本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！

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問(wèn)答420期

中海學(xué)仕里二手已成交六套，都是113㎡，總價(jià)291、295、298、300、304、306萬(wàn)，高新仁村學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)穩(wěn)住了？中午直播間聊聊，預(yù)約可看！

問(wèn)：房哥假如你自己買房子，保值增值+居住要求，不考慮預(yù)算，怎么選？

答：如果我說(shuō)當(dāng)下我完全不考慮買房子，是不是咱們的對(duì)話就結(jié)束了，但咱也不是掃興的人，假如哈。

首先，自住需求和保值增值不是一條路，比如老破小強(qiáng)學(xué)區(qū)的房子，保值，比如愛知中學(xué)小面積，但完全沒(méi)法住。

其次，自住非常看個(gè)人生活半徑和喜好，我從小在城西，工作在城北，高新，高新，曲江，航天發(fā)展挺好，但我不會(huì)去。

這也是城北經(jīng)發(fā)，城西華發(fā)賣的好的原因，自住考慮地緣，每個(gè)區(qū)域都有需求，投資考慮收益，可以不喜歡，但賺錢就行。

目前的西安，投機(jī)需求基本堵死，投資純屬猜謎，自住五花八門，以自住為前提，剛需200萬(wàn)以下，先看二手房，諸如曲江二期、西灃路、西部大道等，主打買南不看北。

200-400萬(wàn)區(qū)間，新房的中小面積，諸如軟東綠城四章，五章，西部大道中海，中糧等，城西華發(fā)，城南信達(dá)這些，就是附近自住，圖個(gè)新產(chǎn)品，生活便利。

400萬(wàn)以上，雖然也是自住，但就奔著改善和稀缺去了，比如軟西目前降價(jià)的二手房，天谷，西派，云水等，曲江文教園，CCBD的新房，金茂，華發(fā)等，港務(wù)區(qū)奧體的招商西安璽等。

更多預(yù)算，西安實(shí)在選不到，不妨走出去看看，咱畢竟二線城市，房?jī)r(jià)的上限就在這里。

要是我，真有1000萬(wàn)我一定不買房，500萬(wàn)存銀行吃利息，500萬(wàn)環(huán)游中國(guó)去，等回來(lái)，再去二手房里撿漏。

問(wèn)：請(qǐng)教房哥，高新18、19、20小哪個(gè)學(xué)校最好？

答：很多人對(duì)小學(xué)看太重有點(diǎn)走誤區(qū)，這個(gè)階段更多是培養(yǎng)好的三觀、自己學(xué)習(xí)的能力以及學(xué)習(xí)習(xí)慣，周邊家長(zhǎng)和小朋友對(duì)孩子的素質(zhì)影響是第一位的。

到了初中，才是拼天賦，學(xué)習(xí)能力的時(shí)候，小學(xué)普遍比較聽話，外加初中到了叛逆期，更難管理，很多孩子容易分心，學(xué)習(xí)主要看天賦，靠自己。

再看好學(xué)校三原則，管理，師資和生源，以2023年學(xué)校的自評(píng)為例：

18小總結(jié)教師結(jié)構(gòu)性缺編，青年教師占比大， 教師梯隊(duì)建設(shè)不強(qiáng)，缺乏骨干教師引領(lǐng)，學(xué)校生源成分多年，有效的家校合力未形成，整體教育效能較低。

19小總結(jié)學(xué)校骨干教師群體相對(duì)薄弱，學(xué)校現(xiàn)有專任教師中，原雙旗寨小學(xué)融合教師占比45%，整體年齡偏大，教學(xué)理念，教學(xué)方式較為陳舊，而20和21年新入職教師普遍經(jīng)驗(yàn)缺乏，教學(xué)功力尚顯不足。

要買房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（付費(fèi)咨詢，一對(duì)一通道）

類似的還有2020年后新建的學(xué)校，雖然掛名校+牌子，但好學(xué)校需要時(shí)間積淀，很難速成，上述學(xué)校都是新建校，20小時(shí)間最早。

剩余就看學(xué)區(qū)內(nèi)村子的數(shù)量，學(xué)區(qū)沒(méi)村，做題家長(zhǎng)多，碼農(nóng)家長(zhǎng)多，對(duì)子女教育也更重視，都是新建學(xué)校，硬件都挺好，平常心對(duì)待，初中階段出成績(jī)，大家都是高新四初。

問(wèn)：才買的房，周邊車位8萬(wàn)，一路之隔，我們小區(qū)18萬(wàn)？

答：小區(qū)車位的原則還是自由定價(jià)，去年5月的新政里，又要求 商品住房可銷售的產(chǎn)權(quán)車位與商品住房同步辦理商品房預(yù)售許可，同步公示車位銷售價(jià)格、銷售方案，價(jià)格更透明，但普遍還是在10萬(wàn)朝上。

過(guò)往很多小區(qū)車位配比不足，停車難，搶車位，催高車位價(jià)格，但如今商品房，基本都是超配的，供大于求，所以小區(qū)車位都是最難賣的，一般開發(fā)商都在賣房階段綁定優(yōu)惠銷售。

而交房后，普遍外包給第三房公司賣，這個(gè)時(shí)候，降價(jià)比拼就開始了，所以就出現(xiàn)買的早18萬(wàn)，買的晚8萬(wàn)還能談的現(xiàn)狀。

二手房階段更是，車位幾乎單獨(dú)賣不掉，只有和房子綁定，往往也是半買半送，性價(jià)比很低。

因此，對(duì)于車位，能租不買，能晚買不早買，停路邊貼條太多大成本，買車位管理費(fèi)，購(gòu)置成本，怎么都不劃算。

當(dāng)然，預(yù)算多無(wú)所謂降價(jià)的早買，早享受，而晚買的，普遍有折扣，房?jī)r(jià)普降的時(shí)候，車位更是賠錢貨！

問(wèn)：西安所有的房子，都在大門，外立面上想辦法，而不愿意做小高層？

答：首先，能蓋多高不是開發(fā)商能決定的，土拍的時(shí)候，容積率，限高，建筑密度要求的，之所以在秦漢，港務(wù)區(qū)奧體，國(guó)際社區(qū)，浐河邊有洋房，小高層，是限制容積率的結(jié)果。

而主城區(qū)范圍內(nèi)，2.8是普遍，即純高層，2.5是少數(shù)，即小高層，2.0是稀缺，即更低的多層，所以開發(fā)商是決定不了的，即便強(qiáng)如金茂，保利這樣，好位置高容積率的該拍還要拍。

再就是大門，會(huì)所，外立面的講究，只能說(shuō)是投其所好，當(dāng)下西安買房的多數(shù)人，要么剛脫貧的剛需，要么剛富起來(lái)的中產(chǎn)，對(duì)好房子的內(nèi)心定義就是闊氣，要有面子，還沒(méi)到關(guān)注空氣，水，隔音，濕度這一步。

而真正研究這些的小區(qū)，天谷雅舍，金茂府等，房?jī)r(jià)表現(xiàn)并不好，反而是門大，會(huì)所大，外立面靚的非常好賣，西安的買家需求就是這樣。

西北人的特性里，也有愛裝，愛顯擺的情緒存在。

問(wèn)：考慮上學(xué)和保值，曲江金滹沱和創(chuàng)意谷板塊，哪個(gè)更推薦？

答：買這里二手房，當(dāng)下談保值是偽命題，早過(guò)了21年房?jī)r(jià)最高的階段，聰明的業(yè)主早就套現(xiàn)走了，你現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，就是自住，撿漏都算不上，明確出發(fā)點(diǎn)，才有終點(diǎn)。

兩個(gè)區(qū)域的現(xiàn)狀是， 金滹沱周邊無(wú)新房，眾多二手，外溢的航天有保利天珺，創(chuàng)意谷無(wú)新房，少量二手，外溢的文教園有金茂，星河灣的豪宅，因此，就是二手里，挑價(jià)格合適，房齡較新的。

學(xué)校部分，創(chuàng)意谷周邊曲江二小，七小， 金滹沱周邊曲江三小，四小，基本都是商品房生源，學(xué)區(qū)穩(wěn)定，曲江重視素質(zhì)教育，不太卷分?jǐn)?shù)。

保值說(shuō)了，都不保值，以金輝世紀(jì)城，中海凱旋門，萬(wàn)科翡翠國(guó)際，東方傳奇為例，二手房降了不少，但好在周邊配套，環(huán)境都挺好，仍有流通和需求。

選擇上，創(chuàng)意谷周邊房?jī)r(jià)仍然高，重點(diǎn)看東方傳奇，翡翠國(guó)際，金滹沱周年普遍在2萬(wàn)以下，萬(wàn)科，中海，金輝，天地源都能看，還是要看具體價(jià)格和生活習(xí)慣。

問(wèn)：擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，綠城全運(yùn)村二期甘棠苑賣不賣？

答：對(duì)于買的早，價(jià)格低的是個(gè)寶貝，但一直捂在手里，覺得舉世無(wú)雙，就很容易吃虧。

畢竟以鐵一中陸港學(xué)區(qū)，奧體為圓心的，還有中糧，融創(chuàng)等小區(qū)，后續(xù)更新產(chǎn)品的綠城大面積，龍翔都在交房的路上，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，已經(jīng)是2萬(wàn)以上單價(jià)，見好就收。

（甘棠苑洋房?jī)r(jià)格，來(lái)源：貝殼）

甘棠苑產(chǎn)品分為高層和洋房，前者就是綠城剛需產(chǎn)品，比多數(shù)開發(fā)商蓋得好一些，但上限也不高，如果是洋房，完全不著急，自住，保值都可以，放眼整個(gè)奧體，都算稀缺。

幾個(gè)選擇，賣掉甘棠苑置換區(qū)域內(nèi)更新的產(chǎn)品，更大面積，或者賣了后，往南邊走，高新，曲江，航天等，完成區(qū)域升級(jí)。

依托房?jī)r(jià)的主要是區(qū)域底子，港務(wù)的底氣和老牌的高新還有差距，而房?jī)r(jià)前景短期是學(xué)區(qū)，長(zhǎng)期是產(chǎn)業(yè)和收入。

問(wèn)：房哥，首套房自住，綠城桂語(yǔ)未央可以入手嗎？

答：核心需求是自住，且只有自住價(jià)值，從銷量來(lái)看，非熱門盤，但綠城的房子蓋得還不錯(cuò)，外立面，大門，綠化有板有眼，開發(fā)商是未央城建，本地國(guó)企，綠城代建。

（小區(qū)樓棟示意圖）

賣點(diǎn)主要為三環(huán)內(nèi)，主城區(qū)，周邊有高新一中名校+的團(tuán)結(jié)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，均價(jià)17000+左右，但有優(yōu)惠，特價(jià)房等，周邊備選有中建景瑞，保利未央璞悅，產(chǎn)品為三代住宅，陽(yáng)臺(tái)可封閉。

買不買首先看住不住徐家灣，這是未央城市更新的重點(diǎn)，地鐵，公園，學(xué)校，商業(yè)都有，區(qū)域面貌翻新很快，但開發(fā)商拿地?zé)崆椋瑯敲鎯r(jià)，房?jī)r(jià)都很一般。

向南不遠(yuǎn)，鳳城五路大量二手房，普遍15000+門檻，剛需都在這里，而改善不一定還愿意住未央，要么去經(jīng)開，要么去浐灞，港務(wù)區(qū)。

其次，這個(gè)區(qū)域還在改造中，周邊空地，安置房小區(qū)，廠房家屬院挺多，有濃厚的老城區(qū)印記。

最后是位置，東側(cè)臨著北辰快速路，臨路樓棟的噪音還是要現(xiàn)場(chǎng)辨別的。

問(wèn)：軟新中海云水觀園132㎡，330萬(wàn)合適嗎，感覺沒(méi)到底價(jià)？

答：軟西的新房，四代住宅在售的，就中海一家，還是純小高，基本現(xiàn)房狀態(tài)，要想住小高，沒(méi)得選。

其次，均價(jià)25000+，在當(dāng)下市場(chǎng)不算便宜，中海也是追求溢價(jià)，賣這么久，堅(jiān)決不打折促銷，尋找有緣人，從中海的交房發(fā)揮，物業(yè)口碑上來(lái)說(shuō)，買了不用擔(dān)心，價(jià)格會(huì)高，但以后二手房競(jìng)爭(zhēng)力更好。

中海的低價(jià)多少我不知道，反正剩的也不多，賣到現(xiàn)房也無(wú)妨，但軟西的地價(jià)慢慢露出來(lái)，周邊已成交的鐵建西派國(guó)樾、蘇寧云著、云水天境、中海天谷時(shí)代等，已經(jīng)將區(qū)域均價(jià)拉到21000+門檻。

這種現(xiàn)狀下，買新房不是最佳選擇，而是堅(jiān)定等二手，畢竟保利天匯，云谷天匯這些也都快交房了。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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【裝修報(bào)告】

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作者：Kikyo

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