北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我想跟您探討一下是否買房的問題，因為感覺您三觀正，對唱空房價的沒有敵意。我不是唱空房價的，認同您說的以后北京房價不會大跌也不會大漲，頂多是個對抗通脹的工具。另外認同北京房租這些年確實是跟工資漲幅、通脹漲幅和GDP與M2的增幅一致。

那我認為，既然房價之后不會再超漲，作為普通打工人來說就不再吃虧了，對不對？如果是這種情況，那是否買房就不是個斷崖式的選擇，沒有斷崖式的收益和損失。也就是說無論買房還是租房，在得到同等的居住體驗的情況下，背后的無非都是精神層面的感受，有房的自認為有財產，但租房的其實在財產上也沒有損失。您認可嗎？

具體到我，我和女友都是底層北漂兒，月收入加起來2萬左右，很低。湊足六個錢包的話倒不是不能首付，只是僅僅200萬之內于事無補，頂多是買老破小或郊區配套不行的。而且如果買了房，一是月供會降低生活品質，二是我們就被這套房給限定死了，反倒不能隨著換工作而換房，對今后的職業發展也會受很大影響，連跳槽都不敢了。

另外是我們雖然有結婚的打算，也在準備，但我們并不想要小孩。不要小孩也就用不上房價中高額的學區溢價，那就是租房更合適，而買房反倒浪費了這部分配套的價值。對不對？

當然我們還沒有確定不買房，只是想和您探討一下，聽聽您的看法。另外想聽聽您對要小孩方面的想法，您應該有小孩吧，那請問，如果當初沒要小孩，現在的生活是會更好還是更差？

A：

1、好問題，真是好問題，提出一個好問題比做出好答案的難度和意義都更大。看來您二位是真的深入思考過，估計時間還不短呢。

不過先說兩條您誤解我的。一是說我“三觀正”，這您高抬了，我的三觀從來都是從個人利益出發，談不上正不正。之所以覺得我三觀正，只不過是您的部分三觀，正好和我相符而已，人類都只愿意相信自己愿意相信的，談不上正邪。

二，我對唱空房價的當然談不上“敵意”，這是觀點之爭，上升不到敵我矛盾。而且既然這是個市場，就必須允許甚至鼓勵唱空的，否則市場就沒意思了，沒爭論話題了誰都掙不到錢。辯論不是要懟死對方，而是雙方利用辯論掙“摩擦流量”。

第三，我觀察到北京的房租走勢和工資是趨同的，或早或晚都差不多，和通脹也有很大的關系，畢竟工資調整本身就是通脹通縮的現象。但是，GDP和M2與房租沒什么關系，因為這兩個指標體現的更多是社會投資，而房租是社會消費，關聯度不大。尤其是M2，大多數時候是超過房租漲幅的，只有一部分落到了房租上。GDP則沒譜兒，不管社會產值（財富）是否增加，只要錢發多了就一切都漲。

2、我確實認為北京房價在今后不會大漲大跌，但這只是我的觀點，未必成真。就像很多人都認為美國的樓市已經非常成熟和穩定，不會大漲大跌，但仍然出現“次貸危機”和口罩以來因美元超發而造成的通脹，導致物價+房價+房租都大幅上漲，遠超普通百姓的工資漲幅。

所以我說的是理想情況，而現實中是會有黑天鵝的，灰犀牛也沒譜兒。所以還是自己判斷未來吧，尤其是重大事件的選擇。

任何危機都類似于戰爭，誰都不想發生，誰都認為理性的國家不會打仗。但戰爭陰影一直存在，甚至有人想挑起戰爭，全世界的戰爭更是沒停過。我的觀點是不會發生大規模戰爭，但萬一呢？所以還是自己判斷吧。

3、如果買房，因為月供會降低生活品質，那租房不也是花錢嗎？未必比月供少多少吧？而且房租上漲的概率要遠遠大于月供，現在覺得月供對生活影響大，過些年就未必了。2009年時北京的平均月供是5000塊，當時媒體都在說降低了年輕人的生活品質，現在再看5000好像不是太大數字了。

買了房就被限定死了？這也未必吧，北京有不少換租的家庭呢，一切都看自己的選擇和是否能接受了。這些都是靈活的，沒必要限制自己的思維。

是否換工作跳槽也一樣，我買房之后也經常換工作，這看自己在職場上的能力和價值，以及看當時的經濟環境和運氣。可以說和房子有關，但不是決定性的。公務員買不買房都不敢輕易跳槽，很多民營公司則不是自己敢不敢的事兒，而是得看公司的經營情況，工作是否穩定未必由自己決定。

4、至于學區溢價這沒必要考慮，因為您們肯定不買學區房，那就沒什么溢價，買的話也并不吃虧。租學區房的話也談不上占便宜，因為用不上這配套，也沒掏錢，那這學校就和租客無關。

5、所以這還是看自己的選擇吧，我的觀點是，如果中國經濟+北京經濟真的一直平穩，那租房買房就真的無所謂了，都挺好。但是否會真的一直平穩，以及個人家庭的工作生活是否會一直平穩，那就看自己的判斷和運氣了。

6、是否要孩子更是自己的選擇，外人不好探討。我有孩子，付出了很多精力財力，但也得到了孩子帶來的樂趣和家庭氛圍，我認為比不要孩子好。

另外我建議：無論買房還是要小孩，都最好站在未來的角度來看待。今天的您已經不是十年前的自己了，20年后的思維未必和今天一致。大多數人都是后悔十年前的某些決定的，但卻沒有后悔藥。所以慎重決定吧，無論今天做出什么選擇，都是要將來的自己承擔代價的，所以盡量別留下人生遺憾吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，我和老公兩三年就要退休了，退休工資大概每人8000左右。我們兒子兒媳都是央企，收入穩定。一個未來科技城，一個西二環，有個孫女三歲了。婚前一套匯文中學附近兩居室，貸款已清。有一套立水橋附近商住房，在租，每月租金7000多。

我的問題是：

1、我們要不要買房。一個是養老需要，一個是孫女大了需要自己的空間，再有大概率會要二胎。

2，如果買，買三居還是兩居。我們自己住兩居就可以了，如果有了二胎，他們又需要三居了，我們該怎樣安排？

現在買的話，我可以拿出200多現金，再加每月一萬左右貸款，生活可以不受影響。我對北京不太了解，麻煩您幫我分析分析怎樣匹配好。還是就不買了，用立水橋的租金在兒子家附近租房住。又看您說過，歲數大了沒人愿意租給住了。

A：

1、房子是用來住的，如果能用租房滿足需求就沒必要買唄。立水橋商住租金7000，拿這筆租金在匯文附近租400萬左右的普宅，再添點兒能租更好的，能接受就沒必要買房了。

歲數越大肯定是越不好租房，但這也看房東的態度，有愿意出租的。

2、如果買，那200萬-備用金+1萬對應200多萬貸款，能買400萬左右的普宅。這價位在匯文附近的朝陽雙井一帶基本就是老房，居住體驗基本等同于立水橋商住，至少是沒強太多，但增加了200萬+3000的成本。

3、單從投資角度說，北京房子我認為是不可能大漲了，即便是有各種救市的政策，房價大盤也就是能做到跟隨通脹。所以如果有更高收益+穩妥的其他理財通道，那就沒必要買房，實在沒合適的才買房呢，圖個穩妥，但未必有高收益。

4、既然是限定了400萬總價，那買三居兩居就看自己的感受了，這沒標準。

5、總之吧，如果是以現在的預算，那買到的房子的居住體驗，比用立水橋換租的沒強太多。所以除非是有保值的想法，否則如果換租就方便多了，兩居三居更是看自己的需求。至于有可能不好租房是過幾年的事兒了，到時候再說吧。

反正如果是我，那就先看這200萬有沒有穩妥+較高收益的理財渠道，實在沒有再考慮買房。

僅供參考。

三

Q:

想咨詢一下買房的事情。我們兩口都是體制內，我可能近一兩年退休，老公還有九年，兒子在讀研一。目前住西三旗這邊，是單位的經適房，考慮到孩子也大了，下一步談戀愛結婚都得用房，手里有200能動的，雙方公積金能有個100，預算在550左右，再貸些款，想在周邊看看有合適的房子沒。

我們看了兩個小區，一個是金榜園，01-03年的房子，都是板樓80—90為主，戶型很好南北通透，就是小區面貌老一些，是屬于昌平的，但離我們現在住的房子很近。另一個小區是富力桃園，公園式的小區，綠化很好，板塔結合80-90為主，戶型也還行，但價格比金榜園要貴個100多，離我們住的稍遠一點大概5公里，這個小區屬于西三旗，就想問一下您，如果不考慮學區的話，哪一個性價比更高一些，啥時入手合適。

A：

1、性價比，那肯定是金榜園啊，這是送分題。讓當地中介給算算租售比吧，金榜園雖然算郊區，但數值應該跟市區平均值差不多，700之內。富力桃園那肯定就高點兒了，畢竟環境好，自然產生溢價，但這也不算劣勢，品質好的小區多數都這樣兒。

2、所以這就看自己的主要需求吧，如果注重居住的性價比，那就是金榜園。如果更注重居住體驗那就是富力桃園。

另外如果是長期持有，那金榜園更穩妥，物業沒什么下降的空間。而富力桃園短期五年八年應該沒問題，再長了得看物業的維護水平，有走弱的可能。或者說短期要置換的就買富力桃園，流動性肯定占優，保值也不錯。

當然金榜園在保值也挺好的，至少不落后大盤。這里和北邊龍澤苑在當年是競品盤，價格差不多，那現在就價格差增大了，說明金榜園價格走勢更好。

3、啥時入手看需求唄，房子是用來住的，想住了就買。或者看關注成交量+政策，如果再出臺救市利好就關注，尤其疊加成交量持續增加就更得盡快了。都沒有就等著觀察，量在價先，成交量不變就一般不會漲。

僅供參考。

四

Q:

請問，我獨生子，中年大叔，北京人，小50了，名下三套：一家三口，孩子怡海小學四年級，怡海附近億城天筑有套140的。前年酒仙橋房子拆遷在豆各莊天達路四號院分了兩套85平的南向中間樓層回遷房，今年1月拿到了房本。工作順，近期賣了一套貼補家用走流程中。

想請教下，豆各莊未來3-5年的房價走勢如何？大概率微漲？平穩不動還是降？我想根據您的建議決定留著剩下的一套出租，還是賣了它進行別的投資，還是在豐臺或石景山再買房保值？老人小80了，住石景山依翠園東區83平的房子，也是由我統一操作打理。大概率生活重心是在西南四環和石景山了。等您的消息

A：

1、豆各莊3-5年的房價走勢，那看救市政策對大盤的影響了。我認為是大概率微漲，畢竟中國樓市一直都是政策市，而按照今年政府工作報告的說法，首次將“穩住樓市股市”寫進總體要求，更明確了“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

我只能說之前幾次政策救市都成功了，另外這次住建部也是同等表態，那就等著看具體效果吧。

2、根據我的建議？謝謝您了，這責任太大我承受不住。最好還是自己判斷吧，投資有風險，自己須謹慎。

3、如果有更穩妥的高息理財渠道就賣房唄。這么多年來凈是賣房炒股的，或者說賣了房炒什么的都有吧，都是有本事有理想的。

只有像我這種不懂理財+不敢冒險的，才守著房子掙穩妥收益呢。說出來都挺沒出息的，到現在快50了就掙了幾套北京的房子，其他狗屁沒有，太失敗的人生了。

4、總之我不敢建議。我只能說豆各莊的板塊到目前為止不太強，板塊內大多數小區的房價走勢略弱于大盤，自住更合適，投資不算強。但是否賣了投資看自己的判斷，外人不敢建議。

打個不恰當的比方，這就跟很多公務員總糾結是否該辭職似的。尤其是那些基層單位的普通崗位，工資不高+晉升無望，雖然外界還有羨慕的，但很多體制內的總覺得憋屈，因此也就幻想辭職之后能創出一番事業。

但是否真的敢辭職就看自己了，想好了自己是圖穩妥，還是再不瘋狂就老了？我反正是肯定是不折騰了，就怕萬一賭輸了就沒機會重頭再來了。

僅供參考。

五

Q:

是這樣，家住在紅蓮北里17號院，想在附近買套房子一家三口住，目的是孩子上學和離老人不遠，同時還有自己空間。不考慮學區，純自住，但是沒什么錢，這地方離豐臺不遠，知道豐臺比西城便宜不少。您看有什么建議或者推薦，預算最多了也就三百萬吧，謝謝您。

紅蓮北里這房子是老人的，孩子戶口也在這，上學沒問題，就想離這不超過五公里遠的地方，價格別太高的房子。

A：

1、這我沒什么建議吧，找房只能是問當地中介，我沒有房源，推薦不了房子。另外我一般只能從保值角度說幾句而已，純自住的憑個人喜好選擇更合適。

2、300萬就看南邊兒的首經貿一帶吧，離的相對近，這總價的選擇也多些。現在老房的話單價也就5萬左右，300萬能買小兩居了。商品房沒什么合適的，單價高，而且面積也小。

3、其他沒建議，純自住的直接找中介吧，您這要求挺實際的，不會被忽悠的。

僅供參考。

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