2024年代建行業增速持續放緩，進入頭部企業格局穩定、其他企業加速分化的新階段。2024年30強企業的總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%；綜合實力TOP30代建企業新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%。在此背景下，克而瑞研究中心從經營發展能力、產品競爭力、資源整合力以及品牌信譽力等多維度綜合考慮分析，對代建企業進行測評，以供參考和借鑒。

◎ 克而瑞研究中心

PART1 榜單發布

PART2 榜單解讀

01

頭部企業整體表現穩定，綠城管理、藍城集團、金地管理穩居綜合能力前三

從2024年中國房地產企業代建綜合能力TOP30來看，總體呈現三個特征：

第一，代建頭部企業強者恒強，表現穩定。一方面綜合能力TOP10企業總體變動率僅為10%，格局相對穩定；另一方面，綠城管理、藍城集團、金地管理呈現三強鼎立的態勢，潤地管理以政府代建優勢穩居第一梯隊，這些企業均在代建領域深耕多年，作為先行者，業務優勢、管理優勢、品牌優勢等較為突出。

其中，綠城管理作為首家上市的代建企業，規模穩居行業首位，市場份額持續領先，2016年以來連年保持20%以上的市占率。在“3+3”全方位的代建業務模式下，龍頭優勢穩固。

藍城集團扎根代建領域多年，通過產品力和品牌口碑成就行業領先地位。從重資產投資到輕資產運營再到小鎮開發營造，藍城集團已經逐步實現產品營造到生活服務的戰略轉型。

金地管理通過“代建三力”（產品力、經營力和服務力）構建核心競爭力，并以“兩高一低”（客戶滿意度高、項目復訂率高、合作解約率低）服務領跑行業，高質量發展中連續多年躋身中國房地產代建企業綜合能力排名的前三強。

第二，“新”入局企業迅速擴張，憑借自身的特色、獨有競爭力快速成長為代建賽道的中流砥柱。綜合能力前十中，旭輝建管、龍湖龍智造、而今管理、招商建管、新城建管等近兩年持續在新拓項目中發力，并不斷在細分領域打造代建“護城河”。

如以“定制化服務專家”定位的旭輝建管，重點布局具有大量空間的國資類和城投類業務，2024年新拓規模僅次于綠城管理，位居行業第二。

2024年11月更名的而今管理，在堅持“高端不動產綜合解決方案服務商”的戰略定位下，逐步開始探索發展資管協同優勢，專注提供一體化綜合解決方案。并協同而今資本入局資本代建，構建行業首創閉環模式。

龍湖龍智造深度契合未來城市高品質、數字化、強運營的發展趨勢，憑借高品質產品、數字化科技和全業態布局在競爭激烈的代建賽道迅速成長為頭部代建企業之一。

第三，民營代建企業仍是主流。從TOP30上榜代建企業的性質來看，民企是絕對主流，占比達63%；國企央企數量占比17%，包括華潤置地、招商建管、建發更新建設等；混合所有制占比為20%，包含綠城管理、金地集團、萬科地產等。值得注意的是，在頭部TOP5企業中，央國企和混合所有制企業比例更高。

02

30強總合約建面超9億平方米
同比增長23%

截止2024年全年，代建綜合能力30強企業的總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%，其中有9家代建企業的總合約規模同比增長超過50%，主要是部分“新”入局企業快速擴張所致。

從總規模梯隊看，總合約規模超1億平方米的仍然僅有2家企業，即綠城管理和藍城集團，兩家企業2024年總合約規模同比增速低于平均水平，但規模優勢依然非常顯著；

綜合約規模在5000-10000萬平方米的企業數量仍為5家，與2023年持平；總合約規模在2000-5000萬平方米、1000-2000萬平方米的企業數量分別為8家和7家，較2023年增加2家和1家，例如龍湖龍智造、招商建管和新城建管等企業都實現了梯隊的提升。

03

30強新增簽約面積1.93億平方米
TOP5集中度近五成

2024年綜合能力TOP30代建企業新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%，增長速度較2023年下降20個百分點，也反映出當前代建賽道在大量企業入局后競爭愈發激烈。

但集中度仍然高企，尤其集中于TOP5企業：2024年總合約規模中，TOP5建面占比達到46%，新增合約中，TOP5企業占比也達到46%，較2024年上半年繼續提高4個百分點。代建的頭部企業持續擴張、進一步占領市場份額的需求依然旺盛。

04

代建賽道競爭愈發激烈
企業需深化調整應對周期變化

面對行業增速放緩和市場競爭持續加劇的挑戰，轉型“輕資產”賽道的企業持續增多，已入局的代建企業則呈現出更加明顯的戰略轉型和創新調整趨勢，積極尋求細分領域的增長，以適應市場變化。

首先，眾多企業持續推進合伙人計劃，并取得顯著成效。金地管理、旭輝管理、而今管理、新城建管等代建綜合實力TOP10企業都已推出合伙人計劃，并且從披露數據情況來看，取得了顯著成效，短期內就能夠實現較多項目落地，且通過合伙人計劃，提升了企業的資源整合能力。

其次，代建企業積極延長服務鏈條，形成全周期服務模式。例如金地管理的全過程統籌流程、龍湖龍智造的五大業務飛輪等，涵蓋了項目從客研定位、產品設計到工程建設、營銷售后的全流程服務；

最后，多元化代建業務也成為代建企業的重要發展方向。代建企業應該不再局限于傳統的住宅代建，而是縱向發展多元化領域拓展，增強自身的競爭力。例如潤地管理布局的“6+2”全業態賽道，在常規的商辦和住宅代建以外，大幅開拓了代建業務的領域范疇，包含大型場館、醫院、產業園等。

經歷過快速擴張和激烈競爭后代建行業也勢必進入穩定發展的“沉淀”期，需要企業不斷修煉內功來提高競爭力，從戰略、服務范圍、組織架構等各方面做出準備，增強自身穿越周期的能力。

排版丨鳥姐、豐杰

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉自：克而瑞地產研究(cricyjzx)