關注公眾號，西風的羅盤，方能閱讀正文《東升西降，風向轉彎，如何熬到最后，成為通吃的那個？》

去年我說三核（核心城市，核心地段，高品質改善）的二手房，如果跌出穿倉毛刺價，是可以撿的。

當時有一些讀者關于三核的價格范圍，產生過疑問。

如果我這么看好三核，豈不是總價越高越好？

但我昔日給出的建議并非如此，而是反復提醒讀者，買房人里面的中高產和資產之間的訴求是不同的。

有些讀者去年就覺得有些別扭，你一方面又說這個好，一方面又說這個不是線性關系，不是越貴越好，這不是和你自己的向上置換的原理相違背么？

那么我想，到了今年，你們應該通過市場的供需關系，明白了我昔日的用心。

我們的整體收入呈現圖釘狀，就是說，很多人都在那個大圓盤上，上面有根針，它直插云霄。

這個描述很容易讓人誤以為收入結構里面的那個針本身是像金箍棒一樣，上下一般粗。

實際上不是的。

那根針是什么？你走近了看，它依然是個圖釘。

就是說你把98%的人拿走，把圖釘的圓盤拿走，你看剩下的那根針，它的微觀形態，依然是個圖釘。

你再拿走2%里面的98%，你會發現，最后留下的萬分之四的收入形態，依然是個圖釘。

就像俄羅斯套娃，圖釘套圖釘，無窮圖釘。

知道這個收入結構是很重要的，它直接影響了你觀察房產市場上的客戶。

你比如核心城市，其實全國一共也沒多少。

這么少的核心城市里面依然分高能級，低能級。

低能級的核心城市的三核房產如果1000起步，那么高能級的核心城市的三核房產也許就是1500起步了。

所以不同能級的核心城市核心地段的塔尖，也是不一樣的。

打個比方，比如，你去年，在跌破穿倉毛刺之后，在低能級的核心城市撿了一套1000的三核房產。

你的目標價是多少？是1500賣掉。

那如果你在低能級的核心城市撿了一套2000的呢？

你很可能就指望3000賣掉了。

低能級核心城市二手房市場上3000有客戶么？很少的。為什么？

因為你會發現，你所在城市今年推出的那些個核心地段，屢屢爆的地王，什么低密，高配，目標是針對誰的？

恰恰是這批3000+的客戶。

那你覺得你那套2000撿來的老豪宅，有人要么？

別說3000，哪怕2500，有人要么？

那個塔尖尖上的人，他要的，就只有塔尖尖上的東西。

我打個比方這就像子爵與騎士，子爵想要的是屠洪剛歌詞里唱的，他站在萬人中央，享受萬丈榮光。

你說人家在這個低能級的核心城市，都愿意掏2500了，他為什么不愿意再多掏幾百個呢？

他一定愿意的，他要的是第一梯隊，不是第二梯隊，所以他就會去買地王下的新房了。

你那個老豪宅，剛好就是那個第二梯隊，不尷不尬。

為什么？因為即便挑二手房，他也不會選你，還有更高能級的核心城市存在。

在更高能級的核心城市里面，1500才起步，而新房這批地王開的盤，可能都在5000以上了。

那我們想想看，這個2500+的買家，他要么多掏幾百，成為低能級核心城市里的頭部。

要么會怎樣？要么干脆去更高能級的城市，去做人家5000身邊的跟班。

反正都是掏2500+，是在低能級的核心城市里面做老二呢，還是去高能級的核心城市里面做跟班呢？

當然是后者。

換做你，你會不會這么選擇？

你也會。

你要么會選擇在一個低能級的核心城市里面當子爵，當那個萬人中央。

這樣你會吸引到整個城市的流量，將來你轉手賣房都更容易。

因為沒有人會關注腰部，目光都被頭部吸引走了，小生態里的頭部，也是頭部。

如果你做不到，你就會怎么樣？就會奔赴高能級的核心城市，去給侯爵當侍從。

這個道理很簡單的，能當子爵當子爵，當不了子爵，哪怕去給侯爵當侍從，也強似給子爵當副手，當扶不了正的萬年老二。

也就是說向上置換里面的上，是指臺階，并非價格。

子爵的副手哪怕比侯爵的侍從價格貴，但從能量等級的角度，并不值得。

你想通了別人的小算盤，你就知道為啥去年，我就不建議你們越豪越好。

我知道有些讀者挺有實力的，去年就有些讀者留言問我，3000個，5000個的，但實話實說，我覺得你們選擇的價格和城市，不匹配。

你那個價格高于你的城市能級，過載了，那你這個投資，就有問題。

我對于三核以上房產的觀點很簡單，要么你就搶頭部，要么，你就做伴讀。

頭部的重點是頭，你一定要買第一梯隊，吸引全市目光。

伴讀的重點就不在你身上了，在于你跟隨的板塊的老大身上，他的地位會抬舉你的地位，跟著侯爵就好過跟著伯爵就好過跟著子爵。

你數一數，你數一數你所在核心城市里的核心板塊還有多少塊地，如果一共沒幾塊了，這一兩年就會拍光的話。

那么最近這兩年出的地王，就是未來很多年里，這個核心城市里最貴的那部分房子。

你覺得這個錢，會不會讓你這個二手房東掙走？

不會的。

我那天講宏觀經濟基本面，我在單獨講房地產之前，專門花一個章節去分析各地的官吏，去分析城市的運營。

就是想讓你明白，作為投資人，你一定要弄懂，哪部分錢，是自己有可能掙的。

你不要看到差價就激動，有些差價如鏡花水月，看到不一定摸得到，那不一定是你配掙的。

每個核心城市，都是把最后僅剩的地王留到最后一批，賣給最有錢的那波人，好掙最后一把大的。

這種錢，你搶不過運營方的。

但是，我們把思路調轉過來，正因為城市運營方這么做，反而會導致什么？

導致未來的幾年里，你會發現，核心城市核心地段的入門級的三核房子，在新房市場上，是不怎么供應的。

那么低能級的核心城市，他夠不著3000以上的新房，他只能夠得上1000多的，他是不是只能選二手？

高能級的核心城市，他夠不著5000以上的新房，他只能夠得上1500多的，他是不是只能選二手？

現在明白你去撿穿倉毛刺價之后，你的賣家，你的客戶是誰了？

就是這波夠不上地王的改善者。

你現在回顧，從我給你們建議以來，我是不是步步為營？

投資這件事和下棋一樣，你走一步要看好幾步的。

站在運營城市的角度，核心城市核心地段最后沒幾塊地了，那這些地就只能做最高端的產品。

入門級的，想要立足于大城市的購房者，他們不會去想的，因為本來就夠不著。

但是那些改善型的買家，是不是就沒著落了？

他會不會退去非核心地段和那些入門級，剛來定居的人住一起，買那部分新房？

不會的。

這是第一重算計。

接下來你還要算計這些接盤者，他們的收入結構，他們的心態。

他能做子爵他就不會去做副官，他就不是你的客戶，他能做副官，他也不會做子爵身邊的副官，他肯定會去侯爵身邊做侍從的。

所以你會發現，三核產品里面，入門級的銷路更好。

因為市場空缺了，運營方僅剩的地要賺盡量大的，不會提供相關產品，而人性決定了，他要么想當局部生態里的明星，要么想去更高生態當個隨從。

這是第二重算計。

買賣是一體的，賣的難不難很多時候是買的時候就已經決定了的。

而這個游戲，像我們聊宏觀經濟時說的那樣，它是多方博弈的，買家，賣家，新房，二手房，城市運營方。

你不把這些都盤算清楚，你是很難讓自己站在一個非常有利的位置的。
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