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打造的『天府小妹微普法』欄目

第250期

案情簡介

李某與楊某曾系夫妻關系，二人于2003年登記結婚，于2024年7月經法院判決準予離婚。陳某系楊某的親戚。案涉房屋系楊某與李某婚后購買，登記在楊某名下。2023年3月，李某與楊某感情不和分居鬧離婚，在二人婚姻關系存續(xù)期間，楊某將案涉房屋過戶至陳某名下。李某至今一直居住在案涉房屋。陳某持不動產權證書以房屋所有權人名義起訴至法院，要求李某搬離并返還案涉房屋，排除妨礙。

法院審理

陳某是否有權請求返還房屋關鍵在于其是否為案涉房屋實際所有權人。

陳某主張在楊某處買受案涉房屋，其僅提交不動產權屬證書，本案需審查陳某與楊某之間買賣關系存在與否。陳某主張50萬元價格購買案涉房屋，其明確表示無法提供買賣合同，陳述50萬元房款支付17萬元現金，其余房款由債務抵頂。在法院詢問17萬元現金支付地點、款項來源，抵頂房款債務由來，陳某均無法作出合理解釋。

陳某無法提交購房合同、款項支付無法作出合理解釋，與正常房屋買賣交易不符。加之陳某與楊某之間存在親屬關系，楊某向陳某過戶房屋時處于楊某與李某分居鬧離婚期間，法院認定陳某與楊某之間房屋交易不真實。因二人之間不存在真實房屋交易，房屋過戶登記不能產生物權變動效力，陳某無法取得案涉房屋所有權。因陳某非案涉房屋實際所有權人，其無權要求李某騰退并返還案涉房屋。在本案承辦法官將案件事實和相關法律規(guī)定向陳某進行釋明后，陳某自愿撤回起訴。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第二百三十五條規(guī)定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。返還原物糾紛的主體需為物權人。不動產權屬證書只是不動產登記機關頒布的權利證明文件，其衍生于不動產登記簿，具有初步證明效力，但其只具有不動產權利的推定效力，并不能直接決定實體上所有權存在與否。即便辦理房屋過戶登記手續(xù)，登記人并不當然享有所有權。對于不動產真實權屬，需要審查不動產登記原因。涉及交易關系取得不動產權，需要審查出賣人是否為有權處分，是否存在合法有效的買賣合同，房產是否辦理過戶登記，滿足上述條件，買受人可取得房產所有權。上述三個條件中，出賣人為無權處分情形下，若買受人屬于善意取得，仍可獲得房屋所有權。若雙方之間無合法有效買賣關系、未辦理過戶登記，二者條件缺少任何一個，則買受人無權取得所有權。如本案中，楊某與陳某無真實交易關系，僅辦理過戶登記，陳某無法獲得案涉房屋所有權。陳某非所有權人，無權要求李某返還房屋。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第二百三十五條無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

來源：山東高法、聊城中院、四川幸福女性