北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，總體思路想置換，該不該賣該不該買：目前兩套：

1、世華泊郡北排兩居25層（頂），自住裝修目前出租中，租金年付8000。

2、海淀西山林語50平南向一居，三年前為小升初抵押1經營貸全款買。

需求：今年該不該低位賣掉，變為首套換海淀北，如果是新盤來不及，只能資金到位后看二手。準備持有5年以上，不自住。

沒有學區需求，學位已經解決。就想資產如何升值，彌補這兩年虧空。還是等市場回暖朝陽二手持有？

A：

1、該不該低位賣掉？為什么要低位賣啊，追漲殺跌未必能賺錢的。或者說這是炒房思路，而且還挺古典的，十多年前還行，現在我都不太懂了。

2、簡單說兩句吧。您這兩套房都優勢劣勢挺明顯。世華泊郡是板塊很好，排北京第一序列。但小區在板塊內不太強，價格走勢肯定不落后北京大盤，只是在地段兒內不占優。頂層也算硬傷，即便跟中間層的價格差不再拉大，那流動性也弱點兒。當然自住和出租都挺合適的，性價比相對高。

西山林語是典型的自住為主，挺好的環境+不錯的小區。價格走勢和世華泊郡差不多，也是肯定沒落后北京大盤，但在剔除學區溢價略弱于其他的海淀板塊。典型的可以看清河學區的上林溪，學區溢價也不高，倆小區同時開盤同等價格，現在上林溪9萬多吧。

3、換房后持有五年以上，不自住。那一般不建議新房了，十多年前還行，這幾年最好是算清楚賬再出手。

一是裝修價值，新房未必能多租出多少錢，但三年之后這裝修也就差不多了，算算是否劃算吧。二是溢價，海淀新盤同樣有學區價值，另外疊加土地溢價，還有我們開發商的利潤，算算是否合適？

當然這也看價格折扣吧，價格低了怎么都合適，相當于撿漏兒。不低的話那就自己算算租售比，預估一下看是否劃算？

4、二手房如果不自住也不要學位，那常規建議就是朝陽，北部為主，然后是東部。新北苑就算是很強的，周邊的也不錯，別買學區房就行，租金和價格走勢都至少不弱。另外也是算算賬，看稅費成本是否劃算，讓中介給算吧。

5、再其他的我沒什么建議了，也沒看懂您這預算，不好多說。

僅供參考。

二

Q:

請問：我女兒在北京工作，住昌平區，已婚有一子，剛上幼兒園。他們買房子我們出了首付，不過沒掛名。現在我們想買個海淀區的房子給外孫上學用，我們去北京也有地方住。

（1）我們沒有北京戶口，也無北京社保，女兒有北京戶口。我們能否與女兒以共同產權人共同買房，我們出全部房款，占大部分產權比例。不知北京政策，是否可行？

（2）如果可以買，但女兒占比比我們低，是否影響外孫上學？北京海淀區小學入學，是否看產權比例？

（3）他們一家三口的戶口都要從昌平區轉到海淀區，這樣孩子才能在海淀區上學嗎？還是說只需要他們母子倆戶口轉過來就行？

A：

1、按目前的政策是不行的，沒有北京購房資格的不能在房產證上掛名。但這可以簽訂私下協議，或者保留出資憑證，現在《婚姻法》有了新解釋，是可以保護出資人權益的。

2、按目前的政策，入學報名時要看房產持有比例，監護人必須占有房產100%產權，這樣在入學的順位中才不吃虧。否則這套房就算“四老房”，順位靠后，在學位不足的時候，不能保證對口入學，派位的可能相對大。

3、如果有房產，那不用戶口都轉過來，孩子和監護人之一轉過來就行。也就是房產持有人的戶口轉過來，孩子的也就跟著過來了。

4、我建議既然是您出全款，那就直接寫女兒的名字，100%持有。按照近期剛實行的法律解釋不會有什么問題，不算婚內財產。即便是只出首付，那這也是出資人的財產，月供部分才是二人財產呢，萬一有事兒的話把月供部分支付了就行，其他的另行協商。

僅供參考。

三

Q:

我想就我現在的情況咨詢。我現在手里有一套海淀羊坊店學區的自住房，61平，兩居，4/6層，東西朝向。孩子已經上學了，在人大附中翠微學校小學部，房子對應的翠微小學的學位應該是沒有占用，您覺得我是繼續自住呢，還是賣掉，賣掉的話，換房可以換到哪呢？

平時老人不跟我們一起住，只白天幫我們做飯，收拾房子，我是覺得目前房子有點小，想換個三居，但是大一點的三居，近的話太貴，遠的話，上學不方便。

A：

1、房子是用來住的，能滿足居住需求就住唄。這就跟手機或汽車似的，甚至是兩口子過日子，能湊合過就先這樣兒，實在想升級了再換。

2、不過單從居住的性價比來說，學區房是不太高的。羊坊店的單價在8萬多，這套房500萬吧。租金應該在7000左右，租售比7/800，而北京老房現在的平均值是600以下，所以學區溢價率在25%左右或以上。

也就是說，這套房的價格中有100來萬的學區價值是閑置的，沒發揮出任何的作用，而且明年高峰期之后也有部分保值的風險。常規建議是如果用不上學位或不自住了就換，換到沒學區溢價的地方，提高租金收益+居住的性價比，同時降低保值風險。

3、換到哪兒那就看住不住唄。不自住的話一般首選朝陽，租金高（意味著居住的性價比高），保值也大多不落后，這算算租售比就知道了。

自住的話那就看自己了，尤其是通勤更得看自己的感受，外人不好建議。

僅供參考。

四

Q:

最近在看房，想咨詢您一下。孩子明年讀小學，因為媳婦在海淀馬連洼附近上班，所以看了馬連洼，清河，西二旗附近房子，但一直拿不定主意哪里好。不想太大壓力，能承受總價460左右的房子，最好能兼顧上學和居住。請您幫分析分析，哪個位置合適？

A：

1、哪里好，學區角度肯定是上地最好啊，其次青龍橋馬連洼，當然清河學區也不錯，只是不算太熱門而已。

房子角度看怎么說了。如果是從居住的性價比，那肯定是清河學區的最高了，因為學區溢價相對低。中等的是馬連洼的，溢價最高的自然是頂級學區的上地了，一分錢一分貨。

2、所以這外人不好建議，460萬做到兼顧，只能看自己更重視哪方面。更注重學區那就在馬連洼，更兼顧居住那就在清河。或者讓中介給找溢價低的房源，那就能做到更兼顧的了。

3、而且既然在馬連洼上班，那就在西邊找吧，現在二手房應該沒什么價格變動，小兩居應該沒問題。

僅供參考。

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