大家好，我是蘇北哥！今天是3月19日，農歷二月二十，已是周三，也算是個周中的“小周末”。

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二手房爆發，最新成交數據又創新高！盤點南京賣得最好的10個小區

這兩天關于“買新房？還是買二手房？”的話題，在北哥晚間十點的抖音直播間（蘇北哥南京說房）里也炸開了鍋，不少新粉加入進來，咨詢北哥的看法。

大家各抒己見，隔著屏幕，討論的氣氛正歡！有個粉絲表示，家里打算今年買房，正在考慮這個問題，同事、朋友都勸我們買二手房，說便宜，而且生活配套全面，但是家里正在上大學的孩子卻一直堅持買新房，特別是看中了江北的第四代住宅，說小區漂亮，景觀綠化誘人，而且還有會所，戶型還送大露臺，正是年輕人喜歡的生活場景……

還有的粉絲表示，北哥昨天文章里提到的“3種新房，不能買”這個話題相當好，之前看房時根本沒想到挑選新房還有這么多門道，看房過程中確實被置業顧問游說“可以0首付”，當時還感覺特別心動，哪知“0首付”的背后還藏著這么多貓膩！

然而，一些“老粉”的觀點比起“新粉”來，顯然顯得更成熟、更精辟，有個老粉就“買新房，還是買二手房”話題的討論時，總結到“主要如今樓市下行，買房人才會考慮買新房還是買二手房的問題，如果市場反彈回暖，其實買哪種房子都是一樣的”，對于這個觀點北哥也十分贊同。

還有一個老粉的觀點就更絕了，他談到“買二手房不能跟風盲目，得看具體小區甚至具體房源情況，流通性如何？有些小區房價就算再便宜也不能買，不能當接盤俠。”

今天文章，我們就應這位粉絲的要求，來盤點下近期南京流通性最好（賣得最好）和哪些流通性最差（0成交）的二手房小區。

在說具體小區之前，我們先來看下近一周的南京二手房行情，毫不夸張的說，南京二手房成交量又爆棚了。

3月10-16日，南京全市二手房成交量高達2318套，環比大漲17.2%，這是2025年以來，南京二手房時隔一個月，周成交量再次突破2000套，創今年周度新高，我愛我家預計3月全月南京二手房成交量將突破9000套

同時在二手房的新增掛牌量和掛牌價格波動方面，上周南京二手房新增掛牌1870套，環比減少7.1%；新增掛牌房源均價28585元/㎡，環比則上漲3.1%。

值得注意的是，上周南京二手房掛牌價格是經歷連漲4周后，首次回調，同時伴隨新增掛牌量“大減”，這會不會是南京二手房價格觸底反彈的信號呢？

下面來看，今年至今南京賣得最好的10個二手房小區。

第一名，位于城東月牙湖板塊的紫楊佳園。

根據權威平臺顯示近90天以來，紫楊佳園成交房源多達49套，是南京二手房當之無愧最高成交量小區。

雖然成交量如此之巨大，但是紫楊佳園的房源成交價格卻在一路下行，2月底最新成交單價僅有14318元/㎡，比該小區成交均價還低近1000元/㎡

為何紫楊佳園如此受歡迎？無他，還在于高性價比，首先該小區雖然是安置房，但是房齡還算新，不是主城老破小，小區興建于2010年，成色可能不比某些剛需商品樓盤“差”

紫楊佳園實景

其次當然是價格便宜！紫揚佳園所處的老城東，可算是南京名副其實的富人區。小區東側1.5公里處就是去年賣得如火如荼的城東第一豪宅“金基瞻月府”，街對面就是洋房項目玖樾印象。瞻月府當年售價達到6萬+/㎡，玖樾印象如今還要賣到4.72萬/㎡。

你們豪宅打價格戰，反而讓剛需安置房撿了便宜，高性價比凸顯。然而紫楊佳園最吸引人還在于它是南師附中行知分校學區房，該校學區覆蓋70個小區，其中就屬紫楊佳園價格最便宜，小區也夠新，剛需客當然想都不用想。

第二名：鼓樓濱江恒盛金陵灣

平臺顯示，恒盛金陵灣近90天成交量達到35套，成交量位居整個鼓樓區第一，全市第二。

這個小區賣得好，就不用多說了，學區優勢放在那兒，樹人雙本部學區房，買了等于9年義務教育得到保障。且小區距離樹人只一街之隔，上學非常方便。

與此同時相比其他的樹人雙學區房，如新河一村、二村等，恒盛金陵灣是該板塊唯一品質次新房，但是房價卻比旁邊的老破小還便宜，買房人還有什么可考慮的？

第三名：鼓樓濱江世茂外灘新城

近90天，世茂外灘新城成交量達到33套，位居全市第三。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，這話放在世茂外灘新城身上，就是那么的合適，曾經高峰賣到6萬+/㎡，現在2.5-2.6萬/㎡，難怪買房人趨之若鶩。

關鍵小區層色也不錯，2015年建成的超高層一線江景房，也是力學小學、樹人學校雙學區房。沒啥好考慮的，就是干

第四名：仙林湖的金地湖城藝境

近90天，金地湖城藝境成交量達31套，棲霞區第一，全市第四。

一個遠在城東仙林湖的小區居然能登頂南京成交量排行，原因無他就是性價比高。金地湖城藝境可算是仙林湖板塊二手房的性價比之王。當旁邊的高科榮境二手房成交單價3萬+/㎡的時候，金地湖城藝境房價已經降到了1字頭。

同樣的仙林湖美景，同樣的金中仙林學區房，你選誰？

當然了，因為不斷攀升的成交量，金地湖城藝境的房價已經出現了回升，3月最新房源成交單價已經漲回了2萬/㎡以上。順便說一下，仙林金中目前已經入列2025南京A類公辦學校。

第五名：橋北的明發濱江新城二期

平臺顯示橋北明發濱江新城二期，近90天成交量達到31套，前90天成交量略少于湖城藝境，故排在全市第五。

瑯琊路小學明發濱江小學+明發濱江一中雙學區，讓明發濱江新城的高性價比備受青睞。

雖然成交量激增，但明發濱江新城二期的成交價格卻還在下降，3月最新成交單價僅1.35萬/㎡，比2月份房價又下降1500元/㎡左右。

第六名：秦淮夫子廟的王府園小區

近90天，王府園小區成交量為29套，說實話這個小區的房源成交量下來了，要知道前90天，該小區成交量58套，去年年底一直是全市“一二名的位置”。

成交量下滑的原因也很簡單，就是因為房價有所上漲，性價比有所下降。該小區3月份成交單價已經全面漲回4萬+/㎡，3字頭房源已經銷聲匿跡。

王府園小區是鐘英中學的學區房，故成交量有一定的保證，但是類似王府園小區這樣的主城老破小（帶學區）的還有很多，一旦價格回漲，買房人就會選擇其他房源。

王府園小區實景

第七名：鼓樓濱江的新河二村

新河二村近90天成交量為28套，排名入列前十的原因自然也是因為學區，該小區與恒盛金陵灣一樣也是雙樹人學區房，且該小區有40㎡以下的極小戶型學區房供應，200多萬就能入手。

第八名：江核青奧的保利西江月

保利西江月，近90天成交房源數量28套，相比前90天成交量還在上漲，該小區成交激增，不用多說，就是因為它是江核的二手房“底價”。

2月份保利西江月最低成交單價已經達到1.63萬/㎡，刷新今年以來該小區最低價。

第九名：江寧上秦淮翠屏誠園

近90天翠屏誠園成交量達到26套，相比前90天成交量還在大幅增長。原因無他，這座曾經的上秦淮第一改善小區，如今已經成了南京樓市有名的“跌王”。

具備改善氣質的翠屏誠園

從2021年4.1萬+/㎡一路跌下來，翠屏誠園還在不斷刷新著“底價”，3月最新一套85㎡低樓層房源，成交單價僅17646元/㎡，為今年以來該小區最低成交價格。

第十名：江北高新新城花漾紫郡

近90天新城花漾紫郡成交量為26套，相比前90天成交量出現了大跌。該小區最新房源成交單價在1.7-2.1萬/㎡。相比2月份同小區房價，有小幅上漲。

同時該小區是浦口外國語學校高新分校雙學區房。

02.

冰火兩重天，盤點那些近期“0成交”小區！

二手房就是這樣，有人歡喜有人愁，有人低價買入高價賣出，有人買到手里卻成了“接盤俠”！

二手房市場的變數更大，千萬不能隨便買，下面統計一下近期（今年至今），0成交的二手房小區（統計并不完整，且作參考）。

2月份成交均價全市第一的鼓樓區，也是0成交二手房小區最多的一個區，據說沒賣出房源的小區超270個，其中頂級學區房小區，沒賣出房源的不在少數。

拉小+29中學區房金鼎灣今朝天下，最新成交房源還停留在2024年1月8日。

力學+29中的仙霞公寓；瑯小+29中的天目華庭；拉小+29中紫府銘居；瑯小+29中的蘇寧華瑰園；拉小+29中拉薩路小區等頂級學區房小區，今年以來均沒有房源成交。

與此同時，去年新房賣爆的鼓樓小桃園板塊，近期二手房賣得也不太好，板塊兩大豪宅，當代萬國府、中海桃源里今年都沒有房源成交。最新成交案例還停留在去年8-10月份

建鄴的0成交小區數量不是很多，滿打滿算大概不到100個，很明顯一些掛牌價格高企的高端豪宅，成交情況不太理想。

如河西南魚嘴今年1月份一口氣掛出9套房源的中北金基朗樾府，最高掛牌價格高達6.4萬+/㎡，但至今為止尚未有房源實現成交。

還有河西南的河西金茂府，河西中的華新城郡庭；萬達廣場的東原印長江等豪宅今年以來都沒有房源成交。

而反觀成交均價在3-4萬/㎡的河西南“星八客”，房源成交卻是不斷。

與此同時，江心洲上豪宅、別墅成交情況不是太好，如中南璞境、仁恒江灣世紀、保利二十四院、升龍桃花原著等一大批小區，今年以來沒有成交。

秦淮的今年0成交小區數量也比較多，保守估計在260家以上。

首當其沖的就是豪宅小區，比如大光路的金基尚書里小區，去年成交單價還高達7萬+/㎡。如今該小區掛牌房源單價還高達7-8萬/㎡。

建鄴路的金鼎灣狀元府、牛市的泰禾南京院子、老門東的雅居樂長樂渡、應天大街的越城天地，秦淮四大豪宅，今年以來均沒有房源成交。

另外大校場次新房源開始紛紛掛牌，如四葉草項目翡麗鉑灣、云萃府；之前大明路沿線的明閱府、金基璞悅和園、錦云臺；以及機場跑道盤文淵府都有房源掛出。秦淮高端次新房供應格局即將發生改變

玄武區是今年以來，0成交二手房小區數量“四大主城區”之中最少的大概數量不足100個。

雨花臺區0成交二手房主要集中在城南老城片區，如能仁里、雨花新村、鐵心橋等板塊，次新標桿小區，如中海城南公館、龍湖天鉅、仁恒城市星光等小區成交還是比較火爆。

棲霞區今年至今大概也有100家小區二手房0成交，首當其沖的就是仙林和仙林湖的豪宅和別墅，過高的掛牌價格，讓市場一時無法接受，如朗詩保利禮墅、綠城東方玉園、依云溪谷、棲園、大魚VILLA等全在0成交小區之列。

與此同時棲霞山板塊的不少樓盤已經有二手房掛牌，但成交量并不好，如山語境府、山語熙府、山河九著等。

江寧的0成交小區基本集中在兩種小區，一種就是高端別墅房源，主要集中在將軍大道、百家湖兩個板塊，如運盛美之國、瑪斯蘭德、百家湖花園別墅、復地朗香、證大九間堂等等。如百家湖的大平層項目百家臻園目前已經有6套房源掛出，掛牌價格在4.2萬/㎡以上。

另一種就是江寧邊緣、遠郊板塊的小區，如正方新城的上宸云際、江寧大學城的鳳溪苑、谷里的德信星宸等等。

主流剛需板塊，如百家湖、九龍湖、東山鎮，二手房成交還是比較火爆，房源流通性很不錯。

預計今年至今，整個江北也有超過130家小區房源0成交。從上面表格中不難發現，由于去年限售松動之后，江核、城南中心一大批次新房小區加快了房源史上市節奏，一批樓盤新房還在賣，二手房也已經掛牌了。

如江核青奧的保利閱云臺、頤和鉑岸江璟、江核健康城的晴樾府、雨山路龍湖天曜城等。

江核隧道口的保利江匯、江核南工大的天宸云筑也都是剛剛交房項目，已經有房源拿出售賣。

論房源流通性，五橋和橋林的二手房流通性稍弱。五橋世茂璀璨江山、中交錦度、錦繡樾江府、西江瑞府近90天來沒有房源成交；橋林時代藝境、龍湖三千庭亦是0成交。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。