我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

成都新房得房率高達(dá) 120% 甚至更高，從我們購(gòu)房者角度出發(fā)，這是不是開發(fā)商的噱頭？真的能給我們帶來實(shí)惠嗎？ 購(gòu)房者面對(duì)這種情況，是該跟風(fēng)還是謹(jǐn)慎對(duì)待？背后的原因是什么？

房段子解答

現(xiàn)在成都新房已經(jīng)卷出來了得房率120%的逆天戶型（其實(shí)還有更高的個(gè)例），而且感覺已經(jīng)開始全面鋪開。

所以很多人就在等這種優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不過事出反常必有妖，真的值得刻意等待嗎？

高得房率是政策松綁和市場(chǎng)內(nèi)卷的結(jié)果，開發(fā)商和±的目的不是大發(fā)慈悲，而是保護(hù)一二級(jí)市場(chǎng)。

伴隨好產(chǎn)品而來的是高單價(jià)，實(shí)際上總價(jià)還略有抬高，最好的情況下也是基本持平。截至目前，我還沒看到同期在售的未迭代半迭代新房，比同板塊的迭代產(chǎn)品賣得更貴。

舉個(gè)例，A樓盤建面140平，得房率90%，套內(nèi)126平，建面單價(jià)3萬(wàn)，總價(jià)420萬(wàn)；B樓盤建面115平，得房率110%，套內(nèi)126平，建面單價(jià)3.65萬(wàn)，總價(jià)還是420萬(wàn)。

你選擇買哪個(gè)盤？

其實(shí)買哪個(gè)都無所謂，關(guān)鍵還是賣的時(shí)候見真章。

A樓盤中規(guī)中矩，放在二手房市場(chǎng)，已經(jīng)屢見不鮮。B樓盤其實(shí)有跡可循，十年前成都也出現(xiàn)過一些超大贈(zèng)送的樓盤，比如動(dòng)輒200%的四海逸家。

說實(shí)話，二手房市場(chǎng)上買家對(duì)單價(jià)是比較敏感的。自己要掂量這一平方的含金量，也要擔(dān)心未來二次賣出的認(rèn)可度問題。

比如有中介問：三圣鄉(xiāng)有個(gè)房齡10年的二手房，單價(jià)4萬(wàn)你有沒有興趣？

所以，在實(shí)際價(jià)格不變（指套內(nèi)單價(jià)）的情況下，一味拔高得房率這個(gè)單一指標(biāo)，是當(dāng)前成都樓市狂歡下的虛無。

得房率不會(huì)無休無止地內(nèi)卷下去，總會(huì)遇到一個(gè)瓶頸的數(shù)值，當(dāng)卷不下去的時(shí)候，又會(huì)以其他賣點(diǎn)來引導(dǎo)輿論。

當(dāng)然，以上對(duì)比特指同一板塊相同配套。如果板塊能級(jí)不一樣，那么套內(nèi)單價(jià)會(huì)即刻現(xiàn)原形。

事實(shí)上，這兩年業(yè)內(nèi)一直有聲音呼吁按照套內(nèi)面積來賣房。

雖然并不影響房?jī)r(jià)，但卻多了幾分透明，我個(gè)人是贊成試點(diǎn)的，中國(guó)房地產(chǎn)渾渾噩噩發(fā)展二三十年，其實(shí)就是打破信息差打破壟斷的過程。

話說回來，不論是A樓盤，還是B樓盤，凡事講究一個(gè)度字，適可而止，適合自己的就好。

粉絲提問

你好，我22年買了華建錦院的洋房，現(xiàn)在工作變動(dòng)不在成都，想著24年拿了房產(chǎn)證，5年后才可以出售，如果空置是一筆不小的損失，想問問你。1.新房出租，對(duì)后續(xù)出售有影響嗎？2.出租的話，是建議買些簡(jiǎn)單的家具出租還是直接出租？3.崔家店那塊預(yù)計(jì)一個(gè)月能租到好多錢？4.未來華建錦院好出手嗎？有些許增值空間嗎？我當(dāng)時(shí)是人才資格選的房子，是117戶型里面最貴的那幾套了，2棟靠中庭，樓層也不錯(cuò)。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

人才房的話，的確是需要限售5年的，目前你們因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)不再成都了，這套房意味著就是空置狀態(tài)，為了最大化減少損失，短期出租，長(zhǎng)期出售是合理的邏輯。

出租我們前面也分析過，槽點(diǎn)一是磨損，小的家具家電問題可以修復(fù)換新，二是租客沒騰退影響帶看，但5年后把握好時(shí)間節(jié)點(diǎn)即可，這個(gè)是小問題，整體來說，為了方便打理的話，我建議尋找靠譜的包租公司，你當(dāng)前算是清水基裝出租給他們，他們自行裝修后出租即可，這樣租金雖然不高，但好在穩(wěn)定而且省事。

至于租金的話，這個(gè)因?yàn)橹苓呥€很缺少同級(jí)別產(chǎn)品的出租數(shù)據(jù)，所以可參考的不多，按照市場(chǎng)預(yù)估來說，我估計(jì)是3000-4000元/月的租金。旁邊的藍(lán)光公園悅庭120戶型租金大概是3-3.8，成都公布的街道租金大概是30元/p/月，對(duì)應(yīng)你的面積大概是3500算是合理的，考慮到?jīng)]有軟裝，所以我覺得放低一點(diǎn)3k+可能是比較正常的。

也就是說，包租一年大概是0.3*11=3.3萬(wàn)的收益。當(dāng)初你們買成大概是270萬(wàn)吧？租金回報(bào)率是比較低，但也是好歹撈回來了一點(diǎn)。

最后一個(gè)問題，那就是未來好出手嗎？我覺得你們買入成本比較低，大概是2.3萬(wàn)的單價(jià)，當(dāng)前市場(chǎng)比較冷淡的行情，比如旁邊的越秀，再怎么也是接近3萬(wàn)甚至3萬(wàn)多的價(jià)格，考慮到產(chǎn)品差異，也沒那么大，所以你們還是有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的。因此成本低意味著好出手。

未來5年，周期拉長(zhǎng)，增值屬性能夠看得到了，我最為保守的估計(jì)，到時(shí)候這類二手產(chǎn)品，單價(jià)是可以拉伸到3萬(wàn)以上的狀態(tài)，也就是總價(jià)大概會(huì)在350萬(wàn)以上出售。

粉絲提問

段總，方便問個(gè)小問題嗎？晉陽(yáng)路**的中庭2樓，多少價(jià)格合適？我打算賣，鏈接發(fā)給你看看呢，現(xiàn)在租出去的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來說，看得出來你還是比較誠(chéng)心想賣的，但是從樓盤的基本面來說，淪為了老破行列，未來預(yù)期不大樂觀，長(zhǎng)期來說可能朝著萬(wàn)元的關(guān)口前進(jìn)，所以當(dāng)前還能以一萬(wàn)多的單價(jià)出售的話，我覺得要把握好機(jī)會(huì)。

外部來說不多解釋，你應(yīng)該是比誰(shuí)都清楚，周邊五大花園這類的，界面比較固化，已經(jīng)失去了樓市熱度，在傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)上來說，已經(jīng)沒有話語(yǔ)權(quán)了，很多人看房，會(huì)不自然 的忽略這個(gè)地方，所以未來還是堪憂的。

另外從內(nèi)部的角度來說，雖然是電梯房，但也是10多年的房齡，整個(gè)小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)都跟不上了，所以長(zhǎng)期來說，我覺得會(huì)朝著那種老破小的行情轉(zhuǎn)變。

回來說這套房的話，87平是經(jīng)典的套二戶型，但是你改為了群租房出租？裝修水準(zhǔn)也比較差，后面別人買來，要么是轉(zhuǎn)租，要么就是全部拆了重裝，這部分裝修也是比較大的成本。

還有就是它屬于二樓，客廳朝北，外面有樹木的采光遮擋，又有人行道的隱私問題，所以在定價(jià)方面，會(huì)略低于行情價(jià)。

不過還是有優(yōu)點(diǎn)的，一是小區(qū)中庭，相對(duì)來說安靜不吵，二是套內(nèi)得房率還可以，差不多有85%，門廳可以當(dāng)做生活陽(yáng)臺(tái)，加上客廳陽(yáng)臺(tái)，功能性是不錯(cuò)的。

最后說下價(jià)格，目前該戶型，掛牌最低的就是你這套，113萬(wàn)，單價(jià)1.29萬(wàn)，高的大概是140萬(wàn)（單價(jià)1.55萬(wàn)），一般最值得參考的就是最低的幾套，有一套報(bào)價(jià)119萬(wàn)的，樓層朝向裝修比較好，其實(shí)是你的直接競(jìng)品。

假設(shè)它能119萬(wàn)賣出去的話，你的113萬(wàn)（95折）還算勉強(qiáng)可以支撐，如果它要降價(jià)，那么你的成交價(jià)也要隨著降價(jià)（至少都要打95折）。所以要多觀察它的變化，掛牌和成交都要按照95折以上的原則來?yè)屜瘸鍪帧?/p>

最后從成交行情來看，該小區(qū)近期成交的不多，今年只有幾套，同戶型還沒有，成交的單價(jià)比較穩(wěn)定的在1.3萬(wàn)+的樣子，但考慮到年中的行情還在下滑，你的房源確實(shí)存在瑕疵，因此單價(jià)我覺得還是要有95折以上的優(yōu)惠，建議1.25-1.28萬(wàn)的狀態(tài)。

也就是說，當(dāng)前掛牌113萬(wàn)沒有問題，從成交和你鄰居的119萬(wàn)那套來說，我覺得還可以，沒必要大降價(jià)，以靜制動(dòng)，等待緣分即可。

從成交來說，當(dāng)前的行情價(jià)格我估計(jì)是108-111萬(wàn)左右算是你不虧，買家也不賺的狀態(tài)。

當(dāng)然，要是你為了賣而賣，買家也想大砍價(jià)，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨的話，可能會(huì)定在100-108萬(wàn)之間成交，是無奈也是正常。