重現上海金陵東路榮光

撰文 | 黎浩然 賈斐

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@上海靜安嘉里中心JAKC

編者按

Preface

【2025·直擊財報】系列，在財報中讀懂企業邏輯，看見商業之變。此篇為，嘉里建設。

末期每股股息0.95港元，全年股息每股1.35港元，嘉里建設以高額派息為投資者帶來“穩穩的幸福”。這背后，還有自上海金陵東路項目住宅“認購即爆”的強勢刺激。

最新公告顯示，投資物業部分，截至2024年末，嘉里建設的物業租賃及其他收入為53.55億港元，同比下跌2%。不計入酒店業務，內地投資物業貢獻合并租賃收入40.69億港元，同比下滑3%，按固定匯率計算則下滑1%，零售租賃收入的增長部分被辦公樓租賃收入的減少所抵。

零售分部看，嘉里建設內地和香港兩地的投資物業均較2023年同期有所回升，穩健的出租率顯示了嘉里建設堅持高線城市中心地帶選址的正確性。

在蜂擁而至內地的港資企業里，嘉里建設是相對穩健保守的那一類。

但在行業洗牌不斷的當下，嘉里建設在內地商業版圖反而向著縱深發展。大手筆的拿地早早為未來十年的發展儲備好了充足資糧，而金陵東路項目是其決勝魔都商業的“大招”。

01

凈利潤大跌

但內地商業穩健

2024財年，嘉里建設集團收入194.99億港元，同比增長49%；股東應占溢利8.08億港元，同比大幅減少75%。由于內地及香港房地產行業環境面臨挑戰，公司對發展物業及投資物業的估值采取了更為保守的策略。若剔除特殊項目影響，基礎溢利按年增長25%至39.73億港元，這一增幅主要得益于發展物業收入的提升。

其中，物業租賃及其他收入為53.55億港元，略低于2023年的54.50億港元；內地租賃物業租金收入總額為40.69億港元，同比下降3%。2024年，嘉里建設的零售物業整體出租率為89%，較2023年的85%有所上升。這主要得益于項目的優越地段和物業升級，以及有效的租戶組合優化策略。

橫向對比堅挺的太古、滑坡的恒隆，嘉里建設依然可以獲得“表現穩健”的點評。

在商業大本營的上海，嘉里建設運營靜安嘉里中心、浦東嘉里城及嘉里不夜城三個商業零售項目。

其中，靜安嘉里中心位于上海最核心的南京西路CBD，接駁兩條地鐵線，“輕奢”的商業定位吸引了商務白領、時尚人士等精英人群，也成為了靜安商圈標志性的零售商業項目。

雖然開業已有11年之久，但靜安嘉里中心在業態品牌定位、社群維護、客戶服務等方面一直在市場中保持著良好的口碑。往前追溯，它最先用“安義夜巷”帶起了夜市風潮，也是全國最早關注到戶外運動和香氛風潮的商場之一，用社群活動強化“可持續”、“寵物”等標簽。

2024年，項目引入多家擁有較高含金量的首店，包括：美國運動服飾品牌美國運動服飾品牌Vuori全國首店；日本高端性能戶外品牌Goldwin旗艦店；Hugo Boss全球旗艦店；Tory Burch旗艦店MOSCHINO旗艦店；瑞典高端戶外時尚品牌Peak Performance概念店（PP CLUB）等，進一步強化了項目的高端運動陣營。據贏商網大數據監測，2024年靜安嘉里中心的日均客流超11萬人，人氣穩踞商圈NO.1。

2016年11月開業的杭州嘉里中心，作為城市綜合體項目，五星酒店、辦公樓、高端住宅與商業的組合，為商場吸納了復合結構的高質客群，而位于市中心、聯通地鐵的交通優勢，又令項目能夠觸達更多年輕人。“街區+盒子”的建筑形態，給項目的調整升級帶來更多的可能性。2023年項目啟動品牌升級，從開業之初偏平價、大眾化的定位，轉為偏高端化。

據贏商網統計數據顯示，2024年項目引入各類首店12家，包括MOSCHINO旗艦店、以巴黎舞鞋聞名的Repetto杭州首店、網紅餐飲“柿圓”杭州首店、潮奢運動品牌C.P.Company杭州首店、輕奢鞋履品牌DUOHUA&VIVINER浙江首店、Leone中國首店等。

未來兩年，杭州還有大量高端商業體入市，包括杭州恒隆廣場、杭州IFC、奧體SKP等，零售市場的競爭將越來越激烈。杭州嘉里中心的積極調整，一方面是為了適應新的市場環境，另一方面也是為了與即將開業的杭州嘉里城形成差異化定位。

無論在上海還是杭州，嘉里建設的商業項目更擅長引入國際輕奢品牌、設計師品牌及當紅餐飲，更加注重業態組合的“新鮮感”與“社交性”，通過快速的品牌調整，適應本土消費趨勢，避免與恒隆、太古的頂奢mall硬碰硬的同時，在市場回調階段抗周期能力更強。

雖相較于同期進入上海的恒隆、新鴻基、太古等港資，嘉里建設的零售商業規模、聲量和業績表現均有差距。但作為穩健發揮的選手，手持大量現金流的它，一直在等待機會出手。

2022年底及2023年6月，嘉里建設連續拍得上海黃浦區金陵東路豫園站上蓋10幅地塊的土地使用權，計劃在此發展包括住宅公寓、石庫門聯排別墅、辦公樓、零售、酒店以及民生設施于一體的超大型綜合體。

金陵路地王項目之外，嘉里建設2021年2月與GIC合作摘得的浦東巨峰路TOD項目，總體量約43萬平的PRISMA新嘉中心今年2月主體結構全面封頂，預計將于2026年上半年正式亮相。持續加碼上海市場的嘉里建設，已經為未來十年的上海高端商業之戰，做好了充分準備。

02

嘉里的內地圖譜

“慢”過周期，兜回上海

相較建設領先的寫字樓和酒店業務，嘉里建設零售物業開發更多時候處于等待、觀察和跟隨的狀態，連續數年無任何新的商業項目入市是常態。

慢節奏的分期開發讓其錯過了一些機遇，但亦得以穿越一個又一個經濟周期。

01

堅守“城心”資產，雙產品線立足上海

早在上世紀90年代，嘉里建設就先后入北京和上海打造寫字樓和酒店，并涉足了部分配套商業。北京嘉里中心有1.3萬平小體量商業，而建成于1997年的上海不夜城當時的商業部分則交由太平洋百貨經營。

上述案例，在彼時均難以代表嘉里已進入內地購物中心市場。直至2010年前后，隨著內地商業地產開始進入爆發期，經濟高速發展、消費升級成為一時“顯學”，嘉里建設才正式宣告殺入內地零售商業圈。

雖“姍姍來遲”，但嘉里建設一出手就在上海連落兩子，上海嘉里城、上海嘉里中心先后在2011年和2013年開業。

上海嘉里中心處于靜安區核心地帶，但由于缺乏恒隆、太古、新鴻基等港資硬核的重奢矩陣，項目最終定位為輕奢，成為國內首個規劃定位為“輕奢”的商場，引入Michael Kors、HUGO BOSS、Christian Louboutin、MARC JACOBS、TOD'S、Chloé、Max Mara、Tory Burch、Longchamp、Issey、 、三宅一生、LOEWE等品牌。

輕奢之外，上海嘉里中心著力首店，先后引進lululemon、Salomon、HOKA ONE ONE、Swisse、Christian Louboutin等近30家全國首店。

而嘉里城則定位為家庭型購物中心，引進了大量家居、餐飲，以及兒童、生活服務等品類，如母嬰童用品La Millou、兒童家居用品kiddiz舒童等。

以上海為起點，嘉里建設在內地零售物業的發展劃分出了明確的兩條產品線：一、高端購物中心——嘉里中心，定位為輕奢，服務城市精英；二、區域型城市綜合體——嘉里城/嘉里匯，近似于家庭型社區商業，側重生活配套，以服務周邊住戶為主。

02

離滬出擊二線，杭州成第二曲線

上海站穩后，嘉里建設北上天津、沈陽，開出8萬㎡的天津嘉里匯和12萬㎡的沈陽嘉里城，均為親民的區域型商業中心；南下則去到杭州和深圳，往西落位武漢，以上絕大部分項目都位于城市成熟商業區。

杭州是嘉里建設在上海之外最為重視的城市，同樣落位一個嘉里中心、一個嘉里城。其中于2016年開業的杭州嘉里中心，位于市中心的延安路旁，商業建筑面積達9萬㎡，同樣定位輕奢；位于文暉板塊的嘉里城預計于2025年開業，總建筑面積25.4萬平方米，含商業、辦公、酒店、長租公寓和住宅等多種業態。

杭州嘉里中心的建設過程超10年，體現了嘉里建設的“慢”。杭州嘉里中心所在地塊由嘉里建設在2005年以24.6億元拍得，拿地7年后才動工，零售部分正式對外營業已到了2016年，其原因主要為與西湖“限高”政策的拉扯，與所在區域多方的協調，但同樣有著嘉里建設自身的考量。

離開杭州繼續向南的途中，嘉里建設開始有更多新嘗試，如離開城市中心進入全新的規劃區，以及嘗鮮非標商業項目的開發。在深圳，嘉里建設拿下前海自貿區首個港資項目；在福州，嘉里建設不僅進入商業空白地帶，還嘗鮮開發了首個非標商業——榕城·江上圖，為獨特的坊巷街區式商業。

03

逃離舒適圈硬啃舊改，只為重回上海中心

疫情前后至今，國內外經濟進入不確定性蔓延的新周期，嘉里建設的慢節奏曾經讓其在多地得以穿越周期，獲得土地利益最大化，但亦遇到了武漢嘉里中心這樣“折戟”的項目，住宅銷售不如預期，商業供給更是過剩。幸而武漢項目的零售部分得以于去年12月“商改住”，緩解了開發壓力。

滬外兜兜轉轉數年，一線城市中心區的資產的確定性和安全性顯得愈發寶貴。嘉里建設重新將重心放回上海就成了必然，只是此時要在上海中心再拿土地，城市更新幾乎成了唯一選擇，雖然這并不是嘉里建設擅長的領域。

2021-2023年三年間，嘉里建設先后在黃浦、浦東拿地。其中黃浦金陵路地王項目不僅是一時地王，更是嘉里建設首次在魔都參與的舊改項目，地塊中保留著超過12萬㎡石庫門建筑，較新天地北里和南里的石庫門建筑群還要大上一半。

由于存在連片的騎樓和石庫門建筑，金陵東路項目與上海新天地存在一定的類似，有瑞安的珠玉在前，路線早已走通，再加上在福州嘗鮮過坊巷街區式商業，嘉里建設的開發思路較易理清，但親身參與內有大面積歷史風貌保護建筑的上海舊改，仍是嘉里擺脫舒適圈的艱難選擇。

參照以往經驗，嘉里建設當前在上海兩個項目預計開發時間將長達十數年，并會先行以住宅、公寓先回流資金，再用回籠資金逐步開發寫字樓和商業，住宅部分的金陵華庭已在近日開售，認購火爆。

對于嘉里建設而言，無論是嘉里中心還是嘉里城，似乎都不適合在金陵東路，其能否為上海帶來新的商業標桿——一個屬于嘉里建設的“新天地”，值得期待。

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