再次交流不迷路

世界正在發生巨變，這一點誰都無法否認。回顧四五年前，三四十平米的學區房能炒到八九百萬，如今看來，恍如隔世。

優質學區房，如雙學區、有名校資源的，依然會因稀缺性保持溢價，但流動性會降低。普通學區房，尤其是“老破大”以及“老破小”，則因需求減少加速貶值。學區房逐漸被視為短期教育消費工具而非長期投資標的。家長更愿意去購買低總價、用完即拋的“學位占坑房”，而非長期持有。

2025年初，房地產市場的風吹草動再次吸引了大眾的目光，尤其是學區房這一細分領域。從目前的市場表現來看，似乎有回暖的跡象。然而，背后隱藏的趨勢卻讓人不得不深思。

在東莞的松山湖片區和莞城，學區房的成交價悄然上漲，像萬科金域松湖這樣的小區，單價重新站上了3萬/平的大關，成交量也呈現出明顯的增長態勢。天津的情況同樣引人注目，河西區和南開區因學區政策的調整，初中轉學需提前3年購房，這直接推動了二手房市場的活躍，單日成交量一度突破400套。廣州也不甘示弱，長隆萬博悅府憑借其優質的教育資源，成為市場上的熱門選擇，成交量和價格雙雙領先。

然而，這些熱鬧的景象可能只是曇花一現。2025年或許會成為學區房市場的最后一個“小陽春”，因為學區房的價值正在逐漸被削弱。

關鍵因素之一是即將到來的小學生入學人數的大幅下降。2020年出生人數的顯著減少，預示著2026年入學人數的下滑。2月28日，國家統計局發布的《中華人民共和國2024年國民經濟和社會發展統計公報》揭示了這一趨勢。

公報中的兩組數據令人震驚：一是幼兒園在校人數，2024年較上一年減少了509萬人；二是小學生在校人數，2024年較上一年減少了251.6萬人。這是小學在校生人數首次出現如此大規模的同比減少。

過去幾十年，盡管小學數量在城市化進程中有所減少，但小學在校生數量一直呈增長趨勢。然而，2024年這一趨勢發生了逆轉。背后的原因是出生人口的持續下降。2016年“全面二孩”政策帶來的生育高峰在2017年后迅速消退，新生兒數量從2016年的1786萬降至2023年的902萬，這直接導致了2024年小學在校生人數的銳減。

而且，這種下降趨勢才剛剛開始。

結婚率的逐年降低也是一個重要因素。2024年全國結婚對數僅為610.6萬對，這一數據創下了45年來的新低。在過去十一年里，東北三省的小學生數量共計減少了127.27萬人，這種情況正在向全國蔓延。學生數量的減少導致學校數量也隨之減少。從2012年到2023年，全國小學數量從22.86萬所減少到14.35萬所，減少了8.51萬所。

一線城市的情況相對較好，但形勢也變得嚴峻起來。廣州傳統教育強區越秀區，2024年9月，區內公辦小學一年級招生班數同比減少了74個。北京多個區的小學入學人數也出現了下降，2024年海淀區預計減少3.4萬人，西城區減少2萬人。上海松江區教育局在2024年宣布了四所小學終止辦學的消息。幼兒園的關停數量更是驚人，甚至有些幼兒園被改造成養老院，這無疑是緊跟人口變化趨勢的一個體現。

隨著學區房市場的整體需求逐漸減弱，暫時看不到反轉的可能。除了入學人數減少這一最重要的原因外，家長行為模式的轉變也在削弱學區房的價值。

當下，反復強調“家”“校”共同體的小學，學校的重要性一直在削弱，家長的跟進和付出才是最重要的。

很多家長明白這一點后，對小學學區的執念就沒那么深了。新一代家長更傾向于“用最小的代價解決教育問題”，購買總價低的小戶型或兼顧自住品質的次新房，而非單純為學區支付高溢價。