北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

請(qǐng)問，我看了您這文章，感覺美國的真實(shí)租售比也不高。但是我有疑問，如果這么低，那美國人為什么要買房？純粹的賭房價(jià)上漲嗎？可房價(jià)越漲這房產(chǎn)稅就越高啊，他們除非賣房，否則是沒有收益的，圖什么呢？收益在哪里？

章哥：

1、這問題其實(shí)不難想通，但人們經(jīng)常是靜態(tài)的看投資，很難理解收益其實(shí)是動(dòng)態(tài)的。或者說如果投資不變而收益增長，那收益率是會(huì)持續(xù)增加的。也就是說房子是長期投資品，投資額確定之后，時(shí)間越長的租金收益就越高。

2、我用按揭月供來打個(gè)比方吧。假定某人買房，貸款100萬月供5000按揭30年。而他的月薪才1萬，交完月供后才剩5000，養(yǎng)活老婆孩子非常的緊張。那請(qǐng)問，他是否要持續(xù)這種生活30年？為了一套房這么吃糠咽菜半輩子值得嗎？

如果用靜態(tài)的計(jì)算來看確實(shí)壓力太大了，不值得。但是有一點(diǎn)，就算房價(jià)不漲，他的工資也是應(yīng)該上漲的。除非是徹底失業(yè)，否則幾年后他就不可能是1萬月薪了，即便是按照最低工資的上漲幅度，每年也是5%左右。而且這是復(fù)利增長，越往后，工資相對(duì)于1萬的基數(shù)，增長的越大。

現(xiàn)在是1萬，月供占一半。但8年后收入就應(yīng)該是1.5萬，月供占三分之一。15年后收入2萬，20年后收入2.5萬，此時(shí)月供只占收入的20%了。也就是說，房價(jià)的投入是不變的，而工資是上漲的，所以其所占的收入比例就是動(dòng)態(tài)下降的。

3、那回到房子租售比來說。假定買一套北京的房子500萬，或者美國的也行，都差不多這數(shù)兒吧。美國是租金高但成本也高，北京是租金低但成本也低，假定在刨去各項(xiàng)成本后都剩下月租金1萬，那租售比就是500，租金回報(bào)率僅僅2.4%。

但是，你所支付的房價(jià)是沉默成本，是不會(huì)再變化的。在長期出租的情況下，各項(xiàng)費(fèi)用也都能被租金所覆蓋的，至少每年不賠錢，對(duì)吧？

可房租是每年增長的，增長的速率基本等同于工資漲幅。那就是說，長期持有房子，時(shí)間越長，收益率會(huì)越高。

4、以我家房子打個(gè)比方吧。我是20多年前買的一套小房，當(dāng)時(shí)花了20萬，租金1000，減去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)什么的每年3000左右，每月250，那剩下的租金就是750，租售比在當(dāng)時(shí)是260，租金回報(bào)率4.5%，低于當(dāng)時(shí)5%以上的存款利息。所以從當(dāng)時(shí)的情況來看，我的這筆投資是很失敗的。

但是20年過去了，我的這套房的成本還是20萬，就算是疊加上月供或利息的損失，這套房的成本也到不了50萬吧？而即便不看這套房現(xiàn)在的價(jià)值300多萬，單看房租也已經(jīng)漲到了5000一個(gè)月。物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)現(xiàn)在也就4000一年吧，每個(gè)月300。那我的純租金就是每月4700，每年至少5萬多（計(jì)入空置期）。

那如果我用這租金對(duì)標(biāo)20萬的買房成本，請(qǐng)問收益率多少？或者說對(duì)標(biāo)50萬吧，租金4700，租售比才106，每年的租金收益率達(dá)到了10%以上了。

5、所以能理解了嗎？之所以有人在明知道租金收益率低的情況下還買房，其實(shí)圖的不是現(xiàn)在的租金，而且以后越漲越高的租金，畢竟房子是長期投資，必須動(dòng)態(tài)的計(jì)算收益率。

即便是不出租的自住，那如果沒有這套房也要租房啊，所以哪怕是自住也要計(jì)算租金，相當(dāng)于自己省下的租房錢。之所以美國的GDP一直計(jì)入“虛擬租金”，就是基于這個(gè)道理。

6、再用教育投資打個(gè)比方，現(xiàn)在把孩子培養(yǎng)到大學(xué)畢業(yè)至少100萬，而畢業(yè)很可能才掙3000，請(qǐng)問家長們圖什么呢？一輩子都回不了本兒吧？那還有必要讓孩子上學(xué)嗎？

有必要啊，因?yàn)樗屑议L之所以教育孩子，圖的不是他們剛畢業(yè)的這點(diǎn)兒錢，而是“終身受益”。隨著孩子在職場的成長，其工資是大概率上漲的，今年剛畢業(yè)3000，五年后或許還3萬呢，區(qū)區(qū)百萬投資很可能幾年就回來了。

7、總之吧，如果認(rèn)可房子是長期投資品，那就一定要用長期的思維來看待，也要計(jì)算長期的動(dòng)態(tài)收益。否則如果只注重短期受益，那就別玩兒長期的玩意兒了。如果注重短期收入，也別讓孩子上學(xué)了，去馬路上要飯或當(dāng)小偷兒能賺的更多。

僅供參考。

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