作者：余飛

01

上海房價轉跌，北京房價止漲

從官方披露的最新數據來看，似乎有一個明顯信號：

去年四季度以來的好勢頭，中氣不足，出現了明顯頹勢。

佐證數據有二：

第一，反映市場真實變化的二手房價格，2月份全國各城市房價跌幅面再一次擴大，65個城市二手房環比下跌，2個持平，只有三個上漲（深圳、海口、成都）。

第二，自去年10月份二手房連漲、尤其是還時不時領漲全國的上海，2月份轉跌了。同樣自去年10月份二手房連漲的北京，也出現了止漲。

目前四大一線城市，只有深圳房價還在上漲。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從數據層面來看，上海、北京2月份的二手房成交量并不差，甚至是非常好。

中原地產數據顯示：

2025年2月上海二手住宅成交1.54萬套，同比增長124%，環比微降4.3%。

北京全市二手房累計網簽達到了11876套，這一成交量相比1月份的12480套環比下調了4.8%，但相比2024年2月的6332套大漲了87.6%。

也就是說，兩座城市相比于去年同期的春節月，均實現大幅上漲。尤其是上海，成交量仍在榮枯線以上。

在這種背景下，為何一個轉跌一個止漲？

除了與文首我所說到的，整體出現了中氣不足，支撐難以為繼的局面外，與具體成交結構也有很大關系。

02

轉跌背后

量漲價跌背后，上海方面的成交主力是老破小，優質高價房源偏少。

根據???網上房地產數據顯示，2月全市二手房套均成交面積僅為80.6平/套，遠遠低于其他月份，甚至比近14個月的平均值還低。

鏈家公布的數據，與此雷同。

上海鏈家研究院披露：

2月份90平以下的成交占比增加較為明顯，占比66.3%，較1月份增加了3.6個百分點。

特別是50平以下的占比，增加了2.6個百分點。今年前2月，50平以下和140平以上的成交占比增加，分別占比16.4%和7.6%，較去年同期各增加了1.3個百分點。

從總價段來看，2月份200萬以下的成交占比增加，占比39.4%，較1月份增加了5個百分點。今年前2月，200萬以下的成交占比36.8%，增加了1.9個百分點。550-700萬的占比5.6%，增加了0.4個百分點。而900萬以上的占比6.2%，增加了0.8個百分點。

也就是說，2月份上海成交的二手房當中，400萬以下的二手房占比接近70%。

這意味著，2月二手房價的下跌，主要是由于單價更低的老破小房源成交比重大幅增加導致的。

由此也揭露了一個真相，上海的市場已經極度分化，核心區的二手房比較堅挺，但外圍區的房子，仍在持續下跌中。

諸葛找房披露的最新一周的數據顯示，上海目前掛牌的二手房房源中，其中調價房源有近60%在降價。

這些降價的房源基本都分布在外圍區。

于是就會出現，一旦外圍區的老破小成交占比增加，上海的二手房就會呈現下跌局面，如果核心區成交占比上升，就會出現企穩乃至上漲局面。

北京亦是如此。

當然，一個月轉跌并不能說明上海樓市就此扛不住。

事實上，上海是過去三年中國樓市全面、深度調整當中應該是唯一一座特別耐扛的城市。

去年四季度之前廣州、深圳都在猛跌，北京跌幅也較大的時候，上海整體均價，好像就象征性地跌了一下。

看上海統計局披露的數據。

上海商品房銷售面積于2021年見頂，當年商品房銷售面積1880.45萬平方米，2022年降至1852.88萬平方米，2023年1808.03萬平方米，下降2.4%。

來源：上海2023年統計年鑒

其中住宅見頂于2022年。2022年上海住宅銷售面積1561.51萬平方米，銷售額6937.77億元。

2023年，上海商品房銷售額7259.99億元，下降2.8%。其中，住宅銷售額6685.19億元，下降3.6%。

2024上半年，上海統計局披露， 商品房銷售面積783.23萬平方米，增長0.8%。其中，住宅銷售面積648.49萬平方米，增長0.7%。

去年全年數據上海統計局已經公布。

2024年上海商品房銷售面積1656.86萬平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73萬平方米，下跌了6.9%。

來源：上海市統計局

從新房表現上看，盡管上海去年出現了很多豪宅被瘋搶的局面，但依舊沒有拉動整體數據轉正。

去年上半年，位于上海黃浦區核心地段的中海·順昌玖里，一天賣出了512套房源中的505套，總銷售額達196.53億元，這個銷售數字被創造了全國商品房有史以來單次開盤最高銷售額紀錄。

去年9月份，“全上海的有錢人都在等”的翠湖天地六期，套均總價接近1.1億元，108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元，刷新中國億級豪宅日光紀錄。

從 更能反映市場變化的二手 房市場來看，則下行情況相當明顯。

上海統計局披露，二手房成交量從2016年高點的34.77萬套跌至2022年的17.71萬套，下降了49%。二手房成交面積從2016年高點的3219.8萬平方米降至2022年的1426.93萬平方米，下降了55.7%。

2023年，上海的存量房買賣登記面積1708.03萬平方米，比上年增長5.8%。但仍舊只有高點時期的一半水平。

來源：上海2023年統計年鑒

其中二手住宅成交面積從2015年高點的2351.3萬平方米降至2022年的1271.82萬平方米，下降了45.9%。

去年，上海的二手房扭轉了跌勢。

去年四季度一線城市集體救市，上海二手房成交量猛抬頭，拉動了全年成交總量。

最終，上海全年二手房成交量24萬套，比2023年多出4萬套，實現了兩連漲。

制圖：城市財經；數據：上海網上房地產

雖然這個數據相比于高峰時期，仍差了不少，但二手房回暖的跡象明顯。

從二手房月度成交量來看，去年四季度上海的二手房開始狂飆，數據直接從9月份的1.59萬套拉升到10月份的2.44萬套，12月份以約3萬套的成交量刷新了2021年3月后，最高單月紀錄。

3月份前半個月，上海二手房網簽總成交數13885套，為近四年來的峰值。市場預測，3月份上海的二手房成交量可能會登上3萬套。

由此看來，3月份上海的二手房價格，可能會再次轉漲。

而無論是2月份的轉跌，還是3月份的有可能轉漲，都無法預測上海房價是繼續下跌還是就此企穩上漲。

因為決定上海房價的核心因素，不是其他，而是宏觀環境、預期和信心。

03

上海樓市的不確定性

在之前分析上海樓市的文章中，我強調過，上海樓市能否企穩，決定因素不在上海，而在全國。

我反復強調、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產行情的因素，信心和預期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預期。

而信心與預期的決定因素，則是全國的宏觀大環境，也就是經濟恢復和就業恢復情況。

中國老百姓的就業、收入和經濟預期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關鍵。

這也是我不斷強調的， 收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意愿入場。

就目前的形勢來看，地方債、房地產這兩大煩惱仍沒有徹底解決。

國家統計局公布的去年12月份房地產相關數據顯示：

2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌勢仍未收住。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

制圖：城市財經；數據：國家統計局

央行公布的去年全年住戶部門中長期貸款增量，增加了2.25萬億，這一增量規模較去年減少了3000億元，繼續創下新低。

制圖：城市財經；數據：央行

所以說，就目前的形勢來說，一線城市仍沒有擺脫調整周期，盡管從國家統計局披露的每月房價數據來看，上海似乎在震蕩企穩中。

但持續性仍是個考驗。

2月份全國大中城市二手房價格跌幅面擴大，至少說明，調整仍是當下的主流。

前兩天對對深圳樓市做出了一個判斷，其實也同樣適用于京滬，主要是兩條：

第一，早晚會漲，是由京滬深的經濟發展勢頭、產業勢頭、人口競爭力的基本面決定的。

當然，在房地產黃金時代終結的背景下，即便到那時候，也會有明顯分化。

核心地段與遠郊區地段是兩碼事。

第二，節點難說。

主要是對宏觀經濟和宏觀就業的回暖勢頭不好判斷。

如果后續大環境改善，一線城市，樓市筑底反彈，毫無懸念。

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