3月16號，中辦、國辦印發了《提振住房消費專項行動方案》，方案提出提振消費要放寬準入，減少限制，其中一項住房消費被列入“大宗消費升級”范疇，這是一個重要的信號，背后的深意我們從四個方面來解讀：

第一，住房重歸“消費”的范疇，意味著未來住房也要進一步放寬準入，減少限制，樓市調控打開了更大的操作空間，值得關注的就是北上深政策導向。

第二，從方案提振的內容來看，一是加大城中村和危房的改造，也就是通過動拆遷來增加購房的消費需求。二是明確提出要通過專項債收儲存量住房，房企獲救繼續拿地投資，收來的房子用作保障住房，這也是住房消費的范疇。三是關于住房公積金的政策里面提出明確兩點，要降低公積金的利率和擴大公積金的使用范圍，未來公積金既可以用來買房也可以租房，這都是提振住房消費的重要內容。

第三，從統計口徑來看，不管買房和租房都是住房消費的范疇。現在部分城市的房地產GDP核算口徑已經在做調整，由原來的成本核算法轉為市場化租金評估法，這也是國際上通用的一類方法，這兩種核算方法最大的區別就是對自有住房價值的評估。老百姓原來住在自己的房子里面，是根據住房的成本折算，未來會依據房子的市場租金核算，也就是假設房子市場化出租可以產生多少價值，用這個價值來作為GDP核算的口徑。市場化租金評估的數值會遠遠高于成本法評估水平，體現了租房消費對于經濟增長的貢獻性會進一步提升，調整之后房地產對經濟的貢獻度會進一步上升，房地產的重要性會進一步提高。

第四，從國家統計局發布的最新數據來看，消費類住房已經開始率先止跌回穩，并且主要集中在核心城市。1、 2月國家發布的數據，住宅和商辦類物業完全是兩種情況。住宅的銷售面積增速由去年同期-24.8%，大幅收窄至-3.4%，收窄21.4個百分點。但是商辦類物業，辦公樓銷售面積由去年同期的14.9%的增長下降到-29.5%，商業用房銷售面積由去年同期的17.3%的增長下降到-15.8%。可以看出，居住消費類跟投資類的商辦物業止跌回穩水平截然相反。2、從70城城市房價變動來看，新房市場，一線城市環比增長了0.1，二線城市持平，三線城市下降0.3%，一線城市率先體現了止跌回穩的跡象。二手房市場，一線城市包括部分二線城市，盡管價格上承受一定的壓力，但是部分區位和地段比較好的二手房租金收益比超過了10年期國債收益率水平，具備了資產配置的潛力。從房價變動趨勢來看，一線城市已經率先出現了止跌回穩的跡象，未來一線城市止跌回穩的潛力會進一步加大。

來源：國家統計局

此外，住房重歸 “消費”范疇，結合兩會重點提及的好房子，國家這次也明確提出來，好房子不僅體現在新房領域，包括未來二手房領域也要去打造好房子，主要是通過改造二手房的公共配套，比如加裝電梯，增加二手房小區的公共車位，外立面的改造，下水道管線的整體改造，提升二手房的品質跟功能配套。國家已明確提出來2000年以前的房子都要納入城市更新的范疇，隨著這些政策的實施以及未來功能配套的加持，在核心地段二手房具備升值保值的潛力，這些房子可以值得入手。

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