2025年3月18日，北京土地市場迎來歷史性時刻——海淀區(qū)樹村地塊以樓面價10.23萬元/㎡、總價75.02億元成交，成為北京首個樓面價破10萬的住宅地塊！這場歷時3小時、舉牌274輪的“史詩級”土拍，不僅刷新了北京土拍單價紀錄，更點燃了市場對海淀高端改善市場的期待。

“海淀樹村地塊的成交，是樓市復蘇的強信號?！?/p>

而在這場戰(zhàn)役背后，是海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)、學區(qū)、稀缺土地資源的“三重奏”，也是房企爭奪核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的縮影。

NO.1|壹

樹村地塊之戰(zhàn)：274輪舉牌背后的“必爭邏輯”

① 競拍實錄：房企“殺紅眼”，中海豪擲75億定乾坤

樹村地塊的競拍堪稱“教科書級”土拍：

報名房企：中海、保利、華潤+招商、越秀等10家頭部房企及聯(lián)合體；

競價輪次：線上+線下累計274輪，創(chuàng)北京土拍最長紀錄；

最終價格：溢價率27.93%，樓面價10.23萬元/㎡，總價75.02億元。

關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點：中海在競價后期突然發(fā)力，連續(xù)加價壓制對手，最終以“勢在必得”的姿態(tài)拿下地塊。業(yè)內(nèi)人士透露，中?；?qū)⒃诖舜蛟臁熬列蛳怠表敿壆a(chǎn)品線，對標北京頂豪市場。

② 地塊硬核價值：海淀的“黃金三角”

樹村地塊的稀缺性，體現(xiàn)在“地段+產(chǎn)業(yè)+學區(qū)”的黃金三角組合：

地段：北五環(huán)外，距地鐵13號線上地站1.2公里，緊鄰華聯(lián)商場、圓明園、清華北大；

產(chǎn)業(yè)：后廠村聚集騰訊、百度等互聯(lián)網(wǎng)大廠，高凈值人群購買力強勁；

學區(qū)：上地實驗小學、清華附中等名校環(huán)繞，101中學新校區(qū)在建。

容積率爭議：名義容積率1.6，但因防護帶和街坊路納入核算，實際容積率接近1.96，但低密洋房定位仍具稀缺性。

NO.2|貳

海淀樓市新格局：“改善七盤”時代開啟

① 高端市場“七盤爭霸”

樹村地塊的成交，標志著海淀正式進入“改善七盤”時代：

1. 永豐板塊：頤海澐頌（開盤30分鐘銷售72.5億）、嘉華天珺；
2. 功德寺板塊：和樾玉鳴、和樾望雲(yún)（指導價10.5萬/㎡）；
3. 朱房村板塊：建發(fā)、華潤項目（預期售價12萬+/㎡）；
4. 樹村板塊：新地王項目。

對比周邊房價：

圓明天頌二手房掛牌價超20萬/㎡；

朱房村地塊樓面價9.5萬/㎡，樹村項目未來售價或突破15萬/㎡。

② 海淀為何成房企“必爭之地”？

供需失衡：過去五年海淀新房供應稀缺，2024年起供地加速，但需求端因產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)涌入仍強勁；

政策紅利：未設銷售指導價，房企可自由定價，利潤空間可觀；

產(chǎn)品升級：低密洋房、大平層成主流，精準匹配高凈值客群。

NO.3|叁

北京土拍啟示錄，合肥3月市場如何接棒？

① 北京土拍的三大信號

1. 核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企“壓艙石”；
2. 改善需求主導市場，產(chǎn)品力成勝負手；
3. 土地熱度傳導至房價，高端市場持續(xù)升溫。
4. 
   

② 合肥3月土拍前瞻

北京的熱度能否蔓延至合肥？3月合肥土拍需關(guān)注：

地塊區(qū)位：包河、高新等核心區(qū)地塊或受追捧；

政策風向：限價放松、容積率調(diào)整可能刺激房企拿地；

房企策略：本土房企與國央企的博弈。

預測：合肥土拍或現(xiàn)“冷熱分化”，但核心地塊競爭激烈程度或超預期。

NO.4|肆

結(jié)語

北京樹村地塊的274輪鏖戰(zhàn)，既是樓市復蘇的縮影，也折射出房企對核心資產(chǎn)的焦慮。
“未來的樓市，屬于能讀懂城市價值、精準捕捉需求的玩家?！?br/>而對于普通購房者，海淀的“10萬+”時代或許意味著門檻的抬高，但同樣預示著城市價值的再定義。

合肥的3月土拍即將啟幕，這場“價值發(fā)現(xiàn)之戰(zhàn)”能否續(xù)寫北京熱度？我們拭目以待。