樓層、面積段、戶型等情況，準備下手，我們還在整理剩余房源的情況，盡量會讓大家都滿意?！?/p>

還沒等我們說完話，這位朋友簡短“抱歉”之后，就掛斷了電話，因為已經有客戶的電話又打進來了。

無論你預期如何，是悲觀還是樂觀，感性抑或理性，功德寺的大場面都可以告訴我們：北京樓市最關鍵的小陽春確實來了。

貳

功德寺的大場面，講述了“一明一暗”兩條邏輯。明線邏輯是“價格倒掛”，暗線邏輯是需求變化。明線邏輯有特殊性，恐難復制，但暗線邏輯卻有普適性，在相當程度上表明了市場趨勢。但功德寺供需雙方感受熱鬧之余，還要思考“門道”。

和樾望云與和樾玉鳴在某種意義上是“歷史產物”，因為還限價。正是因為拿地時附帶的銷售指導價條件，才做實了倒掛。功德寺兩項目屬于上地版塊，同區域內，相近學區條件的次新房、“老破大”價格都在12~13萬元/平方米，如果戶型偏小，單價還會更高。

功德寺兩項目的銷售指導均價都是10.5萬元/平方米，這就有了至少2~3萬元，實際甚至更多的價差。更何況新晉單價地王樹村地塊的樓面成本單價已經抵達10.23萬元的高位，在不限價的情況下，市場普遍預計銷售單價會高達15萬元起步，這又是至少5萬元的價差。

上地片區是北京樓市價格最堅挺的區域市場，即便在劇烈調整期，上地房價也往往能走出“逆勢”。這意味著即便未來樓市有不確定性，上地板塊也能有巨大的“保底”能力。“倒掛”+“保底”，市場的眼睛是雪亮的，功德寺大場面就是最好的說明。

還有一個重要的點：但凡看過兩個項目樣板間及對項目相對了解的朋友，對于項目的品質還是很認可的。無論越秀、華潤還是綠城，都希望把這兩個項目打造成為今年北京10萬+豪宅的標桿。因此從設計用心程度及產品成本投入程度，都是顯而易見的。這與項目價格倒不倒掛沒有任何關系，純粹是出于做好作品的信念和決心。

明線邏輯易于理解，暗線邏輯需要思考。紛紛攘攘的熱鬧之下，究竟買功德寺兩項目的是什么樣的人，在買功德寺兩項目之前，他們都做了什么，有沒有共性？我們覺得，這是最具價值所在。

兩個項目的好友第一時間向我們友情提供了粗略的數據。以和樾望云為例，二次、三次及以上置業的客戶比例均在72%以上，年齡36歲~40歲占了28%，41歲~45歲占了24%。而和樾玉鳴，戶型整體偏大，二次、三次及以上置業客戶占比約85%，年齡30-45歲占比約45%，年齡45歲以上占比約55%。

我們身邊買功德寺兩項目的朋友情況，與上述數據基本相符，但是，他們在買功德寺兩項目之前，卻大都做了相同或相近的事——集中賣掉自己手中“不新”的房子。

他們在“換倉”。

叁

這些有“換倉”操作的功德寺兩項目客戶，有以下幾個共同點：

其一，房地產業、金融業、互聯網和科技企業管理層居多。但因為項目在海淀，高校、醫生等行業高知人群占比也很高。其二，賣掉的房子，位置不乏在傳統意義上的核心區，有人不止是賣掉一套，甚至有賣掉兩套的；其三，房齡在15年左右的中早期商品房，也在他們的“處理”范圍之內。

我們逐一來看這三點共性都說明了什么。

第一點， 房地產也好，金融業也罷，或是互聯網高管，都是上一輪經濟周期的紅利占有者。在上行周期中，通過各種方式，都形成較為殷實的家庭資產配置，住房在其中占有很大比例，他們都是專業的“懂行人士”，現在“換倉，實際上是在調整自身資產配置的結構，這是一種信號。

第二點， 賣掉的都是什么房子？我們接觸到的幾個案例，都處理掉了傳統意義上城市核心區的房產，這些房子還不是傳統意義上的老破小，雖然地段、交通等十分便利，但是在居住功能，環境適配等方面都有明確且無法改善的缺陷。

第三點， 房齡10年、15年的中早期商品房用來置換，這個多少令我們有些意外，因為在很多人眼中，這些商品房還屬于“次新”。 這些人群連“次新”都下手處置掉，足見他們換倉決心十分堅決。

綜合以上三點，可以得出結論，就是包括次新商品房在內的，房齡較長的住房，哪怕是地處城市核心區位，如果存在明顯缺陷，未來貶值的可能性比較大，因此，晚處置，不如早下手。

這個選擇是周期切換的表現。上一個周期中，住房是賣方市場，住房產品的功能表現其實十分一般，進步很慢，甚至退步。當下周期中，住房是買方市場，產品供給端優化迭代很快，也就是純粹居住意義上的“好房子”越來越多。

好房子，值得再重復幾遍，必須得是好房子。房企建造的是真正的好房子，才受到這批置換人群的鐘愛。從這個意義上說，“好房子”寫入今年的政府工作報告，正是順應了廣大人民群眾的需求和呼聲。

告別資產價格上行周期后，房子的價值和價格長期看，就主要由功能決定了。比較之下，功能和體驗有明顯缺陷的房子都會貶值。

再進一步說，隨著功能和體驗更好的房子逐漸入市，進而進入二手房市場，上一代、兩代住房的貶值幅度會逐步增大。因此，當下是新舊周期交接的時段，正是調整的時機，這已經不僅僅是“賣舊買新”的置換那么簡單了，這種行為本質上是一種價值判斷體系的重塑。

正是在這樣的邏輯之下，他們處置了舊房子，成為了功德寺兩項目的客戶。我們覺得，這樣的態勢可見的未來將越來越顯性，“換倉”既是必要，也是必然，這正是和樾望云、和樾玉鳴講述的暗線邏輯，和它的價值所在；也正是這種“換倉”，成就了今天功德寺的大場面和好業績。

總有人先知先覺。

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