原標題： 地產市場持續低迷，貝殼恐將在高負債、高風險泥潭中越陷越深

來源丨九州鳳凰

撰文丨九裘

編輯｜鄒貓

3月18日，貝殼（BEKE.US）發布2024年度財報，卻迎來資本市場的激烈反應——股價盤中一度暴跌11.5%，最終收跌7.25%。這一跌幅反映出市場對貝殼未來發展的深深擔憂：業績復蘇不及預期，盈利能力惡化，資產負債率攀升，以及其在地產開發上的野心可能帶來的更大風險。

業績承壓：利潤大幅下滑，業務擴張未見成效

財報顯示，貝殼2024年全年總交易額（GTV）同比增長6.6%，但凈利潤卻同比大跌30.8%，經調整凈利潤下降26.4%。尤其值得注意的是：第四季度GTV同比增長55.5%，但全年增長僅6.6%，新房交易拖累明顯；存量房（即二手房）交易利潤率下降，傭金收入面臨壓力；新房交易業務全年仍未恢復，同比下滑3.3%，盡管第四季度有所回暖，但未能扭轉全年頹勢。

從盈利能力來看，貝殼的營業成本同比增長25.8%，遠超收入增速，表明公司業務擴張并未帶來有效利潤修復，反而導致了成本失控。這一現象尤其在房屋租賃和“貝好家”新業務上表現得尤為明顯。

資產負債率攀升，貝殼擴張的“代價”

貝殼的資產負債率在一年內從40%飆升至46.3%，主要歸因于：租賃業務的快速擴張：租賃市場競爭激烈，為了吸引房東和租客，貝殼必須提供更高的激勵，這導致2024年租賃業務相關負債高達223.7億元，同比增長26.4%。地產開發新業務“貝好家”帶來的資金占用：“貝好家”僅在資產負債表中體現了土地應付款項5.4億元，但公司在年末拿下的多個地塊將在2025年一季度進一步顯現，未來資金壓力仍將加劇。

貝殼的商業模式本應是以輕資產方式運營，即主要賺取傭金收入，但如今重資產化的趨勢愈發明顯，這無疑加劇了資金鏈的風險。如果“貝好家”業務不能迅速盈利，而地產市場持續低迷，貝殼恐怕將在高負債、高風險的泥潭中越陷越深。

地產開發新業務“貝好家”成風險點

貝殼進軍房地產開發業務，試圖打造樣板項目，但其商業模式仍不明朗：目前來看，貝殼既不像傳統開發商那樣專注于拿地建房，也不像咨詢公司那樣只提供解決方案，而是兩者結合，導致市場對其發展方向產生疑問。在地產行業利潤已經壓縮到極致的情況下，貝殼如果想在交易傭金之外再賺取開發溢價，勢必需要承擔更大的風險。然而，在行業整體下行的背景下，開發項目是否能成功溢價仍存不確定性。貝殼當前的核心競爭力在于數據驅動的交易撮合，而非房地產開發。對于主流開發商而言，貝殼的數據是否真能創造足夠的價值，以至于讓他們愿意為此支付更高的成本？

市場對貝殼“貝好家”模式的核心質疑在于，貝殼是否真的能在競爭激烈的開發市場中殺出重圍，還是僅僅是資本市場講故事的噱頭。

投訴激增，消費者信任危機爆發

除了業績承壓，貝殼的消費者口碑也在惡化。在黑貓投訴平臺上，多條投訴引起了關注：

強制捆綁收費：消費者在貝殼平臺購買二手房后，被強制要求通過貝殼辦理貸款和過戶，并收取2000元貸款服務費和2000元權證代辦費，但中介并未提供實際服務。

泄露個人信息：消費者購房后，貝殼經紀人私自將個人信息提供給裝修公司圣都家裝，導致購房者頻繁收到裝修騷擾電話。

租賃市場的違規行為：部分租客投訴貝殼收取高額中介費，卻未提供合同保護，甚至存在押金不退、合同欺詐等問題。

更令人擔憂的是，貝殼的App因隱私合規問題被國家計算機病毒應急處理中心點名，其小程序“貝殼找房”存在個人信息加密安全措施不足的問題，涉及用戶數據處理不透明，可能帶來更大的法律合規風險。

隨著消費者投訴的增多，貝殼的品牌信任度也在下降，這對于一個依賴房產中介撮合交易的平臺而言，無疑是一個極大的隱患。

資本市場“用腳投票”，貝殼股價大跌

面對這些問題，資本市場的反應十分直接。貝殼美股股價在財報發布當天一度下跌11.5%，最終收跌7.25%。在港股市場，貝殼股價同樣出現超10%的下跌。

投資者的擔憂主要集中在以下幾點：1. 盈利能力下降：即使總交易額（GTV）增長，利潤仍在下滑，說明公司盈利模式存在問題。2. 負債率攀升：資產負債率從40%升至46.3%，表明擴張帶來的財務壓力加劇。3. 地產開發風險：貝殼能否真正做好開發商？高額投資是否能帶來預期回報？4. 消費者口碑惡化：強制收費、信息泄露、租賃違規等問題正在侵蝕用戶信任。

市場正在質疑貝殼是否仍是一家“輕資產、高利潤率”的公司，還是在向一個“高風險、低利潤”的地產開發商轉型。

據業內人士分析指出，貝殼想要逆轉當前困局，必須在幾個關鍵領域做出調整：

1、控制成本：當前的成本增速遠高于收入增速，公司必須在擴張與盈利之間找到平衡，否則盈利能力將繼續惡化。

2、優化“貝好家”模式：地產開發業務需要更加清晰的盈利模式，避免重資產化帶來的巨大財務風險。

3、修復品牌信任度：整改捆綁銷售、個人信息泄露等問題，提升消費者體驗，否則未來的交易量可能進一步下滑。

4、增強資本市場信心：當前貝殼的估值仍然偏高（市盈率50倍），但如果盈利能力持續惡化，估值可能進一步被壓縮。

從鏈家到貝殼，過去十年，貝殼依靠高利潤的中介業務迅速崛起。但如今，它正在涉足低利潤率的租賃和地產開發領域，從輕資產模式走向重資產模式。這種轉型是否成功，決定了貝殼未來的命運。

當前，市場正在質疑貝殼的盈利模式是否仍然可持續，而消費者的信任危機也讓問題變得更加復雜。如果貝殼無法在未來幾個季度內實現盈利修復，其股價可能面臨更大的下行壓力。面對資本市場的焦慮，貝殼的下一步將決定它是繼續擴張，還是選擇穩健經營。